ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 апреля 2012 года Дело N А65-19129/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайбулова А.А., судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

истца - Куприянова В.Л., доверенность от 06.04.2010 N 1,

ответчика - Мутовкиной А.А., доверенность от 05.04.2012 б/н,

в отсутствие:

третьего лица - извещено, не явилось, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью мясокомбинат «Звениговский», п. Шелангер Звениговского района Республики Марий Эл, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2011 (судья Кашапов А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-19129/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью мясокомбинат «Звениговский», п. Шелангер Звениговского района Республики Марий Эл (ИНН 1203005214, ОГРН 1041200000016) к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-Универсал», г. Казань (ИНН 1656018638, ОГРН 1021603065692) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, с участием третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью мясокомбинат «Звениговский» (далее - ООО мясокомбинат «Звениговский», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз Универсал» (далее - ООО «Союз-Универсал», ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с отдельным входом, состоящее из комнат N 50-54 цокольного этажа, N 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 первого этажа, общей площадью 272,8 кв. м, расположенное в здании торгово-административного комплекса, кадастровый номер 16 16 01/251/2007-091.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.08.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Управление Росреестра по РТ о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.06.2005 между ООО «Союз-Универсал» и обществом с ограниченной ответственностью Торгово-перерабатывающим комплексом «Звениговский», правопреемником которого является ООО мясокомбинат «Звениговский», заключен договор N 6/06 инвестирования доли строительства, по условиям которого истец принял на себя обязательство по инвестированию доли здания торгово-административного комплекса, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Гладилова, 22 а в размере 3 057 600 руб., а ответчик должен был в третьем квартале 2005 года завершить строительство и передать в собственность ООО мясокомбинат «Звениговский» нежилое помещение площадью 147 кв. м на первом этаже указанного здания.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору от 06.06.2005 N 6/06 в предмет договора включены нежилые помещения общей площадью 135 кв. м на цокольном этаже здания торгово административного комплекса, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Гладилова, 22 а, с финансированием в размере 2 430 000 руб.

Истец выплатил ООО «Союз-Универсал» денежные средства в размере 5 487 60 руб., тем самым полностью исполнив принятые на себя обязательства по договору от 06.06.2005 N 6/06 и дополнительному соглашению к нему.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 10.02.2007 ООО «Союз Универсал» передало в собственность истцу нежилые помещения с отдельным входом, состоящие из комнат N 50-54 цокольного этажа, N 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 первого этажа, общей площадью 272,8 кв. м, расположенные в здании торгово-административного комплекса по адресу: г. Казань, ул. Гладилова, д. 22 а.

На основании договора от 29.11.2000 N 4361 аренды земельного участка, технического паспорта от 28.03.2007, разрешения на строительство от 17.05.2006 серия ТАТ номер 029063 и договора от 30.07.2007 N 30/07 купли-продажи за ООО «Союз-Универсал» было зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве 13/23 на незавершенное строительством здание общей площадью 1341,10 кв. м, инвентарный номер 9249, литера А, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Гладилова, д. 22 а.

Исполнительным комитетом г. Казани выдано разрешение от 05.05.2009 N RU16301000-30гр на ввод в эксплуатацию офисного здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Гладилова, д. 22 а.

ООО мясокомбинат «Звениговский» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные помещения, однако Управление Росреестра по РТ уведомлением от 23.09.2010 N 01/312/2010-67 сообщило о приостановлении регистрации, а затем сообщением от 03.11.2010 N 01/312/2010-67 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для государственной регистрации прав, а также ввиду наличия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

ООО мясокомбинат «Звениговский» указывает, что ответчик отказывается от передачи истцу и в регистрирующий орган документов, необходимых для государственной регистрации прав, тем самым препятствует оформлению права собственности на спорные нежилые помещения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО мясокомбинат «Звениговский» в суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что договор от 06.06.2005 N 6/06 по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве, который в нарушение статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не зарегистрирован, а следовательно, в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Однако суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2011 по делу N А65-18297/2010 по иску ООО мясокомбинат «Звениговский» к ООО «Союз-Универсал», индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Е.А. о признании права собственности на долю 12/59 в общей долевой собственности на здание общей площадью 1341,1 кв. м, кадастровый номер 16-16-01/251/2007-091, инвентарный номер 9249, литера А, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Гладилова, д. 22 а, установлено, что на спорные правоотношения, возникшие по договору от 06.06.2005 N 6/06, не распространяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд пришел к выводу, что при отсутствии у ООО «Союз-Универсал» разрешения на строительство на момент заключения договора от 06.06.2005 N 6/06 между сторонами заключен договор инвестирования, к которому применяются общая часть Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Кроме того, суд по делу N А65-18297/2010 пришел к выводу, что в доводах ООО «Союз-Универсал» о незаключенности исполненного сторонами договора от 06.06.2005 N 6/06 усматриваются признаки злоупотребления правом, направленного не на защиту прав и законных интересов ответчика, а на уклонение от исполнения взятых на себя обязательств перед ООО мясокомбинат «Звениговский».

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых судебных актах, сделанные без учета судебного акта по делу N А65-18297/2010, следует признать преждевременными.

Также следует отметить, что суды обеих инстанций разрешили спор по настоящему делу без учета разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в том числе пункта 4 данного постановления, согласно которому при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

При этом из пункта 5 данного постановления, следует, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судами разрешен спор без полного и всестороннего исследования и оценки доказательств, имеющихся в материалах дела, без определения правовой природы договора от 06.06.2005 N 6/06, которому не дана надлежащая оценка, что привело к принятию неправильных судебных актов.

Кроме того, судом апелляционной инстанции было установлено, что в настоящее время собственником спорного объекта является общество с ограниченной ответственностью «Изолант» (далее - ООО «Изолант»), что послужило одним из оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Однако судами не выяснено, могут ли быть затронуты права и обязанности ООО «Изолант» судебными актами по настоящему делу и не надлежит ли привлечь указанное юридическое лицо к участию в деле.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, определить правовую природу договора от 06.06.2005 N 6/06, дать ему надлежащую оценку, в том числе с учетом установленных обстоятельств по делу N А65 18297/2010, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ООО «Изолант» и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 по делу N А65-19129/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка