ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 января 2010 года Дело N А05-7679/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Константинова П.Ю. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО «ФИРМА «ОРТО» Юферевой О.Н. (доверенность от 03.03.2009), от предпринимателя Мальковой О.В. - Поляруша И.С. (доверенность от 12.01.2010), Исакова Д.Н. (доверенность от 01.07.2009),

рассмотрев 27.01.2010 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ФИРМА «ОРТО» и индивидуального предпринимателя Мальковой Ольги Владимировны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.07.2009 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 (судьи Козлова С.В., Романова А.В., Федосеева О.А.) по делу N А05-7679/2009,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Малькова Ольга Владимировна обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ОРТО» (далее - Общество) 7 945 руб. пропорционально расходам по проведению текущего ремонта нежилых помещений исходя из сметного расчета стоимости ремонта в размере 43 049 руб. 95 коп., 1 220 руб. пропорционально понесенным расходам по оплате услуг водоснабжения в размере 6 605 руб. 40 коп., 45 руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 010 руб. пропорционально задолженности по арендной плате в размере 10 860 руб., 80 руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 105 руб. пропорционально расходам на оплату услуг представителя в размере 6 000 руб.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец увеличил сумму иска и просил взыскать с ответчика 61 207 руб. 35 коп., в том числе: расходы, связанные с проведением текущего ремонта нежилых помещений в размере 43 049 руб. 95 коп., расходы по оплате услуг водоснабжения в размере 6 605 руб. 40 коп., 262 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженность по арендной плате в размере 10 860 руб., 430 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 6000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя. Увеличение исковых требований принято судом.

Решением от 29.07.2009 с Общества в пользу предпринимателя Мальковой О.В. взыскано 10 860 руб. долга по арендной плате, 6605 руб. 40 коп. долга за коммунальные услуги, 692 руб. процентов, 43049 руб. 95 коп. убытков и 500 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску.

Дополнительным решением от 07.09.2009 с Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 решение изменено. С Общества в пользу предпринимателя Мальковой О.В. взыскано 10 860 руб. задолженности по арендной плате, 430 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и 430 руб. 93 коп. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Малькова О.В. просит отменить постановление от 03.11.2009 и оставить в силе решение от 29.07.2009, ссылаясь на не применение судом апелляционной инстанции нормы права, подлежащей применению по делу - пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), одностороннюю и необъективную оценку доказательств, нарушение требований статьи 67 АПК РФ.

Податель жалобы считает, что апелляционным судом не приняты во внимание условия пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.7, 3.5 договора аренды, не применены СниП 2.04.01-85.

В кассационной жалобе Общество просит изменить решение от 29.07.2009 и постановление от 03.11.2009 в части удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды неправильно применили нормы материального права (421, 614 ГК РФ). Ответчик полагает, что истцом неправомерно произведено увеличение арендной платы, а судом апелляционной инстанции было оценено только основание увеличения размера арендной платы, в то время как требование о пропорциональном соответствии размеру увеличившихся расходов арендодателя, распределенному между всеми арендаторами нежилых помещений, судом не принято во внимание. Кроме того, увеличение арендной платы произведено истцом в нарушение положений статьи 614 ГК РФ. По мнению подателя жалобы, судом апелляционной инстанции необоснованно не приняты доводы о том, что уведомление от 16.01.2009 об увеличении арендной платы является недействительным, поскольку подписано неустановленным лицом.

В отзыве на кассационную жалобу Общества предприниматель Малькова О.В. просит оставить кассационную жалобу Общества без удовлетворения, а решение от 29.07.2009 и постановление от 03.11.2009 в части удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности - без изменения.

В судебном заседании представитель предпринимателя Мальковой О.В. поддержал доводы своей кассационной жалобы, и возразил против удовлетворения жалобы Общества.

Представитель Общества поддержал свою кассационную жалобу и просил оставить без удовлетворения жалобу предпринимателя Мальковой О.В.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 01.09.2008 между предпринимателем Мальковой О.В. (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 03/2008, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения общей площадью 181 кв.м, расположенные на первом этаже дома N 4 по улице Карла Маркса в городе Архангельске, согласно плану нежилых помещений, в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию.

Арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения (пункт 2.2.3 договора); своевременно вносить арендную плату в порядке, в размерах и сроки, предусмотренные договором (пункт 2.2.4 договора).

При нарушении обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.3 договора, арендатор возмещает арендодателю убытки, причиненные действиями в нарушение обязательств, предусмотренными указанным пунктом (пункт 4.4 договора).

В пункте 3.1 договора установлено, что стоимость аренды помещений составила 119 460 рублей (660 рублей за один квадратный метр) в месяц без налога на добавленную стоимость. Стороны договорились, что арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, пропорционально площади арендуемых помещений, а также коммунальные, эксплуатационные расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение. При этом размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем перечисления до 5 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя в размере 100% месячной арендной платы (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи от 02.09.2008 арендодатель передал арендатору нежилые помещения.

Письмом от 16.01.2009 арендодатель уведомил Общество о повышении стоимости арендной платы с марта 2009 года до 720 рублей за один квадратный метр в связи с увеличением тарифов на электроэнергию, теплоснабжение и водоснабжение.

Не согласившись с повышением размера арендной платы, арендатор письмом от 26.02.2009 N 26/1-11 сообщил арендодателю о своем намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Для оплаты аренды за март 2009 года истец выставил ответчику счет от 01.03.2009 N 7 на сумму 130 320 рублей, который оплачен Обществом платежным поручением от 16.03.2009 N 65 в сумме 119 460 рублей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора о внесении арендной платы, перерасход воды в январе - феврале 2009 года, а также на возвращение Обществом помещения в непригодном для дальнейшего использования состоянии, предприниматель Малькова О.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, счел их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение, не согласился с выводами суда в части взыскания убытков в размере стоимости текущего ремонта и в размере перерасхода воды, а также в части процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму стоимости перерасхода воды.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционного суда.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере, и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонен судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.

Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод предпринимателя Мальковой О.В. о том, что судом апелляционной инстанции неправомерно было отказано о взыскании затрат арендодателя на проведение ремонта арендованных помещений в размере 43 049 руб. 95 коп.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований предпринимателя Мальковой О.В., правомерно исходил из того, что в материалах дела не имеется двустороннего акта, подписанного представителями обеих сторон, о том, что помещения из аренды сданы с недостатками, выходящими за рамки нормального износа, либо заключения независимого специалиста о том, что те недостатки, которые отмечены арендодателем в приложении к акту от 02.04.2009, явились следствием каких-то действий арендатора, способствовавших повышенному износу помещений. Ссылка представителя истца на то, что помещения передавались в аренду в идеальном состоянии, не подтверждена документально. В акте приемки нежилых помещений отмечено лишь, что помещения находятся в состоянии, позволяющим их нормальную эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о взыскании убытков является недоказанным ни по праву, ни по размеру.

Суд кассационной инстанции также отклоняет довод предпринимателя Мальковой О.В. о неправомерности выводов суда апелляционной инстанции в части отказа во взыскании с Общества убытков в размере 6 605 рублей 40 копеек, составляющих расходы истца по оплате услуг водоснабжения, и начисленных на них процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 262 рублей.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из положений абзаца 2 пункта 3.1 договора аренды, согласно которому арендная плата включает в себя плату, в том числе и за водоснабжение. При заключении договора расчета арендной платы сторонами не подписывалось, нормативов потребления воды не устанавливалось. Следовательно, обязательства по оплате услуг водоснабжения у арендатора не возникло. Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отказал во взыскании с Общества убытков в размере 6 605 рублей 40 копеек, а равно процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на данную сумму убытков.

Поскольку апелляционный суд полно установил фактические обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, постановление от 03.11.2009 надлежит оставить в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 по делу N А05-7679/2009 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ФИРМА «ОРТО» и индивидуального предпринимателя Мальковой Ольги Владимировны - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка