ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 02 августа 2010 года Дело N А42-5039/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 29.07.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Риэлт север» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.10.2009 (судья Макарова Л.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2010 (Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А42-5039/2008,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Риэлт север» (далее - ООО «Риэлт север») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу «Центр информатики» (далее - ЗАО «Центр информатики»), Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее - Комитет), Мурманскому муниципальному унитарному предприятию «Жилищная сервисная компания» (далее - Предприятие) о внесении следующих изменений в договор аренды от 07.05.2002 N 10899/9810:

«1. Включить в список сторон договора аренды от 07.05.2002 N10899/9810 «Арендодателя-2», добавив в преамбулу договора абзац следующего содержания: «общество с ограниченной ответственностью «Риэлт север», именуемое в дальнейшем «Арендодатель-2» в лице директора Вологдина Василия Алексеевича, действующего на основании Устава.

2. Изменить пункт 1.1 договора, включив в него подпункты 1.1.1 и 1.1.2 следующего содержания:

Подпункт 1.1.1 «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду муниципальное нежилое помещение, общей площадью 90,7 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: город Мурманск, улица Книповича, дом 21, помещения За/1,2 для использования под склад».

Подпункт 1.1.2 «Арендодатель-2» предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, общей площадью 131,9 кв.м, расположенные в здании по адресу: город Мурманск, улица Книповича, дом 21, помещения А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 в соответствии с техпаспортом от 10.07.2007 для использования под размещение сервисного центра».

3. Включить в раздел III договора подпункт 3.1.1 следующего содержания: «Арендная плата за пользование нежилыми помещениями А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 перечисляется на расчетный счет «Арендодателя-2» в установленные в пункте 3.1 сроки. Сумма арендной платы перечисляется без НДС («Арендодатель-2» не является плательщиком НДС)».

4. Изменить пункт 3.5 договора, изложив в следующей редакции: «Арендодатель вправе пересматривать размер арендной платы за помещения подвала в одностороннем порядке в соответствии с решением органов местного самоуправления (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

«Арендодатель-2» вправе пересматривать размер арендной платы за помещения А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 в одностороннем порядке в случае изменения рыночной величины арендных ставок за аренду объектов недвижимости, расположенных в Октябрьском округе города Мурманска (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). Об изменении величины арендной платы «Арендодатель-2» извещает арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней до момента изменения арендной платы.

5. Включить в договор от 07.05.2002 N 10899/9810 пункт 6.3 следующего содержания: «Положения настоящего договора, устанавливающие права и обязанности Арендодателя, применяются и в отношении «Арендодателя-2», за исключением случаев, когда договором предусмотрено отдельное регулирование прав и обязанностей Арендодателя и «Арендодателя-2».

Решением от 08.10.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.04.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Риэлт север», ссылаясь на вынесение решения и постановления с нарушением норм процессуального права, поскольку судебные акты не содержат ссылки на законы и мотивы отклонения доводов истца, просит отменить их и принять новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «Риэлт север» полностью или в части. Податель жалобы также полагает, что суды не дали правовой оценки дополнительному соглашению от 02.09.2008 N 2.

Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Мурманска (правопредшественник Комитета, арендодатель), Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации города Мурманска (балансодержатель) и ЗАО «Центр информатики» (арендатор) заключили договор от 07.05.2002 N 10899/9810 аренды нежилых помещений общей площадью 225,1 кв.м, относящихся к муниципальной собственности и расположенных по адресу: г. Мурманск, ул. Книповича, д. 21, сроком с 01.05.2002 по 30.04.2007.

Дополнительным соглашением от 18.04.2007 срок аренды установлен по 30.04.2012. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Нежилые помещения с номерами А1/1/2а,3,3а,4,4а,5,6, общей площадью 131,9 кв.м (по данным технической инвентаризации 2007 года), расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Мурманск, ул. Книповича, д. 21, и являющиеся предметом аренды по названному договору, перешли с 05.03.2008 в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Аполлон» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.2008 N 3/2008, затем - ООО «Риэлт север» по договору купли-продажи от 17.03.2008, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2008.

Остальная часть арендуемых ЗАО «Центр информатики» помещений, имеющих нумерацию 3а/1,2, общей площадью 90,7 кв.м, расположенных в подвале здания, осталась в муниципальной собственности.

Комитет и ЗАО «Центр информатики» заключили дополнительное соглашение от 02.09.2008 N 2 к договору от 07.05.2002 N 10899/9810, которым внесли изменения: установили с 05.03.2008 размер арендуемой площади 90,7 кв.м, исключили из договора отдельные пункты с 01.08.2008. Названное дополнительное соглашение зарегистрировано 14.10.2008 в установленном порядке.

В связи с переходом права собственности на часть помещений, переданных в аренду ответчику, истец предложил ответчикам внести изменения в договор аренды от 07.05.2002 N 10899/9810.

Поскольку изменения по соглашению сторон не были внесены в договор, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о невозможности внесения изменений в договор, поскольку условия об аренде помещений первого этажа были исключены дополнительным соглашением.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав, что избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку переход права собственности состоялся в части ранее переданных в аренду помещений, что исключает возможность применения правовых норм о замене арендодателя; требования истца направлены на внесение в договор дополнительных существенных условий, что не предусмотрено действующим законодательством при наличии возражений заключивших этот договор лиц.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2007 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи со сменой собственника арендованного имущества новый собственник наряду с прежним арендодателем становиться стороной по договору аренды с момента государственной регистрации права собственности на арендуемые помещения.

В силу статей 450, 451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В данном случае ООО «Риэлт север» просит внести изменения в договор аренды от 07.05.2002 N 10899/9810, условия которого изменены дополнительным соглашением от 02.09.2008 N 2. Условия договора с учетом дополнительного соглашения, исключившего с 05.03.2008 площадь проданных нежилых помещений, регулируют аренду муниципального имущества (подвал 90,7 кв.м), в отношении которого истец не имеет прав.

Дополнительное соглашение от 02.09.2008 N 2 не оспорено в установленном порядке.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно не усмотрели оснований для внесения изменения в договор аренды.

Кассационная инстанция пришла к выводу, что судами при вынесении решения и постановления нормы материального права применены правильно, выводы судов соответствуют материалам дела, нарушений норм процессуального права не допущено, поэтому оснований для отмены либо изменения судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 08.10.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2010 по делу N А42-5039/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Риэлт север» - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка