ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 мая 2008 года Дело N А56-60347/2005


[Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи земельного участка, поскольку в силу п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет]

Резолютивная часть постановления объявлена 8 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Власовой М.Г., судей: Константинова П.Ю., Тарасюка И.М., при участии: от закрытого акционерного общества "Русь-Авто" Балашовой Г.А. (доверенность от 01.03.2008), Еремина К.С. (доверенность от 01.03.2008), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Хомяковой Ю.Н. (доверенность от 25.12.2007), от общества с ограниченной ответственностью "Арго" Гагаева В.П. (доверенность от 24.05.2007), от специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" Сафроновой Н.Н. (доверенность от 26.12.2007), от Управления Федерального казначейства по Санкт-Петербургу Черкесова Д.Н. (доверенность от 09.01.2008), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Черновой В.О. (доверенность от 14.12.2007), от Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Водовозова С.В. (доверенность от 01.10.2007), от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу Семеновой М.В. (доверенность от 09.01.2008), рассмотрев 08.05.2008 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и закрытого акционерного общества "Русь-Авто" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.05.2007 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 по делу N А56-60347/2005 (судьи: Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Мельникова Н.А.), установил:

Закрытое акционерное общество "Русь-Авто" (далее - ЗАО "Русь-Авто") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арго" (далее - ООО "Арго") о применении последствий ничтожной сделки по договору купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 78:3170:45), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж, заключенного Северо-Западным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и ООО "Арго", а также о признании незаконными действий Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС по СПб и ЛО) по регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к ООО "Арго" и аннулировании записи по регистрации права собственности ООО "Арго" на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФРС, Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Санкт-Петербургу (далее - Управление Роснедвижимости), администрация Петроградского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация), Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2006 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Северо-Западное межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества".

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.07.2006 Северо-Западное межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" заменено надлежащим ответчиком - Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - СГУ РФФИ).

Решением от 29.05.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2007 к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федерального казначейства по Санкт-Петербургу (далее - Казначейство).

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2007 в качестве лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен КУГИ.

Постановлением апелляционного суда от 14.02.2008 решение от 29.05.2007 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Русь-Авто", ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение им норм материального и процессуального права, просит постановление от 14.02.2008 отменить и удовлетворить исковые требования.

В своей кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение от 29.05.2007 и постановление от 14.02.2008 отменить и удовлетворить самостоятельные требования КУГИ.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "Арго" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании ЗАО "Русь-Авто" и КУГИ поддержали доводы кассационных жалоб, а представители ООО "Арго", СГУ РФФИ и Казначейства, считая их несостоятельными, возражали против удовлетворения жалоб. УФРС по СПб и ЛО, КГА и Управление Роснедвижимости оставили решение данного вопроса на усмотрение суда.

Администрация и КЗРиЗ, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Северо-Западное межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (правопредшественник СГУ РФФИ) и ООО "Арго" заключили договор купли-продажи от 31.08.2005 N 603-ЗФ земельного участка N 1. Предметом названного договора являлся земельный участок площадью 3748 кв.м с кадастровым номером 78:3170:45, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж. Переход права собственности на участок N 1 к ООО "Арго" зарегистрирован УФРС по СПб и ЛО 01.12.2005.

Кадастровый номер 78:3170:45 спорному участку был присвоен на основании распоряжения КГА от 16.12.2003 N 1012 "Об утверждении границ землепользования".

В материалах дела имеется письмо Управления Роснедвижимости по городу Санкт-Петербургу от 11.07.2005 N 2318, из которого следует, что земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж, с кадастровым номером 78:3170:45 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2005 по делу N А56-24367/2004 был снят с кадастрового учета 05.07.2005.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2005 по делу N А56-24367/2004 установлено, что в границы и состав земельного участка с кадастровым номером 78:3170:45 вошел земельный участок с кадастровым номером 78:3170:1054, занимаемый ЗАО "Русь-Авто" на основании договора аренды. При формировании границ и осуществлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 78:3170:45 допущены нарушения пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 N 1010-р "Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях", поскольку нарушены права смежного землепользователя - ЗАО "Русь-Авто".

ЗАО "Русь-Авто", являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 на основании договора аренды от 03.12.2002 N 15-ЗК001153, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал, какие его права нарушены оспариваемым договором и каким образом эти права будут восстановлены в случае возвращения имущества прежнему собственнику. Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации смена собственника спорного имущества, переданного истцу в аренду, не свидетельствует о заинтересованности истца в оспаривании договора купли-продажи от 31.08.2005.

