А12-18948/2010 от 04 мая 2011

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 мая 2011 года Дело N А12-18948/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайбулова А.А., судей Желаевой М.З., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

заявителя - Хужахметовой З.Л., доверенность от 22.04.2011,

третьего лица - закрытого акционерного общества «Балкан Плаза» - Объедкова О.А., доверенность от 01.04.2011 б/н,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

третьего лица - закрытого акционерного общества «Бизнес Центр» - извещено, не явилось, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан», г. Волгоград, на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 (председательствующий судья Лыткина О.В., судьи Акимова М.А., Борисова Т.С.)

по делу N А12-18948/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан», г. Волгоград, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о признании незаконными действий, при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества «Балкан Плаза», г. Волгоград, закрытого акционерного общества «Бизнес Центр», г. Волгоград.

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.04.2010 удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (далее - ООО «Тамерлан») признаны незаконными и не соответствующими статьям 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по погашению записи о регистрации договоров субаренды, заключенных между закрытым акционерным обществом «Бизнес Центр» (далее - ЗАО «Бизнес Центр») и ООО «Тамерлан», на недвижимое имущество:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 404620, Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, 217 В, общей площадью 557,9 кв. м., договор субаренды от 01 января 2008 года, срок действия договора до 01.10.2017, номер регистрации договора субаренды 34-34-03/001/2008-300;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, 27, общей площадью 764,2 кв. м, договор субаренды от 01.03.2008, срок действия договора до 31.12.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/068/2008-240;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90, общей площадью 764,2 кв. м, договор субаренды от 19.02.2008, срок действия договора до 31.10.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/058/2008-402;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100, общей площадью 1314,6 кв. м, договор субаренды от 19.02.2008, срок действия договора до 31.12.2011, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/058/2008-352;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 209, общей площадью 534,9 кв. м, договор субаренды от 18.02.2008, срок действия договора до 31.12.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/061/2008-230;

- нежилое помещение расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 6817,8 кв. м, договор субаренды N 51 от 26.02.2008, срок действия договора до 31.12.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/058/2008-361;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 3492,7 кв. м, договор субаренды N 78 от 06.08.2008, срок действия договора до 31.12.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/377/2008-283.

В порядке восстановления нарушенного права суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области аннулировать записи регистрации о погашении регистрационных записей о наличии договора субаренды с ООО «Тамерлан» на недвижимое имущество:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 209, общей площадью 534,9 кв. м, договор субаренды от 18.02. 2008, срок действия договора до 31.12.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/061/2008-230;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 6817,8 кв. м, договор субаренды N 51 от 26.02.2008, срок действия договора до 31.12.2023, номер регистрации договора субаренды 34-34-01/058/2008-361;

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 решение суда отменено, в удовлетворении требований ООО «Тамерлан» отказано.

В кассационной жалобе ООО «Тамерлан» просит отменить постановление арбитражного апелляционного суда как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованного судебного акта, правовых оснований для его отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество «Балкан Плаза» (далее - ЗАО «Балкан Плаза») является собственником недвижимого имущества по адресам: г. Волгоград, ул. Героев Сталинграда, 27, г. Ленинск, ул.Ленина, 217В, г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90, г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100, г. Волгоград, ул. Ленина, 209, г. Волгоград, ул. Калужская, 27, которое передало в аренду ЗАО «Бизнес Центр».

С согласия собственника ЗАО «Бизнес Центр» и ООО «Тамерлан» заключили договоры субаренды указанного недвижимого имущества, а именно:

- договор субаренды от 01.01.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: 404620, Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, 217 В, общей площадью 557,9 кв. м, срок действия договора до 01.10.2017, договор зарегистрирован 01.04.2008;

- договор субаренды от 01.03.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, 27, общей площадью 764,2 кв. м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован 04.08.2008;

- договор субаренды от 19.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90, общей площадью 764,2 кв. м, срок действия договора до 31.10.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/058/2008-402;

- договор субаренды от 19.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100, общей площадью 1314,6 кв. м, срок действия договора до 31.12.2011, договор зарегистрирован за N 34-34-01/058/2008-352;

- договор субаренды от 18.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 209, общей площадью 534,9 кв. м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/061/2008-230;

- договор субаренды от 26.02.2008 N 51 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 6817,8 кв. м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N34-34-01/058/2008-361;

- договор субаренды от 06.08.2008 N 78 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 3492,7 кв. м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/377/2008-283.

В 2010 году договоры аренды указанных нежилых помещений ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр» расторгли, в связи с чем ЗАО «Бизнес Центр» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области, регистрирующий орган) с заявлениями о погашении записей о договорах субаренды, заключенных между ЗАО «Бизнес Центр» и ООО «Тамерлан».

После проведения правовой экспертизы Управление Росреестра по Волгоградской области погасило записи о субаренде и ЗАО «Бизнес Центр» уведомило «Тамерлан» о том, что 16.08.2010 регистрационные записи о наличии обременения в виде договоров субаренды погашены ввиду расторжения договоров аренды между ЗАО «Бизнес Центр» и ЗАО «Балкан Плаза».

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В качестве оснований для этого Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заявленные истцом требования истца основаны на дополнительных соглашениях к договорам аренды, заключенных между ЗАО «Бизнес Центр» и ЗАО «Балкан Плаза», в которых указано, что в случае расторжения договора аренды, договор субаренды, заключенный с ООО «Тамерлан», не прекращает своего действия. Вторым пунктом всех указанных дополнительных соглашений предусмотрено внесение изменений в пункт 8.2 всех договоров аренды в части срока аренды и данный пункт изложен в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 01.01.2008 на неопределенный срок».

Судом апелляционной инстанции дана правовая оценка представленным ООО «Тамерлан» дополнительным соглашениям от 18.02.2008.

Договоры субаренды были заключены на основании договоров аренды между ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр».

Помещения по адресам: г. Ленинск, ул. Ленина, 217, г. Волгоград, пр. Героев Сталинграда, 27 и г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90 были переданы в аренду ЗАО «Бизнес Центр» на основании: договора аренды от 11.01.2007 N 6/2007 (с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2007 в части срока аренды), договора аренды от 01.01.2007 N2/2007 (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2007 в части срока аренды) и договора аренды от 01.01.2008 N15/2008, которые прошли государственную регистрацию, поскольку срок аренды был определен сторонами свыше одного года.

Арендодатель и арендатор в указанных договорах и дополнительных соглашениях к ним предусмотрели срок аренды свыше одного года и зарегистрировали указанные договоры до 18.02.2008. В пределах сроков, предусмотренных в указанных договорах, с ООО «Тамерлан» впоследствии были заключены договоры субаренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Изменения к договору аренды являются его неотъемлемой частью, и на них также распространяется требование о государственной регистрации.

Дополнительные соглашения от 18.02.2008, представленные ООО «Тамерлан», к договорам аренды недвижимого имущества от 11.01.2007 N 6/2007, от 01.01.2007 N2/2007, от 01.01.2008 N15/2008 не прошли государственной регистрации. ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр» отрицают факт заключения указанных дополнительных соглашений.

Доказательства представления в регистрирующий орган указанных дополнительных соглашений по делу не представлены.

Недвижимое имущество по адресам: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100; г. Волгоград, ул. Ленина, 209; г. Волгоград, ул. Калужская, 27 было передано от ЗАО «Балкан Плаза» к ЗАО «Бизнес Центр» на основании следующих договоров аренды, заключенных на срок менее одного года: от 01.01.2008 N9/2008, от 01.01.2008 N7/2008, от 01.01.2008 N 11.

Заинтересованные лица представили в подлинниках дополнительные соглашения к указанным договорам от 18.02.2008, которыми пункт 8.2 каждого договора изложен в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 01.01.2008 на неопределенный срок». Иных изменений договоров аренды указанные дополнительные соглашения не содержат.

ООО «Тамерлан» представило суду частично в подлинниках, частично в нотариально заверенных копиях дополнительные соглашения от 18.02.2008 к вышеназванным договорам аренды, в которых помимо изменений в пункт 8.2, раздел 2 договора был дополнен пунктом 2.3, а именно в случае прекращения договора аренды (номер, дата договора аренды) по любым основаниям договор субаренды между ЗАО «Бизнес Центр» и ООО «Тамерлан» не прекращает своего действия, а при этом Арендодатель по договору аренды ЗАО «Балкан Плаза» становится арендодателем по договору субаренды.

Договор субаренды недвижимого имущества по адресу: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100 подписан ЗАО «Бизнес Центр (арендатор) и ООО «Тамерлан» (субарендатор) 19.02.2008. Срок действия договора сторонами определен с 22.02.2008 по 31.12.2023.

Дополнительное соглашение к договору аренды N 9/2008, на которое ссылается ООО «Тамерлан», датировано 18 февраля 2008 года, содержит условия о правах и обязанностях ООО «Тамерлан» и ЗАО «Балкан Плаза» по еще несуществующему договору субаренды от 19.02.2008.

Аналогичная ситуация имеет место и по договорам субаренды от 26.02.2008 N 51 и от 06.08.2008 N 78, заключенных на основании договора аренды от 01.01.2008 N 11/2008 в отношении комплекса зданий и помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27.

Договор субаренды N 51 подписан 26.02.2008 и сторонами определен срок его действия с 28.02.2008 по 31.12.2023. Договор субаренды N 78 подписан 06.08.2008. Сторонами определен срок договора субаренды с 08.08.2008 по 31.12.2023. Дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2008 N 11/2008, подписано 18.02.2008 и содержит условие о правах субарендатора ООО «Тамерлан» на указанный комплекс недвижимого имущества в отношении сохранения его прав при досрочном прекращении договора аренды.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 18.02.2008 N 11/2008 содержит условие о правах субарендатора ООО «Тамерлан», которые возникли значительно позже - при подписании договоров субаренды от 26.02.2008 N 51 и от 06.08.2008 N78. На дату подписания дополнительного соглашения от 18.02.2008 к договору аренды N 11/2008 договоров субаренды N 51, 78 не существовало, а потому изменения в договор аренды N 11/2008, изложенные в дополнительном соглашении от 18.02.2008 в виде дополнения договора пунктом 2.3, являются недостоверными, тем более, что стороны указанного договора аренды, отрицают факт подписания такого соглашения.

Факт представления в регистрирующий орган указанных дополнительных соглашений не подтверждается материалами дела.

Договор субаренды недвижимого имущества по адресу: г. Волгоград, ул. Ленина, 209 между ЗАО «Бизнес Центр» и ООО «Тамерлан» подписан сторонами 18.02.2008 на срок с 22.02.2008 по 31.12.2023, зарегистрирован 09.04.2009. Имущество согласно акту приема-передачи передано субарендатору 22.02.2008.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2008 N 7/2008 о правах ООО «Тамерлана» на предмет субаренды при досрочном расторжении договора аренды датировано 18.02.2008. Данное дополнительное соглашение содержит условие о правах субарендатора, которые еще не возникли, и в отношении имущества, которое не передано.

ЗАО «Балкан Плаза» и ЗАО «Бизнес Центр» также отрицают факт подписания данного дополнительного соглашения к договору аренды от 01.01.2008 N7/2008, представленного ООО «Тамерлан» и подтверждают подписание дополнительного соглашения, которым сторонами был изменен пункт 8.2 договора об установлении срока договора с 01.01.2008 на неопределенный срок.

Действия регистрирующего органа по погашению записи о регистрации договоров субаренды, заключенных между ЗАО Бизнес-Центр» и ООО «Тамерлан», являются законными и соответствуют статьям 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регламентируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135.