ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 ноября 2008 года Дело N А57-16852/07

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2008 года. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Смирникова А.В., судей: Лыткиной О.В., Кузьмичева С.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Волоховой С.Е.

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «ЭППЛ «Девелопмент» - Иванова Л.А., доверенность от 20.08.2008 года;

от ИП Иоффе Д.М. - Ткебучаев Р.В. доверенность от 05.02.2008 года;

от ООО «Волга Сити» - Чукалин И.В. доверенность от 01.02.2008 года;

от администрации г. Саратова - Елизарова Е.В. доверенность от 07.07.2008 года N01-02-41/45;

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭППЛ «Девелопмент» на решение арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2008 года по делу N А57-16852/07-6, принятое судьей Землянниковой В.В., по заявлению индивидуального предпринимателя Иоффе Дмитрия Михайловича (г. Саратов) к Комитету по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов), Администрации г. Саратова (г. Саратов), Управлению Роснедвижимости по Саратовской области (г. Саратов) Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области в лице отдела обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости N 12 (г. Саратов), обществу с ограниченной ответственностью «Волга Сити» (г. Саратов), обществу с ограниченной ответственностью «ЭППЛ «Девелопмент» (г. Саратов), третьи лица: Комитет по земельным ресурсам Администрации г. Саратова (г. Саратов), Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (г. Саратов), Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Саратова (г. Саратов), общество с ограниченной ответственностью Городской центр геодезии и землеустройства» (г. Саратов), общество с ограниченной ответственностью «Саратовское агентство недвижимости и землеустройства»

о признании недействительными: Распоряжения Администрации г. Саратова от 14.05.2007 г. N 251-р «Об утверждении проекта границ земельного участка ООО «Волга Сити», распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.05.2007 г. N Т-1652-р и признании незаконным действий Управления Роснедвижимости по Саратовской области о согласовании и утверждении землеустроительной документации на объект землеустройства, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 52, кадастровый номер 64:48:05 03 09 0071,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Иоффе Дмитрий Михайлович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительными: Распоряжения Администрации г. Саратова от 14.05.2007 г. N 251-р «Об утверждении проекта границ земельного участка ООО «Волга Сити», распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области (далее -КУИ области) от 21.05.2007 г. N Т-1652-р и признании землеустроительного дела по объекту землеустройства не соответствующим требованиям нормативных актов и отмене решения начальника Территориального отдела N 1 управления Роснедвижимости по Саратовской области о согласовании и утверждении землеустроительного дела, признании недействительной записи в Едином государственном реестре земель о присвоении кадастрового номера 64:48:05 03 09:0071 земельному участку площадью 8245 кв.м., расположенному по адресу: г. Саратов, ул. Им. Чернышевского, 52.

До рассмотрения спора по существу, заявитель в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил суд признать недействительными: Распоряжение Администрации г. Саратова от 14.05.2007 г. N 251-р «Об утверждении проекта границ земельного участка ООО «Волга Сити», распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 21.05.2007 г. N Т-1652-р и признать незаконными действия Управления Роснедвижимости по Саратовской области о согласовании и утверждении землеустроительной документации на объект землеустройства, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 52, кадастровый номер 64:48:05 03 09 0071 (т. 3 л.д. 2, т. 4л.д. 15). Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2008 года заявленные предпринимателем требования были удовлетворены в полном объеме. Не согласившись с принятым решением, ООО «ЭППЛ «Девелопмент» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 01 сентября 2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований заявленных предпринимателем отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «ЭППЛ «Девелопмент» пояснил, что судом первой инстанции не установлено нарушение права предпринимателя Иоффе Д.М. как арендатора земельного участка. Поскольку земельный участок, арендуемый предпринимателем, поставлен на государственный кадастровый учет за несколько месяцев до формирования земельного участка ООО «Волга Сити», и в государственный кадастр занесены геоданные, что позволило исключить возможные основания для спора о месторасположении границы, являющей одновременно границей земельного участка, арендуемого предпринимателем и земельного участка, сформированного для ООО «Волга Сити». Прав на дополнительный участок предприниматель не заявил, в связи с чем, при предоставлении земельного участка ООО «ЭППЛ «Девелопмент» вопрос о правах ИП Иоффе Д.М. на получение такого участка обсуждению не подлежал.

Представитель ООО «Волга Сити» пояснил, что в полном объеме поддерживает доводы изложенные в апелляционной жалобе ООО «ЭППЛ «Девелопмент». Просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции пояснил, что при установлении границ земельного участка в нарушение норм действующего законодательства с предпринимателем не было осуществлено согласование границ земельного участка. Принятое Комитетом по управлению имуществом распоряжение NТ-1652-р от 21.05.2007 года о предоставлении ООО «Волга Сити» земельного участка нарушает его права и законные интересы. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы, что подтверждается наличием в материалах дела судебных уведомлений.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, что 17.11.2006 года предприниматель Иоффе Д.М. заключил с ООО «Салус» договор купли-продажи незавершённого строительством объекта - нежилого здания, общей площадью 1 471,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 52 (т. 1 л.д. 43).

Регистрирующим органом регистрация названной сделки была приостановлена, по тем основаниям, что земельный участок под объектом недвижимости не был оформлен надлежащим образом.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом N 1592-р от 26.12.2006 года (т. 1 л.д. 30) совместному Кыргызско-Казахскому обществу с ограниченной ответственностью «Салус» в аренду, сроком на сорок девять лет предоставлен земельный участок общей площадью 716 кв.м. из земель поселений, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, 52, занимаемый нежилым зданием, находящимся в собственности ООО «Салус», в границах, указанных в прилагаемом к настоящему распоряжению проекте границ земельного участка.

На основании указанного распоряжения N1592-р от 26.12.2006 года, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Совместным Кыргызско-Казахским обществом с ограниченной ответственностью «Салус» 26.02.2007 года был заключен договор аренды N47 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050309:0061, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, 52, площадью 716 кв.м. (т. 1 л.д. 31).

19.03.2007 года между предпринимателем Иоффе Д.М. и обществом с ограниченной ответственностью «Салус» был заключен договор замены стороны в обязательстве (т. 1 л.д. 48), согласно которому, предприниматель Иоффе Д.М. принял на себя все права и обязанности по договору N 47 от 26.02.2007 года.

Право собственности по договору купли-продажи недвижимости от 17.11.2006 года, предпринимателем Иоффе Д.М. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 47).

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю Иоффе Д.М. сформирован и имеет кадастровый план земельного участка, выданный 13.02.2007 г. за N 48/07-1638 (т.1 л.д. 55).

Таким образом, предприниматель Иоффе Д.М. является собственником незавершенного строительством нежилого здания общей площадью 1 471 кв.м. и арендатором расположенного под ним земельного участка общей площадью 716 кв.м. с кадастровым номером 64:48:05 03 09:0061.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области N Т-1652-р от 21.05.2007 г. (т. 2 л.д. 38) земельный участок, смежный с арендуемым земельным участком индивидуальным предпринимателем Иоффе Д.М., выделен обществу с ограниченной ответственностью «Волга Сити» в границах, утверждённых распоряжением администрации города Саратова от 14.05.2007 г. N 251-р (т. 2 л.д. 11).

Предприниматель, посчитав, что указанными распоряжениями, а также действиями Управления Роснедвижимости по Саратовской области по согласованию и утверждению землеустроительной документации на объект землеустройства, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 52, кадастровый номер 64:48:05 03 09 0071, нарушаются его законные права и интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.

ООО «ЭППЛ Девелопмент» в 2008 году приобрело у ООО «Волга Сити» нежилые здания по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 52, с правом аренды занимаемого этими зданиями земельного участка.

Как указывает суд первой инстанции, в нарушение ч.4 ст. 69 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 9 Положения о проведении территориального землеустройства и п. п. 8,9 Положения о порядке установления границ землепользователей, предприниматель Иоффе Д.М. о проведении землеустройства не извещался. Границы земельного участка ООО «Волга Сити» с ним не согласовывались. В результате этого предприниматель при проведении землеустройства и выделении земельного участка обществу был лишен права на получение в аренду дополнительного земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости.

Суд посчитал, что такое право предприниматель приобрел на основании ч.1,2 ст.35, п.7 ст. 36 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции находит выводы арбитражного суда не обоснованными в связи со следующим.

В соответствии со ст. ст. 68, 69 ЗК РФ, Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.07.2002 года N396 предметом согласования, которое в соответствии с нормами земельного законодательства проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками, является определение местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границами указанных смежных земельных участков. То есть, согласование с заявителем требовалось для того, чтобы границы земельного участка, формируемого для ООО «Волга Сити», не вышли за границы земельного участка, арендуемого заявителем.

Поскольку земельный участок, арендуемый заявителем, был поставлен на государственный кадастровый учет за несколько месяцев до формирования земельного участка ООО «Волга Сити», и в государственный земельный кадастр уже были занесены геодезические данные, позволяющие с точностью определить на местности границы земельного участка, арендуемого заявителем (координаты поворотных точек границ), эти геоданные были использованы для определения местоположения границ образуемого земельного участка ООО «Волга Сити». Это исключило возможные основания для спора о местоположении границы, являющейся одновременно границей земельного участка, арендуемого заявителем, и земельного участка, сформированного для ООО «Волга Сити».

Из приведенных норма законодательства следует, что процедура согласования границ земельного участка предполагает только определение местоположения границ. В рамках этой процедуры не разрешаются вопросы учета желаний смежных землепользователей присоединить дополнительную площадь за счет площади образуемого земельного участка, местоположение границ которого согласовывается с этими землепользователями.

Распоряжение Комитета по управлению имуществом Саратовской области в отношении земельного участка, арендуемого заявителем, было принято 28 декабря 2006 года, тогда как распоряжение в отношении земельного участка ООО «Волга Сити» было принято почти пять месяцев спустя - 21 мая 2007 года.

То есть, сначала в процессе совершения сделки по покупке заявителем незавершенного строительством здания был образован земельный участок, границы которого были установлены по периметру наружных стен этого здания, и лишь затем ООО «Волга Сити» занялось образованием земельного участка.

Вместе с тем, согласно п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

На момент обращения ООО «Волга Сити» с заявлением об изготовлении землеустроительной документации собственники всех соседних зданий уже реализовали свое преимущественное право, предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, и получили право пользования соответствующими частями земельного участка, находившегося в пользовании у мясокомбината «Саратовский». Эти отдельные земельные участки были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет. Таким образом, на момент обращения за предоставлением земельного участка ООО «Волга Сити» оставалось единственным лицом, которое приобрело у ОАО «Мясокомбината «Саратовский» нежилые здания, но не приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник - ОАО «Мясокомбинат «Саратовский».

В этой связи ООО «Волга Сити» сформировало земельный участок на территории бывшего земельного участка ОАО «Мясокомбинат «Саратовский», оставшейся после установления другими лицами границ земельных участков на бывшей территории мясокомбината «Саратовский», что соответствует п. 1 ст. 35 и п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, отсутствие согласования границ землепользования при проведении землеустройства ООО «Волга Сити» не повлекло нарушения какого либо материального права заявителя.

Арбитражный суд также посчитал нарушенным Распоряжением КУИ области и постановлением администрации г. Саратова права предпринимателя на получение дополнительного земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимого имущества, которое он приобрел на основании ч.1,2 ст. 35, ч.3 ст. 36 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции не правомерным, поскольку земельное законодательство РФ не содержит положений, согласно которым новый собственник здания, получив право на использование земельного участка, занимаемого этим зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, вправе претендовать на дополнительный земельный участок, если посчитает, что площади приобретенного земельного участка ему недостаточно.

В обоснование своей позиции суд сослался на ч. 3, 4 Положения об установлении границ землепользований в застройке городов и других поселений утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 года N105, п.1 ст.35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п.7 ст. 36 ЗК РФ, ч. 2 ст. 35 ЗК РФ, ч. 3 ст. 33 ЗК РФ. Из вышеуказанных норм следует, что собственник задания должен осуществлять эксплуатацию объекта недвижимости и имеет право на использование той части земельного участка, которая необходима для его эксплуатации.

Однако судом не учтено, что вопрос о реализации права приобретения земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, разрешается в соответствии с приведенными законодательством при предоставлении земельного участка собственнику здания, а не при предоставлении соседних земельных участков третьим лицам.

Из материалов дела следует, что при предоставлении земельного участка ООО «Салус», правопреемником которого в земельных правоотношениях является ИП Иоффе Д.М., данный вопрос разрешен не был, с чем согласился предприниматель, заключая договор замены стороны в договоре аренды земельного участка от 19.03.2007 года. Соответственно КУИ области при издании распоряжения NТ-1652-р от 21.05.2007 года не имел законном установленной обязанности выяснять наличие у смежного землепользователя ИП Иоффе Д.М. желания на приобретение права аренды на дополнительный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции установил, что распоряжение КУИ области от 21 мая 2007 года N Т-1652-р принято в соответствии с Правилами предоставления гражданам и юридическим лицам прав на земельные участки, расположенные на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденными постановлением Правительства Саратовской области от 19 сентября 2006 года N 284-П.

Кроме того, суд посчитал, что принятыми актами нарушено право предпринимателя на свободный доступ к объекту недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть, потребность заявителя в нормальном использовании принадлежащего ему здания может быть обеспечена путем установления сервитута, против чего никто из лиц, участвующих в деле (кроме самого заявителя), не возражает.

Из пояснений представителей ООО «Волга Сити» и ООО «ЭППЛ «Девелопмент» следует, что предпринимателю Иоффе Д.М. неоднократно предлагалось заключение безвозмездного договора на предоставление сервитута в целях обеспечения возможности обслуживания здания, проезда к зданию и размещению около здания автотранспорта.

В ходе судебного заседания апелляционной инстанции представителем ООО «ЭППЛ «Девелопмент» вновь было предложено заключить соответствующий договор, которым безвозмездно на срок 49 лет предпринимателю предлагалось указанное право (проект договора приобщен к материалам дела). Однако ИП Иоффе Д.М. от подписания данного договора отказался.

Суд апелляционной инстанции считает, что право предпринимателя на свободный доступ к зданию не нарушено.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что решение арбитражного суда первой инстанции вынесено с нарушениями норм земельного законодательств Российской Федерации. Вследствие чего оно подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2008 года по делу N А57-16852/07-6 отменить.

Принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Иоффе Д.М. отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Иоффе Д.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭППЛ «Девелопмент» 1000 рублей государственной пошлины, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка