ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 марта 2007 года Дело N А12-12408/06

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего - Шагимуратова А.Я.,

судей: Юсупова К.Т., Петрова А.Л.,

с участием:

от истца - Прохорова А.В., доверенность от 21.02.2007,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Флексо Принт», город Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2006 (судья Романов С.П.) по делу NА12-12408/06-С40,

по иску открытого акционерного общества «Флексо Принт», город Волгоград, к администрации города Волгограда,

третье лицо: Комитет земельных ресурсов администрации города Волгограда,

о признании частично недействительными договоров аренды от 06.10.1998 N 2107 и от 24.05.2005 N 5903, взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере - 236.427 руб. 52 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2006 отказано в удовлетворении иска открытого акционерного общества «Флексо Принт» к администрации города Волгограда:

- о признании недействительным договора аренды земли от 06.10.1998 N 2107 в части превышения размера арендной платы за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года на - 9.951 руб. 34 коп.;

- о взыскании с администрации города Волгограда излишне уплаченных денежных средств - 9.951 руб. 34 коп., составляющих превышение арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 N 2107;

- о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 в части превышения арендной платы за 2005 год и первый квартал 2006 года на сумму - 307.724 руб. 91 коп.;

- о взыскании с администрации города Волгограда расходов на оплату услуг представителя - 30.000 руб.;

- о взыскании 226.476 руб. - переплаты по договору аренды от 24.05.2005 N 5903.

В апелляционном порядке законность судебного акта не проверялась.

В кассационной жалобе ОАО «Флексо Принт» просит отменить решение суда первой инстанции от 03.11.2006, мотивируя нарушением судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемого судебного акта суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции от 03.11.2006 подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 06.10.1998 между администрацией города Волгограда (арендодатель) и ОАО «Флексо Принт» (арендатор) был заключен договор аренды земли N 2107. По условиям договора арендатору в долгосрочную аренду (на 49 лет) был предоставлен земельный участок площадью 71,4 кв.м., расположенный по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица Двинская.

Годовая арендная плата была установлена в размере - 471 руб. 24 коп.

Пунктом 2.5. договора было предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения базовой ставки арендной платы установленной в городе, а также в связи с применением индексации.

В связи с изменением ставок земельного налога 10.12.2001, 04.01.2003, 20.12.2003, 28.04.2006 к договору аренды земли от 06.10.1998 N 2107 были приняты изменения в части размера арендной платы.

29.06.2006 договор аренды земли от 06.10.1998 N 2107 был расторгнут.

24.05.2006 между администрацией города Волгограда (арендодатель) и ОАО «Флексо Принт» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5903. По условиям договора на срок с 29.05.2005 по 13.04.2010 арендатору был передан земельный участок площадью 3.643 кв.м., расположенный по адресу: город Волгоград, Советский район, улица 25-летия Октября, 1.

Годовая арендная плата на 2005 год была установлена в размере - 447.542 руб. 55 коп.

Согласно пункту 2.8. договора размер ежегодной арендной платы являлся определяемым и подлежал исчислению в случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в городе Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

30.12.2005 и 25.04.2006 в договор аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 были внесены изменения. Срок действия договора был продлен до 16.12.2030. С 16.12.2005 площадь арендуемого земельного участка была установлена в размере - 3.168 кв.м.

В связи с уменьшением площади арендуемого земельного участка годовая арендная плата с 16.12.2005 была установлена в размере - 389.188 руб. 80 коп.

16.01.2006 администрация города Волгограда уведомила ОАО «Флексо Принт» об изменении размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903. С 01.01.2006 годовая арендная плата была установлена в размере - 651.657 руб. 60 коп.

На основании решения Волгоградской городской Думы от 29.03.2006 N 29/590 «Об утверждении размеров ставок арендной платы на землю на 2006 год» годовая арендная плата с 01.01.2006 была установлена в размере - 125.706 руб. 24 коп.

Мотивируя переплатой арендной платы по договорам аренды от 06.10.1998 N 2107 и от 24.05.2005 N 5903 ОАО Флексо Принт» подало в суд иск в котором просило:

- признать недействительным договор аренды от 06.10.1998 N 2107 в части превышения арендной платы за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года на - 9.951 руб. 34 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда излишне уплаченные денежные средства - 9.951 руб. 34 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 N 2107.

- признать недействительным договор аренды от 24.05.2005 N 5903 в части превышения арендной платы за 2005 год и первый квартал 2006 года на - 307.724 руб. 91 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда излишне уплаченные денежные средства - 307.724 руб. 91 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 24.05.2005 N 5903;

- взыскать с администрации города Волгограда расходы по оплате услуг представителя - 30.000 руб.

В обоснование заявленных требований ОАО «Флексо Принт» указало, что годовая арендная плата по договорам аренды от 06.10.1998 N 2107 и от 24.05.2005 N 5903 была установлена с нарушением постановления Волгоградского горсовета и администрации города Волгограда от 28.11.2003 N 64/1223/1292, постановления Волгоградского горсовета от 27.11.2003 N 64/1222, решения Малого совета Волгоградского городского совета народных депутатов от 16.02.1993 N 3/40, а также требований статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои требования и просил:

- взыскать с администрации города Волгограда неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 06.10.1998 N 2107 за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года в размере - 9.951 руб. 34 коп.;

- признать недействительным расчет арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 в части превышения арендной платы за 2005 год на сумму - 226.476 руб. 18 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда излишне уплаченные денежные средства в размере - 226.476 руб. 18 коп., составляющие превышение арендной платы по договору аренды от 24.05.2005 N 5903 за 2005 год;

- взыскать с администрации города Волгограда неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 за первый квартал 2006 года в размере - 81.248 руб. 73 коп.;

- взыскать с администрации города Волгограда расходы по оплате услуг представителя - 30 000 руб.

Уточненные требования суд первой инстанции не принял, мотивировав нарушением истцом требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - одновременным изменением предмета и основания иска.

Рассмотрев первоначально заявленные требования, а также требование о взыскании суммы переплаты по договору от 24.05.2005 N 5903 в размере - 226.476 руб. 18 коп., суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по мотиву недоказанности заявленных требований.

На основе анализа материалов дела судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Отказ в удовлетворении иска суд первой инстанции обосновал следующими выводами:

- положения договора (не указано какого, хотя требования заявлены по двум договорам аренды), касающиеся разрешенного вида использования земельного участка, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны;

- доказательства обращения к арендодателю или в суд с требованием о внесении изменений в договор (не указано в какой) в порядке, установленном статьями 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлены;

- условия пункта 2.5. (договор N 2107) и пункта 2.8. (договор N 5903), предусматривающие право арендодателя (в решении указано арендатора) на изменение размера арендной платы арендатором не оспорены;

- изменения, касающиеся увеличения размера арендной платы государственной регистрации в порядке статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали.

Отказ в удовлетворении иска ОАО «Флексо Принт» на основании указанных выводов судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа считает несостоятельным.

Вывод о том, что изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в силу пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляют собой исполнение данного условия, суд кассационной инстанции считает неправомерным.

Неправомерен и вывод суда первой инстанции об изменении истцом, в нарушение требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как предмета иска, так и основания иска.

С изменением предмета требования на взыскание неосновательного обогащения, изменение основания иска не произошло, так как основанием требований являлось одно - несоответствие законодательству увеличения размера годовой арендной платы.

В этой связи в ходе нового рассмотрения дела предметом судебного разбирательства должно быть требование о взыскании неосновательного обогащения.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 06.10.1998 N 210. заключенный между ОАО «Флексо Принт» и администрацией города Волгограда, в установленном законом порядке был зарегистрирован.

В этот договор 10.12.2001, 04.01.2003, 20.12.2003, 28.04.2006 сторонами были внесены изменения, касающиеся годового размера арендной платы. Однако изменения относительно размера арендной платы государственной регистрации не прошли.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку изменения от 10.12.2001, 04.01.2003, 20.12.2003, 28.04.2006 к договору аренды земли от 06.10.1998 N 2107 относительно годового размера арендной платы не были зарегистрированы, то они согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

При таких обстоятельствах требование ОАО «Флексо Принт» о взыскании неосновательного обогащения за 2004, 2005 годы и первое полугодие 2006 года в рамках договора аренды земли от 06.10.1998 N 2107, подлежит рассмотрению без учета изменений к договору.

Требование о взыскании с администрации города Волгограда излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 за 2005 год в размере - 226.476 руб. 18 коп., и неосновательного обогащения в размере - 81.248 руб. 73 коп. за первый квартал 2006 года в рамках этого же договора заявитель иска обосновал ссылкой на решение Малого совета Волгоградского Совета народных депутатов от 16.02.1993 N 3/40, которым улица 25-летия октября, где расположено трехэтажное кирпичное здание цеха N 30, отнесено к 13-й территориальной зоне.

К договору аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 стороны 30.12.2005 и 25.04.2006 внесли изменения, но государственной регистрации эти изменения к договору не прошли.

Таким образом в ходе нового рассмотрения дела требование заявленное в рамках договора аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 следует рассмотреть с учетом указанного обстоятельства.

Решением комиссии по контролю за поступлением арендной платы за землю администрации города Волгограда размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.05.2005 N 5903 снижен с 19.04.2006, путем внесения в договор изменения.

Следовательно следует проверить зарегистрировано ли в установленном законом порядке снижение размера арендной платы.

Следует проверить правомерность взыскания арендной платы за три квартала 2005 года и первой квартал 2006 года, то есть до 19.04.2006, без учета решения Малого совета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 16.02.1993 N 3/40.

По результатам добытых доказательств принять правомерное решение.

В связи с направлением дела на новое рассмотрения судебные расходы по кассационной жалобе подлежат распределению после нового рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2006 по делу NА12-12408/06-С40 отменить.

Дело NА12-12408/06-С40 направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Волгоградской области.

Арбитражному суду Волгоградской области судебные расходы по кассационной жалобе распределить в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после нового рассмотрения дела.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка