ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 декабря 2008 года Дело N А68-4304/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2008 года Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2008 года Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Заикиной Н.В.,

судей Никуловой М.В., Можеевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбачевой Ю.А.,

при участии:

от истца: Самедова И.С.о. - индивидуального предпринимателя паспорт серия 70 02 N889300 от 12.11.2002 выдан УВД Пролетарского района г. Тулы, Долидзе М.Л. - представителя по доверенности от 11.08.2008, от ответчика: не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «БиСтрим» на решение Арбитражного суда Тульской области от 13 октября 2008 года по делу N А68-4304/08-172/4 (судья Большаков В.М.),

установил:

индивидуальный предприниматель Самедов Исраил Самендор Оглы (далее по тексту - ИП Самедов И.С.о., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БиСтрим» (далее по тексту - ООО «БиСтрим», Общество) о расторжении договора аренды на нежилое помещение N4 от 01.02.2008, взыскании арендной платы за апрель-июль 2008 года в сумме 260407,09 руб., и договорной пени в сумме 17740,63 руб. за несвоевременную оплату арендной платы и коммунальных услуг.

В процессе рассмотрения дела, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные исковые требования в части взыскания арендной платы, коммунальных услуг и договорной пени, просил взыскать арендную плату в сумме 250000руб., а именно частично за апрель 2008 в сумме 10000 руб., за май - июль 2008 года в сумме 240000 руб., задолженность за коммунальные платежи, в том числе за отключение и подключение электроэнергии в общей сумме 12097,72 руб., договорную пеню за период с 05.02.2008 по 11.07.2008 в сумме 16050 руб. Данное уточнение судом принято.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Тульской области от 13.10.2008 заявленное ИП Самедовым И.С.о. требование удовлетворено. Договор аренды N4 от 01 февраля 2008г., заключенный между индивидуальным предпринимателем Самедовым Исраил Самендор Оглы и ООО «БиСтрим» на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тула, ул. Ф.Энгельса, ост. «ул. Жаворонкова», площадью 80 кв.м. по цене 1000 рублей за 1 кв.м расторгнут. С ООО «БиСтрим» в пользу ИП Самедова Исраил Самендор Оглы взыскано 278147,72 руб., в том числе 250000 руб. арендной платы, 10407,09 руб. задолженности за коммунальные услуги, 1690,63 руб. за отключение и подключение электроэнергии и 16050 руб. пени за просрочку платежей.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Бистрим» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Оспаривая данный судебный акт, заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции при вынесении решения допущены нарушения норм материального права.

Законность и обоснованность решения от 13.10.2008 проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил, между ИП Самедовым Исраилом Самендор Оглы и ООО «БиСтрим» заключен договор аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя N 4 от 01.02.2008.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 300012, г. Тула, ул. Ф. Энгельса, ост. «ул. Жаворонкова» общей площадью 80 кв.м по цене 1000 рублей за м.2.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор своевременно производит ежемесячные арендные платежи, согласно прилагаемому расчету в общей сумме 80000 рублей в месяц. Плату за землю арендодатель вносит самостоятельно.

В соответствии с п. 3.2 договора электроэнергия, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает сверх стоимости арендной платы. На основании показаний счетчиков и счетов обслуживающих организаций.

Пунктом 3.3 арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа текущего, оплачиваемого месяца.

Актом приема-передачи от 01.02.2008 нежилое помещение площадью 80,0 кв. м, находящееся по адресу: г. Тула, ул. Ф. Энгельса, ост. «ул. Жаворонкова» передано ответчику в соответствии с условиями договора.

Как следует из материалов дела ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с апреля 2008 года (частично) по июль 2008 года в полном объеме не исполнены. Истец 06.06.2008 и 30.06.2008 отправил ответчику претензии о расторжении указанного договора аренды, и об уплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, которые оставлены ответчиком без ответа.

Ссылаясь на то, что ответчиком не были устранены указанные нарушения условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер, сроки и порядок внесения арендных платежей предусмотрены договором аренды недвижимого имущества N 4 от 01.02.2008. Доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей в установленные договором сроки и в установленном размере, ответчиком представлено не было.

Кроме того, материалы дела содержат уведомление ОАО «Тульская энергосбытовая компания» от 24.03.2008, акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2008 по 11.07.2008, акты поставки электроэнергии, счет - фактуры и предупреждение МУП «Тулагорводоканал» от 09.07.2008, которые подтверждают несвоевременную оплату ответчиком коммунальных платежей, и наличие по ним задолженности. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено доказательств погашения предусмотренных п. 3.2 договора коммунальных платежей не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, предусмотренным п. 3.2 договора.

По правилам ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Взаимозачеты могут проводиться по соглашению сторон либо по заявлению одной из них.

Давая оценку представленным ответчиком смете и накладной от 16.08.2007 N000061, в обоснование доводов о проведении капитального ремонта арендуемых помещений и понесенных при этом затрат, которые подлежат возмещению арендодателем или зачету в арендную плату, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано проведение капитального ремонта в рамках заключенного договора аренды, так как представленные ответчиком доказательства датированы 2007 годом, т.е. задолго до заключения договора аренды. Кроме того, как правильно установлено судом первой инстанции договор аренды N 4 от 01.02.2008 не содержит информации о зачете произведенных ответчиком работ в счет арендных платежей. Вместе с тем проведение капитального ремонта не подтверждено ответчиком надлежащими документальными доказательствами, а именно договором подряда, актом приемки выполненных работ, доказательствами их оплаты, ввиду чего, ссылка заявителя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения и необходимости исключения из суммы основного долга или возмещения таких затрат является необоснованной. Более того, как правильно указал суд первой инстанции ответчиком не представлено доказательств проведения капитального ремонта арендуемого помещения с разрешения арендодателя.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что Орлов В.А. передал ООО «БиСтрим» свои права и обязанности по соглашению о задатке от 23.05.2007, ввиду чего указанные денежные средства, полученные ИП Самедовым И.С. подлежат зачислению в счет арендной платы дополнительно к перечисленным по безналичному расчету арендным платежам, судом апелляционной инстанции не может быть признана обоснованной в силу следующего.

Указанное выше соглашение о задатке N 1 от 23.05.2007 носит общий характер, не содержит ссылки о его заключении для обеспечения последующего заключения ООО «БиСтрим» договора аренды помещения по адресу: 300012, г. Тула, ул. Ф. Энгельса, ост. «Ул. Жаворонкова» и заключено Орловым В.А. как физическим лицом. При этом доказательств передачи прав по указанному соглашению ООО «БиСтрим» в материалы дела не представлено. Кроме того, ООО «БиСтрим» не представило доказательств обращения к арендодателю для урегулирования вопроса по зачету денежных средств, по соглашению о задатке N1 от 23.05.2007, в счет его обязательства по арендной плате.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании арендной платы за период с апреля 2008 года (частично) по июль 2008 года в размере 250000 руб.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.4 договора аренды N 4 от 01.02.2008 предусмотрено начисление пени за нарушение Арендатором срока внесения платежей в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции расчет представленный истцом признан обоснованным и соразмерным последствиям нарушения обязательства, учитывая период просрочки и невысокий размер пени.

Иной расчет пени ответчиком не представлен.

У суда апелляционной инстанции оснований не согласиться с указанным выводом не имеется, поскольку материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Соглашения о расторжении договора аренды сторонами не достигнуто.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно п.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что истец неоднократно направлял ответчику претензии от 06.06.2008 и от 30.06.2008, в которых предлагал расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение, перечислить сумму задолженности по арендной плате. Ответ на указанные претензии получены не были.

Учитывая изложенное, требование о расторжении договора аренды обосновано и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод заявителя о том, что арендодателем не соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная ст. 619 ГК РФ, поскольку требование о расторжении договора аренды ООО «БиСтрим» направлено не было, несостоятелен, поскольку указанные выше претензии от 30.06.2008 содержат отметку о получении ее директором Общества.

С доводами ответчика об отсутствии у него обязанности оплачивать за май, июнь и июль арендную плату, поскольку истцом не исполнено обязательство по обеспечению арендуемого имущества коммунальными услугами и как следствие неиспользование арендуемого имущества в указанный период, а также довод о несоответствии переданного в аренду имущества условиям договора, в части площади, и необходимости в связи с этим перерасчета арендной платы, суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно также доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, ответчик в обоснование вышеизложенного довода ссылается на невозможность использования спорного помещения по назначению ввиду отсутствия коммунального обеспечения, предусмотренного договором аренды, что, по его мнению, подтверждается счетом N3039 от 02.07.2008.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом, поскольку договором аренды п. 3.2 предусмотрено, что электроэнергия, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает сверх стоимости арендной платы. На основании показаний счетчиков и счетов обслуживающих организаций.

Факт несвоевременной оплаты электроэнергии материалами дела подтвержден.

Несвоевременная оплата электроэнергии послужила основанием для введения ОАО «Тульская энергосбытовая компания» ограниченного режима потребления электроэнергии и дополнительные расходы истца связанные с оплатой подключения электроэнергии, что подтверждается уведомлением ОАО «Тульская энергосбытовая компания» и счетом N 3039 от 02.06.2008.

Иных доказательств невозможности использования арендуемого имущества ответчиком не представлено. Доказательств обращения к арендодателю с требованием об устранении препятствий в пользовании арендуемым имуществом материалы дела также не содержат.

Ссылка заявителя на необходимость перерасчета арендной платы в связи с передачей арендованного имущества меньшей площадью, чем предусмотрено договором аренды, судом апелляционной инстанции не может быть признана обоснованной.

Как следует из договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя N 4 от 01.02.2008 ставка арендной платы сторонами договору согласована в п. 1.1, 3.1 договора.

Как следует из материалов дела, ИП Самедов И.С.о. передал арендатору недвижимое имущество, поименованное в договоре аренды, т.е. надлежащим образом исполнило свое обязательство по договору.

Доказательств того, что арендатор не был согласен с ценой или в порядке, установленном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращался к арендодателю с предложением об изменении ставки в связи с фактической передачей в аренду помещения меньшей площадью, в материалах дела не имеется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы ООО «БиСтрим» и отмены принятого по делу законного и обоснованного решения.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тульской области от 13 октября 2008 года по делу N А68-4304/08-172/4 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «БиСтрим» - без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Электронный текст документа:

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка