ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 апреля 2012 года Дело N А06-1838/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайбулова А.А., судей Меленьтевой Р.Р., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

заявителя - Управления муниципального имущества администрации города Астрахани - Алиевой А.К., доверенность от 01.07.2011,

заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области - Манцуровой С.М., доверенность от 10.01.2012 N 3,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, г. Астрахань, на решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.08.2011 (судья Сорокин Н.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2011 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Веряскина С.Г.)

по делу N А06-1838/2011 по заявлению Управления муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, г. Астрахань, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Орел», г. Астрахань, товарищества собственников жилья «Луч», г. Астрахань, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и обязании произвести регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Астрахани (далее - УМИ администрации города Астрахани, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (далее -Управление Росреестра по Астраханской области, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности от муниципального образования «Город Астрахань» к обществу с ограниченной ответственностью «Орел» (далее - ООО «Орел», общество) на недвижимое имущество - помещение N 005 по ул. Б. Хмельницкого/ул. Боевая, д. 34/49 литера А в городе Астрахани, выраженное в письме от 31.12.2010 N 01/193/2010-742, и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - помещение N 005 по ул. Б. Хмельницкого/ул. Боевая, д. 34/49 литера А в городе Астрахани от муниципального образования «Город Астрахань» к ООО «Орел».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО «Орел» и товарищество собственников жилья «Луч» (далее - ТСЖ «Луч»).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 16.08.2011 (с учетом определения Арбитражного суда Астраханской области об исправлении опечатки от 02.09.2011), оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2011, признано незаконным решение Управления Росреестра по Астраханской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от муниципального образования «Город Астрахань» к ООО «Орел» на недвижимое имущество - помещение N 005 по ул. Б. Хмельницкого/ул. Боевая, д. 34/49 литера А в городе Астрахани, выраженное в письме от 31.12.2010 N 01/193/2010-742; регистрирующий орган обязан в течение месяца после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - помещение N 005 по ул. Б. Хмельницкого/ул. Боевая, д. 34/49 литера А в городе Астрахани от муниципального образования «Город Астрахань» к ООО «Орел».

Управление Росреестра по Астраханской области, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального, процессуального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель Управления Росреестра по Астраханской области в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель УМИ администрации города Астрахани в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом имущественных отношений города Астрахани и ООО «Орел» был заключен договор купли-продажи от 16.11.2009, согласно которому последним приобретено помещение N 005 по ул. Б. Хмельницкого/ул. Боевая, д. 34/49 литера А (подвал жилого дома) в городе Астрахани. Указанный объект недвижимости был приобретен обществом в рамках реализации им как арендатором своих прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с постановлением мэра города Астрахани от 30.03.2010 N 2040 м «О реорганизации Комитета имущественных отношений города Астрахани» и пунктом 1.6 Положения об управлении муниципального имущества администрации города Астрахани УМИ администрации города Астрахани является правопреемником Комитета имущественных отношений города Астрахани в сфере управления муниципальным имуществом.

В целях государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности ООО «Орел» на указанное имущество заявителем в адрес заинтересованного лица были направлены соответствующие документы, полученные последним 25.11.2010.

Сообщением от 31.12.2010 N 01/193/2010-742 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности ООО «Орел».

Названный отказ Управлением Росреестра по Астраханской области мотивирован тем, что помещение, расположенное в подвале жилого дома, имеющее инженерные коммуникации, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации находится в общей долевой собственности у собственников квартир и помещений в данном жилом доме; ранее возникшее право собственности на данный объект недвижимости не зарегистрировано; документы, представленные на государственную регистрацию права, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122 ФЗ)

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения УМИ администрации города Астрахани в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что применение статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права; спорное имущество с 01.11.2004 по договору аренды было передано ООО «Орел» и с этого времени единственным владельцем и пользователем помещения является ООО «Орел»; помещение использовалось как самостоятельный объект прав для нужд, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном многоквартирном доме; спорное помещение передано в муниципальную собственность с 19.01.1999; государственная регистрация права собственности муниципального образования «Город Астрахань» на данное домовладение в целом была произведена 20.04.2001, следовательно, требование регистрирующего органа о необходимости регистрации ранее возникшего права с приложением правоустанавливающего документа не основано на законе.

Между тем судами при принятии обжалуемых судебных актов не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По основаниям, установленным статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правообладатель не представил необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, а также в случае, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.

Суды при рассмотрении настоящего дела не выясняли и не оценивали обстоятельства и доказательства, связанные с нарушением прав и охраняемых законом интересов заявителя оспариваемым отказом регистрирующего органа.

Выяснение этих обстоятельств имеет обязательное значение, поскольку принятие решения о признании оспариваемого отказа недействительным возможно только при наличии одновременно двух условий: несоответствие его закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Также суды не учли, что УМИ администрации города Астрахани на государственную регистрацию представило выписку из реестра муниципального имущества именно на отчуждаемую часть помещения, право на которую в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано (л.д. 23 т. 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Кроме того, суды, делая вывод о том, что ООО «Орел» с 01.11.2004 по настоящее время является владельцем и пользователем под пункт общественного питания помещения как самостоятельного объекта прав, не учли следующего.

Основанием для включения в реестр муниципальной собственности недвижимого имущества домовладения N 34/49 по ул. Б.Хмельницкого, Боевая, г. Астрахань явилось постановление мэра города Астрахани от 19.10.1999 N 3279 М «О приеме жилого фонда открытого акционерного общества «Астраханский мебельно-деревообрабатывающий комбинат» в муниципальную собственность города Астрахани».

В материалах дела имеются договоры приватизации гражданами квартир в доме 34/49 по ул. Б.Хмельницкого/Боевая г. Астрахани от 17.09.1992, от 06.10.1992 (л.д. 5-24 т. 2).

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При таких обстоятельствах вывод судов об определении режима спорного имущества как для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, на момент его передачи в аренду ООО «Орел» с 01.11.2004 является неверным.

При рассмотрении настоящего дела судам необходимо было установить, было ли спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

В силу изложенного суд кассационной инстанции считает, что судами при принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права и неполно исследованы и оценены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В этой связи обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует учесть вышеизложенное, устранить недостатки и принять соответствующее требованиям статей 15, 168, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.08.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2011 по делу N А06-1838/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка