А33-4515/2008 от 29 октября 2008

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 октября 2008 года Дело N А33-4515/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2008 года Третий арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Хасановой И.А., судей: Гуровой Т.С., Магда О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Савченко Г.А., при участии:

от истца Бочкаревой Н.Ю. - представителя по доверенности от 17 сентября 2007 года,

от ответчика Алексеевой А.В. - представителя по доверенности от 12 февраля 2008 года N 01-1485,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Харитонова Александра Сергеевича, г. Красноярск на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 21 августа 2008 года по делу N А33-4515/2008, принятое судьей Михайловой Т.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Харитонов Александр Сергеевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение N 111, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Молокова, дом N 27, общей полезной площадью помещения 84,5 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска;

- управление архитектуры администрации г. Красноярска;

- управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю.

Решением суда от 21 августа 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 августа 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению истца, решение суда первой инстанции необоснованно, незаконно, принято с нарушением норм материального и процессуального права, на основании следующего:

- земельный участок, на котором осуществлена самовольная реконструкция, принадлежит истцу на праве общей долевой собственности в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как собственнику помещения N 11, расположенного в многоквартирном доме N 27 по ул. Молокова в г. Красноярске. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;

- реконструированный объект создан в соответствии с градостроительными и строительными нормами, что подтверждается представленными в материалы дела документы об обследовании технического состояния строительных конструкций объекта после выполнения реконструкции;

- реконструированный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено заключениями компетентных органов;

- истцом представлены документы, свидетельствующие об осуществлении реконструкции своими силами, за счет собственных средств и с привлечением третьих лиц;

- приобретение права собственности на объект, реконструированный без необходимых разрешений, но не нарушающий прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создающий угрозу жизни и здоровью граждан, реконструированный в соответствии с градостроительными и строительными нормами на земельном участке, принадлежащем лицу на праве общей долевой собственности, учитывая отсутствие специальных норм, регулирующих такие отношения, не представляется возможным иначе как на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, мотивируя следующим:

- земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, 27, не поставлен на кадастровый учет, его границы не определены и не описаны в установленном порядке;

- при рассмотрении дела в суде первой инстанции истцу было предоставлено достаточно времени для предоставления необходимых доказательств, подтверждающих согласие собственников многоквартирного жилого дома на реконструкцию спорного нежилого помещения в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено рассмотрение жалобы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Явку своих представителей не обеспечили. Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю представило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству от 01 сентября 2004 года серии 24 ГЮ N003497 о государственной регистрации права Харитонов А.С. на основании договора купли-продажи от 20 августа 2004 года является собственником жилого помещения - четырехкомнатной квартиры N 111, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, дом 27, общей площадью 84,20 кв.м., в том числе жилой 54,00 кв.м. (л.д.23).

На основании распоряжения от 29 декабря 2004 года N 3589-арх администрация г. Красноярска разрешила Харитонову А.С. перевести квартиру N 111 по ул. Молокова, 27, в нежилое помещение с целью размещения центра развития детей дошкольного возраста (л.д.25). Кроме того, данным распоряжением на Харитонова возложена обязанность в комитете по архитектуре и градостроительству администрации города получить разрешение на реконструкцию нежилого помещения N 111 в жилом доме N 27 по ул. Молокова.

Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска выдано архитектурно-планировочное задание от 08 февраля 2005 года N 1725 на разработку проекта реконструкции нежилого помещения под центр развития детей дошкольного возраста с устройством отдельного входа (л.д.26).

Согласно составленному по состоянию на 05 октября 2007 года техническому паспорту площадь реконструированного помещения N 111 составила 84,5 кв.м. (л.д.27-33).

Согласно отчету ООО «Проектно-сметное бюро» (имеющая лицензию серии Д 532877 от 01 ноября 2004 года на разрешение осуществления проектирования зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом) (л.д.39-40) по результатам обследования технического состояния строительных конструкций нежилого помещения N 111 здания по ул. Молокова, 27 сделаны следующие выводы (л.д.34-38): В соответствии с МДС 13-20.2004 «Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию», общее техническое состояние строительных конструкций здания можно признать исправным, отсутствуют видимые дефекты и повреждения, свидетельствующие о снижении несущей способности и эксплуатационной пригодности конструкций; необходимости в ремонтно-восстановительных работах на момент обследования нет. Ограждающие конструкции (наружные стены, окна, двери) отвечают современным требованиям теплозащиты и энергосбережения в соответствии с СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий». Техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют строительным нормам и правилам (СНиП), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, конструктивные, эксплуатационные и другие характеристики надежности и безопасности соблюдены и обеспечивают безопасную эксплуатацию обследуемого нежилого помещения.

В экспертном санитарно-эпидемиологическом заключении Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от 19 декабря 2005 года N 3472 по рабочему проекту «Реконструкция нежилого помещения под центр развития детей дошкольного возраста по ул. Молокова, 27, Советский район, г. Красноярск», указано, что указанный рабочий проект соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. Проект рекомендуется для выдачи санитарно-эпидемиологического заключения о его соответствии требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов (л.д.41-44).

Также в материалы дела представлено экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» от 30 октября 2007 года N 6643 (л.д.45-48), в котором содержится следующий вывод: Планировка, оборудование помещений детского центра соответствует требованиям санитарных правил. Инженерные системы обеспечивают нормативные параметры окружающей среды в помещениях для детей и на рабочих местах персонала учреждения. Заключение: На основании результатов проведенной санитарно-эпидемиологической экспертизы установлено, что условия для осуществления дополнительного образования детей в детском центре, расположенном на 1-м этаже жилого дома по ул. Молокова, д. 27 (пом. 111) в г. Красноярске, соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Согласно заключению ООО «Проектно-сметное бюро» от 06 ноября 2007 года N 89 (имеющего лицензию N 1/03094 на деятельность по предупреждению и тушению пожаров) (л.д.53) рассмотрев нежилое помещение N 111, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, 27, установлено, что технические решения, принятые при строительстве соответствуют требованиям пожарной безопасности (л.д.52).

В соответствии с заключением управления архитектуры администрации г. Красноярска от 07 декабря 2007 года N 23240 размещение самовольно реконструированного нежилого помещения по ул. Молокова, 27, пом. N 111 соответствует генеральному плану города, утвержденному решением Красноярского городского Совета от 30 марта 2001 года N В-23 и правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Красноярского городского Совета от 29 мая 2007 года N В-306 (л.д.94).

В материалы дела представлен рабочий проект реконструкции нежилого помещения под центр развития детей дошкольного возраста по ул. Молокова, 27, Советский район, г. Красноярск (л.д.96-112).

Истец (собственник) и ТСЖ «Бригантина» (исполнитель) заключили договор от 14 октября 2005 года на техническое обслуживание нежилых помещений, находящихся в собственности (л.д.56). На основании данного договора исполнитель взял, а собственник сдал на техническое обслуживание внутренние инженерные коммуникации помещения, находящихся по адресу: ул. Молокова, д. 27, н/ж 111 (общая площадь 84,2 кв.м.) составляет 100 % оплата за теплоснабжение.

Как указывает истец, земельный участок принадлежит истцу на праве общей долевой собственности согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как собственнику квартиры N 111, расположенной в доме N 27 по ул. Молокова, под строительство которого и был предоставлен земельный участок. Однако, реконструкция указанного жилого помещения произведена в нарушение норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно, до получения согласований по проекту. После проведения реконструкции индивидуальные технические характеристики помещения, определенные в выписке из Единого государственного реестра градостроительной деятельности от 15.06.2004, изменились в части назначения помещения. В результате перевода жилого помещения в нежилое и проведенной реконструкции объекта, последний прекратил существовать как жилое помещение, приобрел статус нежилого помещения, и является вновь созданным.

Учитывая, что объект реконструкции, создан за счет средств и сил собственника, соответствует градостроительным нормам, санитарно-эпидемиологическим, строительным правилам, истец добросовестно осуществляет бремя содержания принадлежащего ему имущества, несет расходы по содержанию дома, в котором находится спорное помещение, истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с требованием о признании права собственности на нежилое помещение N 111, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Молокова, дом N 27, общей площадью 84.5 кв.м. Обращаясь с настоящими требованиями в суд, в качестве правового обоснования истец указал статьи 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьями 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, - путем признания права.

Из материалов дела усматривается, что предметом иска является требование о признании права собственности на нежилое помещение N 111, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Молокова, дом N 27, общей площадью 84,5 кв.м. При этом, истец ссылается на то, что в результате проведенной реконструкции создан новый объект, не тождественный с первоначальным.

Отказывая в удовлетворении указанных выше требований суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие осуществление строительства спорного нежилого помещения на земельном участке, специально отведенном для этих целей, при наличии соответствующего разрешения на строительство, а также владение данным земельным участком на каком-либо праве, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцом осуществлена реконструкция жилого помещения, общей площадью 84,20 кв.м., в том числе жилой 54,00 кв.м. - четырехкомнатной квартиры N 111, расположенной по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, дом 27. Данная четырехкомнатная квартира принадлежит истцу на праве собственности по договору купли-продажи от 20 августа 2004 года, что подтверждается свидетельством от 01 сентября 2004 года серии 24 ГЮ N003497 о государственной регистрации права.

Поскольку у истца имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности на реконструированное помещение, полученное в результате реконструкции спорное помещение не является вновь созданным истцом имуществом, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что перевод жилого помещения в нежилое не является основанием для возникновения права собственности как на вновь созданный объект недвижимости.

Статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее также - капитальный ремонт). Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Согласно частям 1, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Исходя из буквального правового смысла названных норм, получение разрешения на строительства должно предшествовать осуществлению строительных работ.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие получение истцом в установленном порядке разрешения на реконструкцию спорного нежилого помещения, а именно: переустройство и перепланировка нежилого помещения, обозначенного литером А, общей площадью 84,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, 27. Не смотря на то, что указанным выше распоряжением администрации г. Красноярска на Харитонова была возложена обязанность получения в Комитете по архитектуре и градостроительству администрации города разрешения на реконструкцию нежилого помещения N 111 в жилом доме N 27 по ул. Молокова. Следовательно, спорное помещение реконструировано без соответствующих разрешений на реконструкцию, поэтому является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 статьи 222 Кодекса (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ) устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из содержания названной нормы Кодекса, отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, как и отсутствие разрешения на ввод его в эксплуатацию, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимого имущества.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение следующих условий:

1) объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольной постройки, то есть является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) постройка возведена истцом на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;