Отменяя решение от 29.05.2007, апелляционный суд указал на то, что решение принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, - Казначейства. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра от 28.04.2007 N 7793, а в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации у ЗАО "Русь-Авто" "не имеется правового интереса в предъявлении иска и применении последствий недействительности ничтожной сделки".

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Определение границ и размеров земельного участка на момент формирования спорного земельного участка площадью 3748 кв.м осуществлялось на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 N 1010-р "Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях". В соответствии с данным распоряжением границы земельных участков, фактически используемых землепользователями, ограничения и сервитуты, устанавливаемые в отношении таких земельных участков, и устанавливаемый в соответствии с указанным распоряжением вид землепользования утверждается приказом председателя КГА.

На основании вступивших в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2005 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2005 по делу N А56-24367/2004 земельный участок N 1 не может считаться прошедшим кадастровый учет, поскольку данными судебными актами признано недействительным распоряжение КГА от 16.12.2003 N 1012 "Об утверждении границ землепользования" в части утверждения границ земельного участка N 1 площадью 3748 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, улица Профессора Попова, дом 23, литеры Ж и З, а также признаны незаконными действия КЗРиЗ по аннулированию кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 78:3170:1054 площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, у дома 23.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж, с кадастровым номером 78:3170:45 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2005 по делу N А56-24367/2004 был снят с кадастрового учета 05.07.2005.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 31.08.2005 N 603-ЗФ земельный участок площадью 3748 кв.м с кадастровым номером 78:3170:45, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж, не существовал и не мог быть объектом купли-продажи.

С учетом изложенного выводы судов обеих инстанций о наличии государственного кадастрового учета спорного земельного участка следует признать ошибочными.

Поскольку вступившим в законную силу постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2005 по делу N А56-24367/2004 установлено, что в границы и состав земельного участка с кадастровым номером 78:3170:45 вошел земельный участок с кадастровым номером 78:3170:1054, занимаемый ЗАО "Русь-Авто" на основании договора аренды, выводы судов обеих инстанций об отсутствии нарушения прав ЗАО "Русь-Авто" заключением спорного договора ошибочны.

Принимая во внимание тот факт, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права, кассационная инстанция считает возможным отменить обжалуемые судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 31.08.2005 N 603-ЗФ спорный земельный участок в силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации не мог быть объектом купли-продажи, названный договор является недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом приведенных норм, а также факта признания договора от 31.08.2005 N 603-ЗФ недействительным ООО "Арго" обязано возвратить земельный участок площадью 3748 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж, в собственность государства, а СГУ РФФИ обязано возвратить ООО "Арго" 3492976,67 руб.

Дело в части требования о признании незаконными действий УФРС по СПб и ЛО по регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ООО "Арго" и об аннулировании записи по регистрации права собственности ООО "Арго" на указанный земельный участок подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку данный вопрос не был предметом исследования и ему не дана правовая оценка.

Отказывая в удовлетворении названного требования, суды обеих инстанций указали на то, что УФРС по СПб и ЛО привлечено к участию в деле не в качестве ответчика, а как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно части 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

В силу части 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.

С учетом приведенных норм судам надлежало спросить согласия истца на привлечение УФРС по СПб и ЛО к участию в деле в качестве ответчика. Поскольку этого сделано не было, а требование о признании незаконными действий УФРС по СПб и ЛО по регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ООО "Арго" и об аннулировании записи по регистрации права собственности ООО "Арго" на указанный земельный участок не исследовалось судом и ему не была дана правовая оценка, дело в части названного требования подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

С учетом результата рассмотрения кассационных жалоб и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ЗАО "Русь-Авто" по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций подлежат отнесению на ответчиков. Кассационная инстанция считает необходимым указать на то, что апелляционный суд ошибочно привлек к участию в деле в качестве ответчика Казначейство, в связи с чем судебные расходы ЗАО "Русь-Авто" подлежат отнесению только на СГУ РФФИ и ООО "Арго".

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 по делу N А56-60347/2005 отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Арго" возвратить в государственную собственность земельный участок площадью 3748 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Профессора Попова, дом 23, литера Ж.

Обязать специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Арго" 3492976,67 руб.

Дело в части требования о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к обществу с ограниченной ответственностью "Арго" и об аннулировании записи по регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Арго" на указанный земельный участок направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арго" и специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в пользу закрытого акционерного общества "Русь-Авто" по 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арго" и специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга по 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Электронный текст документа