ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2011 года Дело N А72-5165/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Желаевой М.З., судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
истца - Салиховой Х.М., доверенность от 10.06.2010 N 1,
ответчика - Шагаевой Ю.Н., доверенность от 28.12.2010 N 57,
в отсутствие:
третьего лица - извещено, не явилось,
прокурора Ульяновской области - извещен, не явился, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хисамова Марата Ильгизовича, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 12.10.2010 (судья Замалетдинова Д.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Марчик Н.Ю.)
по делу N А72-5165/2010
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хисамова Марата Ильгизовича (ИНН: 732709138120, ОГРН: 307732713500063), г. Ульяновск, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, о признании незаконным действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:040301:15 и установлению цены выкупа земельного участка по договору купли-продажи от 18.09.2009 N 2009-162-р/3-У в размере, превышающем сумму 658 427 руб. 75 коп., и о понуждении возвратить денежные средства в размере 4 227 223 руб., при участии третьего лица - Горшенина Сергея Викторовича, г. Ульяновск, с участием прокурора Ульяновской области,
УСТАНОВИЛ:
решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.10.2010 оставлены без удовлетворения требования индивидуального предпринимателя Хисамова Марата Ильгизовича (далее - ИП Хисамов М.И.) о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:040301:15 по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Скочилова (территория бывшего военного городка N 12) «под многоквартирные жилые дома со встроенными и/или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения», по установлению цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 658 427 руб. 75 коп. по договору купли-продажи от 18.09.2009 N 2009-162-р/3-У, и о понуждении ответчика возвратить денежные средства в размере 4 227 223 руб.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ИП Хисамов М.И. просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме или направить дело на новое рассмотрение.
Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе от 29.11.2005 N ВИ-4-05 ИП Хисамов М.И. приобрел в собственность 18 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке площадью 14,35 га по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, военный городок N 12.
На основании распоряжения N 89-р между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области (далее - ТУ Росимущества в Ульяновской области) (арендодатель) и ИП Хисамовым М.И. (арендатор) 06.04.2006 заключен договор аренды земельного участка под объектами недвижимости военного городка N 12 с кадастровым номером 73:24:040301:15 площадью 143 500 кв. м. Срок действия договора аренды определен с 01.02.2006 по 01.01.2011.
В приложенном к договору аренды кадастровом плане от 25.03.2004 разрешенное использование земельного участка обозначено «для нужд обороны».
Постановлением главы города Ульяновска от 25.09.2007 N 8597 ИП Хисамову М.И. разрешено проведение на земельном участке по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Скочилова (территория бывшего военного городка N 12), площадью 143 500 кв. м. проектных работ для строительства индивидуальных жилых домов. При этом в пункте 1 постановления указано, что земельный участок входит в состав земель поселений и согласно генеральному плану города расположен на территории 2-4-этажной жилой застройки.
По заявлению предпринимателя 14.02.2008 был изготовлен новый кадастровый план земельного участка, в котором вид разрешенного использования был изменен с «для нужд обороны» на «под индивидуальную жилую застройку».
ИП Хисамов М.И. 05.03.2008 обратился в ТУ Росимущества по Ульяновской области с заявлением о приватизации расположенного под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости и находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 14,35 га с кадастровым номером 73:24:040301:15. В пункте 1.2 заявления в качестве основного целевого назначения испрашиваемого земельного участка предприниматель указал «разрешенное под индивидуальную жилую застройку».
Письмом от 04.04.2008 N 1459 ИП Хисамову М.И. было отказано в предоставлении земельного участка в собственность по причине наличия действующего договора аренды, заключенного на срок до 01.01.2011.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.06.2008 по делу N А72-2683/08-9/120 отказ ТУ Росимущества по Ульяновской области, выраженный в письме от 04.04.2008 области признан недействительным, суд обязал Территориальное управление принять решение о предоставлении ИП Хисамову М.И. спорного земельного участка в собственность.
ИП Хисамов М.И. 21.04.2008 одновременно с обращением в арбитражный суд направил в мэрию г. Ульяновска письмо о разъяснении вопроса, касающегося территориального зонирования и разрешенного использования земельного участка по ул. Скочилова (территория бывшего военного городка N 12).
Из ответа 30.04.2008 N 4838-4, полученного ИП Хисамовым М.И., следует, что в соответствии с картой градостроительного зонирования г. Ульяновска, утвержденной решением Ульяновской городской Думы от 26.03.2008г. N 31, указанный земельный участок расположен в зоне Ж 4 (зоне застройки многоэтажными жилыми домами). Мэрия г. Ульяновска перечислила и основные виды разрешенного использования.
На испрашиваемый земельный участок 22.05.2008 ИП Хисамовым М.И. оформлен кадастровый паспорт, в котором изменен вид разрешенного использования с «под индивидуальную жилую застройку» на «под многоквартирные жилые дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения».
В связи с изменением вида разрешенного использования арендуемого земельного участка 12.09.2008 ИП Хисамов М.И. направил в ТУ Росимущества по Ульяновской области заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 06.04.2006 N 97-24-371.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сторонами заключено не было, ИП Хисамов М.И. 27.01.2009 повторно внес изменения в сведения государственного кадастрового учета, получив кадастровый паспорт с видом разрешенного использования «под индивидуальную жилую застройку».
После вступления в законную силу и разъяснения решения Арбитражного суда Ульяновской области от 09.06.2008 по делу N А72 2683/08, ТУ Росимущества по Ульяновской области было издано распоряжение от 05.06.2009 N 162-р о предоставлении спорного земельного участка в собственность ИП Хисамову М.И.
Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды заключено не было, вид разрешенного использования и цена выкупа земельного участка были определены без учета кадастрового паспорта от 22.05.2008. Распоряжение было издано на основании документов, которые были приложены к заявлению предпринимателя от 05.03.2008 с указанием, что разрешенным использованием является «строительство индивидуальных жилых домов».
Согласно приложению N 1 к распоряжению цена выкупа земельного участка составила 685 427 руб. 75 коп.
С целью заключения договора купли-продажи земельного участка распоряжение от 05.06.2009 N 162-р направлено в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество). По результатам рассмотрения заявки ТУ Росимущества по Ульяновской области было дано поручение о приватизации земельного участка с кадастровым номером 73:24:040301:15 после приведения вида его разрешенного использования в соответствие с картой градостроительного зонирования территории г. Ульяновска в редакции решения Ульяновской городской Думы от 26.03.2008 N 31.
ИП Хисамов М.И. был поставлен в известность о данных обстоятельствах письмами ТУ Росимущества по Ульяновской области от 09.06.2009 N 3661, Росимущества от 19.06.2009 N 10-611-1/ж, сообщением прокуратуры Ульяновской области от 31.08.2009 N 7 514 2009, проводившей по обращению ИП Хисамова М.И. проверку исполнения решения арбитражного суда.
ТУ Росимущества по Ульяновской области во исполнение поручения Росимущества письмом от 31.07.2009 N 4679 обратилось в Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска за получением информации о территориальной зоне, в которой расположен спорный земельный участок, и установленных для этой зоны видах основного и условно-разрешенного использования.
Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска письмом от 11.08.2009 N 01-13/4992 сообщил ТУ Росимущества по Ульяновской области, что согласно генеральному плану г. Ульяновска, утвержденному решением Ульяновской городской Думы от 27.06.2007 N 83, указанный земельный участок расположен на территории 2 4 этажной жилой застройки, в соответствии с картой градостроительного зонирования территории г. Ульяновска в редакции решения Ульяновской городской Думы от 26.03.2008 N 31 земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными домами Ж-4. Строительство индивидуальных жилых домов в данной зоне является условно-разрешенным видом использования. К ответу Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска приложены копии генерального плана г. Ульяновска и фрагмента карты градостроительного зонирования (Ленинский район), на которых и.о. начальника архитектурных решений Ленинского района Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска обозначен спорный земельный участок.
Распоряжением от 31.08.2009 N 254-р ТУ Росимущества по Ульяновской области с учетом градостроительного зонирования территории города Ульяновска изменен вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в федеральной собственности с «для строительства индивидуальных жилых домов» на вид «под многоквартирные жилые дома со встроенными и /или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения», о чем ИП Хисамов М.И. был уведомлен вышеназванными сообщениями прокуратуры Ульяновской области и ТУ Росимущества по Ульяновской области.
ТУ Росимущества по Ульяновской области 11.09.2009 получило кадастровый паспорт на подлежащий приватизации земельный участок с указанием в графе «разрешенное использование» - «Под многоквартирные жилые дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения».
На основании информации, поступившей из Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска, и сведений государственного кадастра недвижимости распоряжением ТУ Росимущества по Ульяновской области от 14.09.2009 N 267-р внесены изменения в распоряжение от 05.06.2009 N 162-р. Разрешенное использование земельного участка, указанное в пункте 2 распоряжения N 162-р, изложено в следующей редакции: «под многоквартирные жилые дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения». Произведен перерасчет цены выкупа земельного участка согласно приложению N 1 к распоряжению N 267-р, цена выкупа составила 4 912 650 руб. 75 коп.
Копии распоряжения от 31.08.2009 N 254-р и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 73:24:040301:15 площадью 143 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Скочилова (территория бывшего военного городка N 12), были направлены в адрес ИП Хисамова М.И. с сопроводительным письмом от 21.09.2009 N 5805, получены 30.09.2009, что подтверждается почтовым уведомлением N 34171.
Договор купли продажи земельного участка от 18.09.2009 N 2009 162-р/3-У подписан сторонами 07.12.2009. Полная стоимость земельного участка в размере 4 912 650 руб. 75 коп. оплачена предпринимателем, внесенная сумма перечислена на счет Управления Федерального казначейства по Ульяновской области. Действие договора аренды земельного участка прекращено путем заключения сторонами дополнительного соглашения от 16.12.2009.
Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ИП Хисамовым М.И. 24.12.2009, выдано свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним серии 73-АУ N 007571.
ИП Хисамовым М.И. 11.01.2010 изменен вид разрешенного использования земельного участка на «для строительства индивидуальных жилых домов».
По договору от 11.01.2010 указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, приведенными в непригодное для эксплуатации состояние, проданы индивидуальному предпринимателю Горшенину С.В. (далее - ИП Горшенин С.В.). Стоимость непригодных для эксплуатации и подлежащих сносу зданий составила 6 050 000 руб., стоимость земельного участка площадью 143 500 кв. м - 690 000 руб.
Право собственности ИП Горшенина С.В. на земельный участок зарегистрировано 08.02.2010.
ИП Горшениным С.В. 12.03.2010 произведен раздел единого землепользования площадью 143 500 кв. м примерно на 98 земельных участков площадью от 800 до 2000 кв. м, площадь одного из вновь образованных земельных участков составляет более 2000 кв. м - 49 529 кв. м.
По договорам от 14.04.2010, 14.05.2010 три из вновь образованных земельных участков проданы ИП Горшениным С.В. иным физическим лицам.
ИП Хисамов М.И. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий ТУ Росимущества в Ульяновской области по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка с указанного в распоряжении от 05.06.2009 N 162-р «для строительства индивидуальных жилых домов» на «под многоквартирные жилые дома...», по установлению цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 658 427 руб. 75 коп. и о понуждении ответчика возвратить ИП Хисамову М.И. денежные средства в размере 4 227 223 руб.
В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Судом сделан правильный вывод об отсутствии уважительных причин пропуска срока, предусмотренного пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и увеличении его выкупной цены ИП Хисамову М.И. стало известно с 30.09.2009 - с даты получения им копии распоряжения ТУ Росимущества по Ульяновской области и договора купли-продажи земельного участка.
Исходя из пунктов 1.1, 1.2 статьи 36, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и продаваемых собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих участках, зависит от их кадастровой стоимости и разрешенного использования.
Согласно пунктам 4 и 9 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного и других кадастров.
В силу пункта 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом.
Отнесение земельных участков к определенным территориальным зонам и правовой режим использования земельных участков в составе таких зон, виды использования земельных участков определяются генеральным планом.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной вид разрешенного использования, вспомогательный и условно разрешенный вид использования объектов недвижимости. Любой вид разрешенного использования выбирается лицом, кому принадлежит земельный участок самостоятельно без дополнительных разрешений и процедуры согласования. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункты 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из фрагмента генерального плана, представленного суду, следует, что спорный земельный участок по ул. Скочилова (территория бывшего военного городка N 12) расположен на территории 2-4-этажной жилой застройки. В соответствии с картой градостроительного зонирования территории г. Ульяновска (в редакции решения Ульяновской городской Думы от 26.03.2008 N 31) данный земельный участок отнесен к зоне Ж-4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами), основным видом разрешенного использования в которой является использование «под многоквартирные жилые дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения».
Поскольку заявителем представлен кадастровый паспорт на земельный участок с измененным видом разрешенного использования «под многоквартирные жилые дома...» от 11.09.2009 N 7324/206/09-3992, данный вид разрешенного использования соответствует градостроительному зонированию территории города Ульяновска, суд пришел к правильному выводу о том, что доводы заявителя о незаконности оспариваемых действий ТУ Росимущества по Ульяновской области, являются ошибочными.
Вид разрешенного использования спорного земельного участка «под многоквартирные жилые дома со встроенными и/или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения» изменен распоряжением от 31.08.2009 N 254-р и подтвержден распоряжением ТУ Росимущества в Ульяновской области от 14.09.2009 N 267-р «О внесении изменений в распоряжение территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области от 05.06.2009 N 162-р «О предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Хисамову Марату Ильгизовичу земельного участка», которые заявителем не оспорены. В настоящее время названные распоряжения являются действующими, не отменены и не признаны утратившими силу.
Договор купли-продажи земельного участка от 18.09.2009 N 2009 162-р/3-У, в соответствии с которым цена выкупа определена в размере 4 912 650 руб. 75 коп., сторонами подписан и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке.
Цена выкупа является существенным условием данного договора, предприниматель с этим условием согласился. После заключения названного договора Хисамов М.И. произвел раздел спорного земельного участка, в настоящее время собственниками вновь образованных участков являются другие лица. На момент передачи земельного участка в аренду разрешенное использование значилось как «для нужд обороны». Вид разрешенного использования был изменен на «под индивидуальную жилую застройку» постановлением главы города Ульяновска от 25.09.2007 N 8597 по заявлению Хисамова М.И. Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка был изменен с учетом карты градостроительного зонирования и градостроительных регламентов, утвержденных решениями Ульяновской городской Думы от 26.03.2008 N 31 и от 26.07.2007 N 83 соответственно, а также на основании информации, предоставленной Комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г. Ульяновска от 11.08.2009 N 01-13/4992. По указанной информации спорный земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными домами Ж-4, основным видом разрешенного использования для которого является «под многоквартирные жилые дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения». Правообладателем земельного участка на тот момент являлась Российская Федерация.
Денежные средства от реализации спорного земельного участка поступили в федеральный бюджет, их главным распорядителем является Министерство финансов Российской Федерации, а не ответчик по настоящему делу.
Денежные средства в размере 4 912 650 руб. 75 коп. уплачены заявителем во исполнение добровольно принятого на себя обязательства.
Заявителем выбран ненадлежащий способ защиты, так как денежные средства перечислены по договору от 18.09.2009, который не признан недействительным, не расторгнут.
