ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 09 декабря 2009 года Дело N А55-17888/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королевой Н.Н.,

судей Петрушкина В.А., Минеевой А.А.,

при участии представителей:

истца - Шамилиной Е.Ю. (доверенность от 05.03.2009 N 1388),

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

третьих лиц - извещены, не явились,

заинтересованного лица - извещено, не явилось, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу религиозной организации Христиан Веры Евангельской Самарская христианская миссия милосердия «Христос народу» Церкви Божьей, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2009 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Туркин К.К.)

по делу N А55-17888/2008

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, к Религиозной организации Христиан Веры Евангельской Самарская христианская миссия милосердия «Христос народу» Церкви Божьей, г. Самара, при участии третьих лиц: администрации городского округа Самара, г. Самара, федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации», г. Самара, о расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Религиозной организации Христиан Веры Евангельской Самарская христианская миссия милосердия «Христос народу» Церкви Божьей (далее - христианская миссия милосердия «Христос народу», религиозная организация) о расторжении договора аренды от 22.02.1996 N 06047 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения общей площадью 980,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Революционная, д. 68.

Исковые требования основаны на положениях статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоре аренды, заключенном между сторонами, и факте использования имущества арендатором с нарушением условий договора, в частности без согласия арендодателя часть объекта аренды предоставлено в субаренду третьим лицам, производится реконструкция помещений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация городского округа Самара (далее - администрация г. Самары), федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее ФГУП «Ростехинвентаризация»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 решение суда оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, суды сочли доказанными обстоятельства, которые были указаны департаментом в качестве основания иска, в частности материалами дела подтвержден как факт реконструкции используемых нежилых помещений без письменного согласия собственника, так и факт предоставления части помещений в субаренду другим лицам, при этом арбитражный суд не принял во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2004 по делу N А55-5503/2004, отклонено и заявление ответчика о пропуске исковой давности со ссылкой на статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе религиозной организации, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, а также по неполно исследованным обстоятельствам.

В судебном заседании представитель департамента доводы, изложенные в жалобе, не признает, при этом пояснил, что требования собственника об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, сроком давности не ограничены.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 16:00 07.12.2009, о чем было сделано публичное извещение, после окончания которого судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выступлениях лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и религиозной организацией (арендатор) был заключен договор аренды от 22.02.1996 N 06047, по условиям которого во временное пользование и владение на срок до 31.12.1996 предоставлялись нежилые помещения общей площадью 980,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Революционная, д. 68.

Пунктом 3.2.3 названного договора арендатору запрещено сдавать объект в субаренду другим лицам без письменного разрешения арендодателя и согласованного с ним проекта договора.

Без письменного разрешения арендодателя арендатор не вправе производить перепланировку, переоборудование и неотделимые улучшения объекта (пункт 3.2.4 договора аренды).

Согласно дополнительному соглашению от 11.07.1997 к договору аренды от 22.02.1996 N 06047 стороны определили срок аренды до 31.12.2045.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2004 по делу N А55-5503/2004, вступившим в законную силу, в иске Комитету по управлению имуществом г. Самары (ныне Департамент управления имуществом городского округа Самара) о выселении религиозной организации было отказано.

По результатам проверки соблюдения арендатором условий использования нежилых помещений департаментом составлен акт от 02.07.2008, из которого следует, что часть нежилых помещений используется под фотосалон, проведена самовольная реконструкция объекта, на территории возведено подсобное помещение.

Данные обстоятельства и послужили основанием для направления в адрес религиозной организации письменного предупреждения от 09.09.2008 N 15-07-11/38340 о необходимости устранить допущенные нарушения в течение 30 дней, при этом в случае неисполнения требований предложено досрочно расторгнуть договор аренды от 22.02.1996 N 06047.

Поскольку христианская миссия милосердия «Христос народу» не выполнила требований департамента в установленный срок, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы относительно нарушения арендатором условий договора аренды, основаны на неполной оценке всех обстоятельств дела.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Аналогичные положения содержат и условия заключенного между сторонами договора аренды от 22.02.1996 N 06047.

Под передачей имущества в субаренду следует понимать фактическое его предоставление во временное владение и пользование другого лица.

Однако, как следует из материалов дела, каких-либо доказательств, подтверждающих, что часть помещений были переданы в субаренду третьим лицам, не представлено.

По результатам проверки, проведенной департаментом, был составлен акт от 02.07.2008, из которого следует, что в нежилых помещениях, предоставленных в аренду религиозной организации, имеется фотосалон. Согласно пояснению ответчика услуги фотосалона оказываются непосредственно самой христианской миссией милосердия «Христос народу». Данные доводы ответчика документально опровергнуты не были.

Таким образом, поскольку факт передачи части объекта третьим лицам в субаренду не был документально подтвержден, суду надлежало исследовать право департамента предъявлять требования, основанные на положениях пункта 3.2.3 договора аренды от 22.02.1996 N 06047, запрещающего без письменного согласия арендодателя передавать имущество в пользование третьим лицам.

Кроме этого, в ходе выездной налоговой проверки также было установлено, что на территории здания расположен фотосалон, принадлежащий христианской миссии милосердия «Христос народу», которая оказывает услуги по изготовлению фотографий (акт проверки от 21.07.2003 Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Октябрьскому району г. Самары).

Таким образом, данные обстоятельства могли свидетельствовать лишь о факте использования арендатором части нежилого помещения не по назначению, указанному в договоре.

Следует отметить, что требования о расторжении договора по основанию использования нежилых помещений не по назначению заявлено не было, письменное предупреждение арендатору в порядке, предусмотренном статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не направлялось.

Сам факт того, что по адресу: г. Самара, ул. Революционная, д. 68 зарегистрированы другие религиозные организации, о чем свидетельствует справка Министерства юстиции Российской Федерации от 28.11.2002 N 04-1381-АШ, также не может доказывать факт предоставления нежилых помещений в субаренду другим лицам.

В качестве другого основания для расторжения договора аренды арендодателем было указано на проведение работ по реконструкции объекта.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование объекта.

Вместе с тем судебные инстанции, признавая, что ответчик нарушил условия договора аренды, поскольку производит реконструкцию помещений, не учли существенные для правильного разрешение спора обстоятельства.

Решением Куйбышевского городского Совета народных депутатов от 16.06.1988 N 411 «О разрешении предприятиям и организациям города проектирования застройки участков или отдельных объектов» было дано согласие на проектирование и реконструкцию кинотеатра «Вымпел» и расширение его за счет двух пристроев.

После предоставления объекта во временное пользование религиозной организации Комитет по управлению имуществом г. Самары дал согласие на проектирование и реконструкцию здания бывшего кинотеатра «Вымпел», что подтверждается письмом от 19.03.1996 N 07-06/1473.

Следовательно, выводы суда о том, что реконструкция нежилых помещений производилась ответчиком с нарушением условий договора аренды, основаны на неполном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств.

Кроме этого, в целях выполнения условий договора аренды религиозная организация направляла в адрес администрации г. Самары разрешение на проект, приложение к плановому заданию, план реконструкции объекта и техническое заключение (письмо от 31.10.1996 N 101).

Истечение срока исковой давности в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебные инстанции, оценивая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, ошибочно посчитали, что на требования департамента о возврате объекта аренды не распространяется исковая давность в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение.

Таким образом, возврат помещений применительно к спорному случаю должен производиться не с использованием вещно-правовых способов защиты, а с применением норм договорного права, в частности статей 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что правила об исковой давности не применяются к негаторным искам, направленным на защиту прав собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения названной общегражданской нормы регулируют вопросы защиты прав собственника и других вещных прав (глава 20 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации следует исходить из того, что такой иск подлежит предъявлению в том случае, когда имеется реальная угроза нарушения права собственника или законного владения со стороны ответчика, при этом если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, а действия ответчика, не связанные с лишением владения, нарушают его право собственности на законное владение.

Вместе с тем ответчик по данному делу не оспаривает права собственности публично-правового образования на спорный объект, а отношения сторон по поводу использования нежилых помещений находятся в рамках договорных обязательств.

Без учета надлежащего анализа правовой природы исковых требований и правильного толкования статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные инстанции сделали ошибочный вывод о том, что на требования арендодателя о возврате объекта аренды не распространяются сроки исковой давности.

Аналогичным образом следует исходить и относительно исков о расторжении договора вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон.

В данном конкретном случае департамент знал с 1994 года о том, что религиозная организация проводит проектные работы по реконструкции здания (письмо отдела по использованию историко-культурного наследия от 26.12.1994 N 78).

В письме от 24.01.2000 N 9, направленном главе администрации г. Самары, ответчик также сообщил о том, что с 15.07.1999 производится реконструкция и переоборудование кинотеатра «Вымпел».

Данный факт исследовался и в рамках дела N А55-5503/2004, в котором участвовали те же участники процесса.

Следовательно, о событиях изложенных в акте проверки от 02.07.2008, относительно реконструкции недвижимого объекта департаменту было известно раньше.

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств суду надлежало установить дату, с которой департаменту было известно о факте реконструкции здания арендатора, поскольку с этого момента арендодатель вправе был реализовать свое право на расторжение договора.

Таким образом, анализ имеющихся в материалах дела документов свидетельствует о принятии судебных актов по неполно исследованным обстоятельствам спора и документов.

При новом рассмотрении суду надлежит дополнительно оценить представленные сторонами доказательства относительно предоставления части нежилых помещений в субаренду другим лицам, имеющиеся в материалах дела письменное разрешение Комитета по управлению имуществом г. Самары на реконструкцию объекта, повторно исследовать вопрос о применении к данным требованиям общего срока исковой давности, о котором было заявлено в споре.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу N А55-17888/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка