ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 03 сентября 2009 года Дело N А21-1150/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от администрации городского округа «Город Калининград» Лахонина П.И. (доверенность от 21.05.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.2009 по делу N А21-1150/2009 (судья Залужная Ю.Д.), у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия плюс» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением об обязании администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация) предоставить заявителю земельный участок с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 3480 кв.м, расположенный по ул. Олимпийской в Центральном районе Калининграда, для строительства многоквартирного жилого дома.

Администрация обратилась в тот же суд с исковым заявлением о прекращении заключенного между мэрией города Калининграда и Обществом договора от 09.04.2007 N 008650 аренды указанного земельного участка (дело N А21-1231/2009).

Определением от 18.03.2009 суд объединил дело N А21-1231/2009 с делом N А21-1150/2009, посчитав, что их целесообразно рассмотреть совместно. Объединенному делу присвоен номер А21-1150/2009.

Решением от 21.04.2009 суд отказал Администрации в удовлетворении иска, заявленные Обществом требования удовлетворил.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение от 21.04.2009 как принятое с нарушением норм материального права; отказать Обществу в удовлетворении заявленного им требования; удовлетворить иск Администрации о прекращении действия договора от 09.04.2007 N 008650 с 04.02.2008. Податель жалобы ссылается на следующее: решение суда принято без учета постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2008 по делу N А21-1308/2008, оставленного без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2008, которым установлена незаконность предоставления Обществу названного земельного участка под строительство жилого дома и признано соответствующим нормам земельного законодательства постановление Администрации от 11.02.2008 N 222 «Об отмене постановлений главы города Калининграда - мэра города от 19.12.2006 N 2975 «О предварительном согласовании ООО «Гарантия плюс» места размещения многоквартирного жилого дома по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийская в Центральном районе»; от 28.02.2007 N 391 «О предоставлении ООО «Гарантия плюс» земельного участка по ул. Олимпийская в Центральном районе для строительства многоквартирного жилого дома»; факт неполучения Обществом разрешения на строительство в течение 6 месяцев с момента его заключения в силу пункта 9.2.3 договора от 09.04.2007 N 008650 и пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы.

Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Калининграда от 19.12.2006 N 2975 утвержден акт от 08.09.2006 N 09072-05 выбора земельного участка по ул. Маршала Борзова - ул. Олимпийской в Центральном районе и Обществу предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома на данном земельном участке.

Постановлением мэра города Калининграда от 28.02.2007 N 391 Обществу предоставлен «в аренду на три года на период строительства земельный участок площадью 3480 кв.м, в том числе площадью 732,186 кв.м - охранные зоны инженерных коммуникаций и часть площадью 307 кв.м - проезд на территорию школы N 50, по ул. Олимпийская в Центральном районе Калининграда для строительства многоквартирного жилого дома».

На основании постановления от 28.02.2007 N 391 мэрия Калининграда и Общество заключили на три года договор от 09.04.2007 N 008650 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:121042:0040 площадью 3480 кв.м, расположенного по указанному адресу, для строительства многоквартирного жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.08.2007.

Постановлением от 11.02.2008 N 222 Администрация, являющаяся правопреемницей мэрии города Калининграда, отменила постановления от 19.12.2006 N 2975 и от 28.02.2007 N 391 и поручила Комитету муниципального имущества города Калининграда расторгнуть договор от 09.04.2007 N 008650.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.07.2008 и постановлением кассационной инстанции от 15.10.2008 по делу N А21-1308/2008 постановление Администрации от 11.02.2008 N 222 признано соответствующим нормам земельного законодательства. При рассмотрении данного дела суды установили, что в нарушение требований пункта 15 статьи 3 Вводного закона в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ и пунктов 1, 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ, спорный земельный участок был предоставлен Обществу для жилищного строительства без проведения аукциона. В связи с этим Администрация правильно, в соответствии с положениями пункта 4 статьи 7 и статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», отменила незаконные постановления от 19.12.2006 N 2975 и от 28.02.2007 N 391.

В дальнейшем Администрация письмом от 29.09.2008 N 1133/ж направила Обществу проект соглашения N 008650-1 о расторжении договора аренды земельного участка, предложив подписать его в течение 10 дней с момента получения и направить в адрес Администрации. Однако Общество соглашение о расторжении договора аренды не подписало.

По настоящему делу Общество обратилось в арбитражный суд с требованием обязать Администрацию предоставить ему указанный земельный участок в аренду под строительство жилого дома, ссылаясь на то, что Администрация, отменившая постановления мэра города Калининграда о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении спорного земельного участка в аренду, нарушает его права и законные интересы. По мнению Общества, на возникшие между ним и Администрацией правоотношения по предоставлению земельного участка должны распространяться положения пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация, руководствуясь статьями 450, 452, 552, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд с иском о прекращении договора аренды от 09.04.2007 N 008650, ссылаясь на то, что Общество в нарушение пункта 9.2.3 договора не получило разрешение на строительство жилого дома, не подписало в добровольном порядке соглашение о расторжении договора в связи с принятием постановления от 11.02.2008 N 222.

Суд первой инстанции отказал Администрации в иске и удовлетворил требование Общества, обязав Администрацию вновь принять решение о предоставлении Обществу спорного земельного участка в аренду под строительство в соответствии с названным договором. Суд исходил из следующего: на момент принятия постановления от 28.02.2007 N 391 о предоставлении Обществу в аренду названного земельного участка под строительство процедура предоставления земельного участка, предусмотренная статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, была полностью соблюдена; предусмотренных гражданским и земельным законодательством оснований для расторжения договора аренды от 09.04.2007 N 008650 не имеется; отсутствие разрешение на строительство не может служить основанием для прекращения этого договора; задержка в получении разрешения на строительство вызвана объективными, не зависящими от Общества причинами; Администрация не представила доказательств существенного нарушения Обществом условий договора, влекущих его расторжение; пункт 15 статьи 3 Вводного закона, предусматривающий возможность прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, в случае неполучения разрешения на строительство по истечении шести месяцев с даты заключения договора, неприменим в рассматриваемом случае.

Проверив законность обжалуемого решения, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что данный судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Вводного закона.

Абзацами 1 - 3 пункта 15 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с названным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

В соответствии с абзацами 4 и 5 пункта 15 статьи 3 Вводного закона до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, пунктами 1 и 2 которой установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вступившими в законную силу судебными актами апелляционной и кассационной инстанций по делу N А21-1308/2008 установлена незаконность предоставления Обществу спорного земельного участка для жилищного строительства на основании постановления от 28.02.2007 N 391 по процедуре предварительного согласования места размещения объекта без проведения аукциона, поскольку постановление N 2975 о предварительном согласовании места размещения объекта принято Администрацией 19.12.2006, то есть с нарушением требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а доказательства наличия соглашения, предусмотренного абзацами 1 - 3 пункта 15 статьи 3 Вводного закона, в материалах дела отсутствуют. Суды указали, что предоставление спорного участка для строительства требовало проведения аукциона.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд не учел изложенных обстоятельств и выводов, установленных судебными актами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А21-1308/2008, в котором участвовали те же лица; неправильно применил приведенные нормы материального права, сделав вывод о соблюдении Обществом процедуры получения земельного участка для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. К рассматриваемым правоотношениям подлежит применению специальная норма о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленная статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, которая вступила в законную силу с 01.10.2005, поскольку целью получения Обществом земельного участка в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома.

При таком положении у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленного Обществом по настоящему делу требования об обязании Администрации вновь предоставить ему спорный земельный участок в аренду для строительства жилого дома со ссылкой на соблюдение процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Поскольку постановления о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении Обществу спорного участка в аренду для строительства жилого дома незаконны, то следовательно, договор от 09.04.2007 N 008650 аренды земельного участка для жилищного строительства, заключенный с нарушением положений статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации и во исполнение незаконных постановлений без проведения аукциона, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Пунктом 1 статьи 167 того же Кодекса предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды от 09.04.2007 N 008650 недействителен с момента его заключения и не повлек юридических последствий, отсутствуют основания для удовлетворения иска Администрации о прекращении этого договора.

При таком положении обжалуемое решение следует отменить как принятое с нарушением норм материального права, в удовлетворении требований Общества и Администрации - отказать.

В связи с принятием настоящего постановления и по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе Администрации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.2009 по делу N А21-1150/2009 отменить.

В удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Гарантия плюс» и администрацией городского округа «Город Калининград», отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарантия плюс» в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка