А33-1571/2007 от 29 февраля 2008

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 февраля 2008 года Дело N А33-1571/2007

Резолютивная часть постановления объявлена «28» февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен «29» февраля 2008 года. Третий арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуровой Т.С., судей: Кирилловой Н.А., Шошина П.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тахтараковой Ж.В., при участии:

от Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (ответчика) - Ляпиной О.А., представителя по доверенности от 10 января 2008 года N 70-55/139,

от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» (заявителя) - Тимакова И.Ю., представителя по доверенности от 14 января 2008 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (г Красноярск) на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «26» декабря 2007 года по делу N А33-1571/2007, принятое судьей Карпинской С.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ангара» (далее по тексту также заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (далее также ответчик) о признании незаконным действия по внесению изменений в регистрационную запись N 24-24-01/094/2006-746 от 7 сентября 2006 года, по выдаче повторного свидетельства о праве собственности.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 5 марта 2007 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Поляков Марк Геннадьевич (далее Поляков М.Г.).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель уточнил предмет заявления, сформулировав его следующим образом: признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю по внесению в регистрационную запись N 24-24-01/077/2005-205 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (об исключении из нее записи об обременении права - аренды) и выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права от 28 ноября 2006 года серии 24 ЮЗ N 326525 (взамен свидетельства серии 24 ЕЗ N 269790 от 7 сентября 2006 года). Обязать управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 24-24-01/077/2005-205.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2007 года заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю по внесению в регистрационную запись 24-24-01/077/2005-205 от 21 июня 2005 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений (о погашении записи об обременении права - аренды) и выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права от 28 ноября 2006 года серия 24 Ю N 326525 (взамен свидетельства серия 24 ЕЗ N 269790 от 7 сентября 2006 года), противоречащими пункту 1 статье 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», абзацу 5 пункта 1 раздела 1 Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 18 сентября 2003 года N 226 (в редакции от 6 декабря 2006 года).

Суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 24-24-01/077/2005-205.

С Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ангара» 2 000 руб. судебных расходов.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2007 года по делу N А33-1571/2007 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ответчика, обжалуемое решение не соответствует действующему законодательству в виду следующего:

- действия Управления по проведению государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с прекращением ограничения зарегистрированного права на указанное нежилое помещение были совершены в строгом соответствии с Законом о регистрации;

- действующее законодательство предусматривает три способа прекращения договорных обязательств: расторжение договора по соглашению сторон, расторжение договора по решению суда, односторонний отказ от исполнения договора. Предусмотрев в пункте 6.2. договора аренды N 4710 от 19 мая 1999 года условие о том, что договор считается расторгнутым в добровольном порядке без судебной процедуры расторжения договора с даты, указанной в соответствующем уведомлении арендодателя при намерении арендодателя использовать помещение в целях, не связанных с арендой, стороны фактически предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от договора, соответствующий пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявителем были представлены в регистрирующий орган документы, подтверждающие наступление обстоятельств, в силу возникновения которых Поляков М.Г. вправе досрочно расторгнуть договор аренды, в частности, договор на оказание дизайнерских услуг от 10 октября 2006 года, из которого следует, что Поляков М.Г. не имеет намерений использовать нежилое помещение N 104 по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты «Красноярский рабочий», 80, путём сдачи его в аренду, а планирует осуществить декорирование указанного помещения, а также письмо Красноярского филиала Банка Москвы от 17 октября 2006 года, свидетельствующее об отсутствии денежных поступлений от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» на л/счет 42301810200600064335, принадлежащий Полякову М.Г., за период, превышающий два месяца. При проведении правовой экспертизы Управлением не было установлено оснований для отказа в государственной регистрации;

- вывод суда об отсутствии правовых оснований для внесения в регистрационную запись N 24-24-01/077/2005-205 (об обременении права собственности Полякова М.Г. на вышеуказанное нежилое помещение арендой) изменений об исключении обременения (аренды), несостоятелен. Судом была сделана ссылка на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2007 года по делу N А33-5616/2007, согласно которому договор аренды N 4710 от 19 мая 1999 года является действующим, однако данное решение вступило в законную силу 13 сентября 2007 года, тогда как запись о прекращении ограничения (обременения) права в связи с расторжением договора аренды, была внесена Управлением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 23 ноября 2006 года;

- вывод суда о том, что выдача Полякову М.Г. повторного свидетельства о праве собственности без указания имеющегося обременения права в виде аренды противоречит пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации и абзацу 5 пункта 1 раздела 1 Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», необоснован. Возможность выдачи правообладателю повторно нового свидетельства предусмотрена абзацем 5 пункта 1 Инструкции. При этом перечень случаев, при которых правообладателю может быть выдано новое свидетельство повторно, не является исчерпывающим. Повторная выдача нового свидетельства осуществляется по ходатайству правообладателя, которое содержится в заявлении о государственной регистрации прав на недвижимость. К моменту выдачи повторного свидетельства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали записи об ограничении (обременении) права Полякова М.Г., в связи с чем в графе Свидетельства «существующие ограничения (обременения) права» было указано: не зарегистрированы;

- в резолютивной части решения суд обязал Управление восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 24-24-01/077/2005-205, однако, не учел, что 23 января 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации договора аренды на данный объект недвижимого имущества. Поскольку Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, восстановить запись о ранее зарегистрированном ограничении права собственности невозможно, в данном случае возникает спор о праве, который может быть разрешён только в судебном порядке.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2008 года апелляционная жалоба Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 28 февраля 2008 года.

В судебно заседание Поляков М.Г. не прибыл, своего представителя в судебное заседание не направил. Отзыв на апелляционную жалобу от указанного лица суду не поступал.

Направленное в целях извещения Полякова М.Г. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заказное письмо с уведомлением о вручении по единственно известному суду и указанному в Выписке из Единственного государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 25 апреля 2007 года адресу (г. Красноярск, пр. Якорный, 11-195), возвращено органом почтовой связи по истечении срока хранения. В силу статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие Полякова М.Г.

Представитель ответчика подержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя представил суду отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, поскольку:

- представленные Поляковым М.Г. документы свидетельствовали лишь о наличии у арендодателя потенциальной возможности требовать досрочного расторжения договора на основании пункта 6.2 договора аренды N4710 от 19 мая 1999 года. Сам по себе договор на оказание дизайнерских услуг не может свидетельствовать как о наличии, так об отсутствии намерения у арендодателя использовать помещение в целях не связанных с арендой, факт наличия аренды никак не препятствует проведению никаких проектировочных работ. Письмо КФ «Банка Москвы» так же не может служить доказательством, поскольку, расчеты могли быть осуществлены другими способами, как-то, векселем, наличными денежными средствами, зачетом взаимных требований и т.п.;

- суд первой инстанции верно сослался на решение Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-5616/2007, поскольку данным решением суд подтвердил ошибочность выводов правовой экспертизы, проведенной ответчиком, что освободило заявителя от доказывания в настоящем процессе;

- заявление о выдаче повторного свидетельства в связи со снятием обременения может служить основанием лишь для внесения соответствующих записей в реестр. Ответчик не имел права вносить изменения в содержание графы «Существующие ограничения (обременения) права» при выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права от 28 ноября 2006 года серии 24 ЮЗ N326525;

- допущенные, как при ведении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и при выдаче документов на основе данных реестра, нарушения должны устраняться, в том числе и посредством внесения соответствующих исправительных записей. Об этом, в частности, свидетельствуют и нормы статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N122-ФЗ (ред. от 18.07.2006).

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

19 мая 1999 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Ангара» (арендатор) был заключен договор аренды N 4710 (л.д. 26), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 313, 6 кв.м, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80.

Пунктом 1.2 договора аренды стороны установили срок действия договора с 1 сентября 1998 года по 31 декабря 1999 года.

Актом приема-передачи от 1 сентября 1998 года (л.д. 31) нежилое помещение общей площадью 313,6 кв.м, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80 было передано арендатору.

Дополнением N 8 от 29 июня 2004 года (л.д. 38) к договору от 19 мая 1999 года N 4710 срок действия договора аренды был продлен до 16 июня 2014 года.

На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 13 июня 2006 года N 1112-недв «О приватизации нежилого помещения N 104 по пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80» указанное выше помещение было реализовано на аукционе. При продаже нежилое помещение было обременено правом аренды по 16 июня 2014 года, о чем в соответствии со статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По результатам аукциона собственником помещения N 104 по пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, в г. Красноярске стал Поляков М.Г.

Право собственности Полякова М.Г. было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 сентября 2006 года о чем было выдано свидетельство серии 24 ЕЗ N 269790 от 7 сентября 2006 года с указанием на существование ограничения права в виде аренды (л.д. 23).

Являясь правопреемником арендодателя, Поляков М.Г., реализуя предусмотренное пунктом 6.2 договора право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора без обращения в суд, направил в адрес общества ограниченной ответственностью «Ангара» уведомление о расторжении договора аренды с 22 сентября 2006 года (л.д. 44).

17 октября 2006 года Поляков М.Г. обратился в управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 59) в связи с погашением записи об аренде на нежилое помещение N 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80. В качестве доказательств, подтверждающих наличие оснований для прекращения договора аренды, Поляков М.Г. представил в регистрирующий орган уведомление от 21 сентября 2006 года, телеграммы от 15 ноября 2006 года, договор на оказание дизайнерских услуг от 10 октября 2006 года, письмо Красноярского филиала банка Москвы от 17 октября 2006 года об отсутствии поступлений от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» на счет Полякова М.Г. за последние два месяца (л.д. 59).

28 ноября 2006 года Полякову М.Г. ответчиком было выдано повторное свидетельство взамен свидетельства серии 24 ЕЗ N 269790 от 7 сентября 2006 года о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N 104 общей площадью 306 кв.м по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, при этом отсутствовало указание на наличие ограничений (обременений) права собственности(л.д. 24).

23 января 2007 года заявитель, полагая, что действия по внесению изменений в регистрационную запись об обременении права собственности арендой и выдаче Полякову М.Г. повторного свидетельства без указания обременении в виде аренды противоречат статьям 17, 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 18 сентября 2003 года N 226 (в редакции от 6 декабря 2006 года), обратился за защитой нарушенного права в суд с заявлением о признании указанных действий ответчика незаконными.

13 августа 2007 года Арбитражный суд Красноярского края по делу N А33-5616/2007 (л.д.136) принял решение о признании договора N 4710 аренды нежилого помещения (здания, строения) от 19 мая 1999 года действующим.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Часть 1 статьи 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда является одним из ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, и подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок было зарегистрировано право собственности Полякова М.Г. на нежилое помещение N 104, общей площадью 306 кв.м, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80. Одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ограничении права собственности Полякова М.Г. правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Ангара».

В первоначально выданном собственнику помещения свидетельстве о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ N 269790 от 7 сентября 2006 года имелось указание на существование ограничения права в виде аренды.

17 октября 2006 года Поляков М.Г. обратился в управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с погашением записи об аренде на нежилое помещение N 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80. В качестве доказательств, подтверждающих наличие оснований для прекращения договора аренды, Поляков М.Г. представил в регистрирующий орган уведомление от 21 сентября 2006 года, телеграммы от 15 ноября 2006 года, договор на оказание дизайнерских услуг от 10 октября 2006 года, письмо Красноярского филиала банка Москвы от 17 октября 2006 года об отсутствии поступлений от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» на счет Полякова М.Г. за последние два месяца.

23 ноября 2006 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о прекращении ограничения (обременения) права в связи с расторжением договора аренды на нежилое помещение N 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, в связи с чем 28 ноября 2006 года Полякову М.Г. ответчиком было выдано повторное свидетельство взамен свидетельства серии 24 ЕЗ N 269790 от 7 сентября 2006 года о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N 104 общей площадью 306 кв.м по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, при этом ограничения (обременения) не были зарегистрированы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю законных оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о снятии обременения и выдачи Полякову М.Г. повторного свидетельства.

Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.