ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 07 ноября 2008 года Дело N А57-1306/08

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего - Аглиуллиной Ф.Г.,

судей - Желаевой М.З., Меленьтевой Р.Р., с участием:

от истца - Заломовой Л.Ю. по доверенности N1996а от 25.04.08,

от ответчика - извещен, не явился,

от третьего лица - извещен, не явился, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Саратовской области, город Саратов,

на решение от «4» июня 2008 года Арбитражного суда Саратовской области (судья - Медникова М.Е.) и постановление от «29» июля 2008 года Двенадцатого арбитражного апелляционного суда (председательствующий - Тимаев Ф.И., судьи: Бирченко А.Н., Камерилова В.А.,) по делу N А57-1306/08-34,

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Саратовской области, город Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд», город Саратов, о взыскании 4595116 руб. 91 коп., по докладу судьи Аглиуллиной Ф.Г.,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2108966 руб. 34 коп., 2486150 руб. 57 коп. пени по договору аренды N363-2143 от 12.04.04.

Общество с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» обратилось к Комитету по управлению имуществом Саратовской области с встречным иском о признании договора аренды N363-2143 от 12.04.04 недействительным на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечено Государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области», город Саратов (далее-учреждение).

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил размер исковых требований и просил взыскать 2861927 руб. 80 коп., в том числе 1457905 руб. 50 коп. долга по арендной плате за период с июля 2005 года по ноябрь 2007 года, 1404022 руб. 30 коп. пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.07.07 по 30.11.07.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.06.08 в иске отказано, встречный иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что истец заключил договор аренды под влиянием заблуждения, так как ошибочно полагал, что объект аренды является памятником культурного наследия.

В этой связи договор аренды является недействительным в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требования Комитета не подлежат удовлетворению, так как основаны на недействительной сделке.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.08 решение в части признания недействительным договора аренды N363-2143 от 12.04.04 отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановление мотивировано тем, что при заключении договора аренды стороны выражали волю на заключение договора аренды объекта недвижимости для осуществления розничной торговли. Наличие или отсутствие у объекта статуса памятника архитектуры не влияло на действительность оспариваемой сделки, поскольку и в том и в другом случае объект после капитального ремонта мог быть использован для торговой деятельности. Кроме того, в апелляционной инстанции представлены документы о том, что спорный объект является вновь выявленным объектом историко-культурного наследия. В части отказа в иске Комитету постановление мотивировано тем, что ответчик не мог использовать и не использовал полученный объект недвижимости, так как он нуждался в капитальном ремонте, однако, Комитетом и учреждением не были согласованы условия капитального ремонта.

В кассационной жалобе заявитель - Комитет по управлению имуществом Саратовской области, город Саратов - просит решение и постановление отменить, иск Комитета удовлетворить, ссылаясь на то, что в акте приема-передачи было отражено, что помещение требует капитального ремонта, поэтому в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитет не отвечает за недостатки переданного в аренду имущества. В соответствии с пунктом 2.3.9 договора арендатор обязался за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений с письменного уведомления Комитета и учреждения. Согласования ремонтных работ с арендодателем и владельцем не требовалось. Однако реальных попыток провести ремонт ответчик не предпринял. Правом на одностороннее расторжение договора в связи с невозможностью использования помещения, предусмотренным в пункте 6.2 договора и статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не воспользовался.

До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в судебном заседании 05.11.08 до 13 часов 30 минут 07.11.08 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости их отмены в части отказа в удовлетворении иска Комитета и направления дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 12.04.04 между комитетом (арендодателем), Государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» (владельцем) и обществом с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося областной собственностью N 363-2143. согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения расположенные по адресу: г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 17, для использования под розничную торговлю. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 1195,8 кв.м. (литеры A, AI. A2).

Срок действия договора был определен до 15.04.2039. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется регистрационная запись от 27.05.04 за номером 64-01/05-705/2004-489.

Согласно Приложению N1 (ведомость о составе и. характеристике передаваемого в аренду помещения (здания, объекта) на 12.04.04 объектом аренды является отдельно стоящее здание, 114 лет, расположенное по адресу: г. Балаково. ул. 20 лет ВЛКСМ, д.17, площадью 1195.8 кв.м., являющееся памятником местного значения.

В Приложении N2 приведен расчет арендной платы, который составил 863093 руб. в год. Оплата производится равными частями за каждый месяц не позднее 10 числа каждого месяца.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.04.04. При этом в акте отражено, что техническое состояние помещения на момент передачи неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт.

Материалами дела установлено, что, несмотря на подписание акта приема-передачи 15.04.04, ключи от арендуемых помещений арендатором были получены от судебного пристава-исполнителя 26.06.05 по акту о выселении из указанных помещений незаконно занимавшего его общества с ограниченной ответственностью «Золотой сапог».

Пункт 2.3.9 договора предусматривает обязанность арендатора своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением Комитета и Владельца.

В ноябре 2005 года специалистами общества с ограниченной ответственностью «Каркас» по заявке Комитета было проведено обследование объекта аренды и установлено, что строительные конструкции находятся в неудовлетворительном, а на отдельных участках в аварийном состоянии. Из-за высокого износа междуэтажных перекрытий (над подвальным помещением и над первым этажом), грозящего непредсказуемым обрушением, дальнейшая эксплуатация здания не допустима.

Письмом исх. N0613-01 от 13.06.06 общество обратилось к комитету с просьбой предоставить ему отсрочку арендных платежей в связи с необходимостью подготовки рабочего проекта ремонтно-реставрационных работ. Письмом исх. N3984 от 07.07.06 комитет предоставил обществу отсрочку платежей по указанному выше договору аренды до 01.12.06.

25.12.06 общество повторно письмом исх. N1225-01 обратилось к комитету с просьбой об отсрочке арендной платы сроком на 6 месяцев, в связи с необходимостью проведения технической экспертизы, выполнения рабочего проекта проведения ремонтно-реставрационных работ.

Письмом исх. N970 от 01.03.07 комитет продлил обществу отсрочку оплаты до 01.07.07.

29.03.07 на запрос комитета исх. N1207 от 19.03.07. Министерство культуры Саратовской области выдало справку N63 о том, что объект, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. 20 лет ВЛКСМ, 17 не является объектом культурного наследия.

После чего, 06.09.07 письмом исх. N4067 комитет обратился к обществу с дополнительным соглашением, согласно которого снизил размер арендной платы, исключив из расчета коэффициент историко-культурной ценности зданий, как памятника.

Распоряжением Комитета N 666р от 16.10.07 было принято решение о продаже указанного выше объекта аренды с аукциона в порядке приватизации. 29.11.07 данный объект был выставлен на аукцион и 03.12.07 был продан по договору N 14/07.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что, удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции неправильно применил нормы статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Наличие или отсутствие у объекта недвижимости статуса памятника архитектуры не влияло на действительность оспариваемой сделки, поскольку и том и в другом случае объект недвижимости после капитального ремонта мог быть использован по назначению - для торговой деятельности общества.

Кроме того, на основании решения исполнительного комитета Балаковского городского совета N442 от 28.11.1990 объект включен в список вновь выявленных объектов историко-культурного наследия.

На объект составлены паспорт памятника архитектуры и учетная карточка.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение в части признания недействительным договора аренды N363-2143 от 12.04.04 и отказал во встречном иске.

В то же время, отказывая в удовлетворении иска Комитету в связи с тем, что ответчик не использовал и не мог использовать объект аренды по назначению, суды не дали должной оценки ряду установленных по делу фактических обстоятельств.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заключая договор и подписывая акт приема-передачи, арендатор был осведомлен о неудовлетворительном техническом состоянии помещения, требующем капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 2.3.9 договора арендатор обязался производить капитальный ремонт за свой счет.

В обоснование отказа в иске суд апелляционной инстанции сослался на то, что ответчик неоднократно в 2004 году обращался к Комитету и учреждению с просьбой проведения технической экспертизы и разрешения на выполнение проектных работ, а также пытался согласовать с Комитетом и учреждением условия технической экспертизы, назначения комиссии для составления дефектной ведомости и определения объема ремонтных работ. Однако Комитетом и учреждением не были согласованы условия капитального ремонта.

При этом суд не указал, чем было предусмотрено такое согласование.

Между тем, пункт 2.3.9 договора предусматривает лишь предварительное письменное уведомление арендатором Комитета и Владельца о проведении капитального ремонта.

Пункт 7.2 договора предусматривает, что арендатор производит за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений в сроки, предусмотренные согласованным Владельцем планом-графиком.

Доказательства направления арендатором Владельцу - учреждению плана-графика капитального ремонта в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, судом не дана оценка и тому обстоятельству, что Комитетом дважды по просьбе ответчика предоставлялась отсрочка по уплате арендных платежей в связи с необходимостью подготовки и выполнения рабочего проекта ремонтно-реставрационных работ. Однако доказательства того, что проект был подготовлен и выполнен в материалах дела также отсутствуют.

Отсутствуют и доказательства того, что Комитет или учреждение каким-либо образом препятствовали ответчику в осуществлении капитального ремонта.

Кроме того, пункт 6.2 договора предусматривает возможность досрочного расторжения договора в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора с извещением Комитета за один месяц с даты отправки уведомления об этом заказным письмом.

Однако ответчик договор не расторгнул и помещения Комитету не возвратил.

Судом этим обстоятельствам оценка также не дана.

При таких обстоятельствах решение и постановление в части отказа в иске Комитету нельзя признать законными и обоснованными. Судебные акты в этой части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует устранить вышеотмеченные упущения и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь пунктами 1, 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года в части отмены решения Арбитражного суда Саратовской области от 4 июня 2008 года по делу NА57-1306/08-34 в части признания недействительным договора аренды N363-2143 от 12.04.04 и об отказе во встречном иске оставить без изменения.

В остальной части указанные решение и постановление отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области в ином судебном составе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка