ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 июня 2011 года Дело N А66-14540/2009

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «76-ОИЛ-АЗС» Левичева В.В. (доверенность от 01.04.2011), от муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района» Разувакиной Н.А. (распоряжение главы Кувшиновского района от 26.12.2008 N 201-ЛС), Ерегина С.Ю. (доверенность от 01.06.2011),

рассмотрев 09.06.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «76-ОИЛ-АЗС» на решение Арбитражного суда Тверской области от 03.11.2010 (судья Борцова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А66-14540/2009,

у с т а н о в и л:

Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района» (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «76-ОИЛ-АЗС» (далее - Общество) о взыскании 2 527 403 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.06.2009, 415 845 руб. 19 коп. неустойки по состоянию на 21.09.2010 по договору от 20.09.2005 N 32 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением суда от 15.06.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление).

Решением суда от 03.11.2010 (с учетом определения от 12.01.2011 об исправлении опечаток), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.01.2011, с Общества в пользу Комитета взыскано 2 527 403 руб. 56 коп. задолженности, 283 069 руб. 20 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить, принять новый судебный акт - в иске отказать. По мнению подателя жалобы, суды не дали оценку тому факту, что фактическая площадь арендуемого земельного участка составляла 8069 кв.м, однако арендная плата с даты заключения договора аренды начислялась исходя из площади 15 000 кв.м. Общество полагает, что договор от 20.09.2005 N 32 не является заключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (ориентировочная площадь участка, которая подлежала уточнению в ходе межевания). Ответчик также считает, что суды неверно определили срок прекращения его обязательств по внесению арендной платы и незаконно взыскали неустойку.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе. Комитет в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании кассационной инстанции просили решение и постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Управление надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.09.2005 N 32 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 69:17:070616:0009 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, для строительства автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей (автомойки) в границах, указанных в кадастровой карте, площадью 15 000 кв. м, сроком с 20.09.2005 по 20.09.2008.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2005.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора размер арендной платы начисляется в соответствии с методикой расчета и взимания арендной платы за земельные участки, утвержденной решением Собрания депутатов Кувшиновского района. В случае изменения методики расчета арендной платы за пользование земельными участками арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке. Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа первого месяца квартала. При этом арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (пункт 3.4).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

После завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в сведения государственного кадастра недвижимости 18.04.2008 внесены изменения: площадь земельного участка с кадастровым номером 69:17:070616:9 по результатам межевания составила 8069 кв.м, разрешенное использование - для размещения автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей; особые отметки: кадастровый номер 69:17:070616:9 равнозначен кадастровому номеру 69:17:070616:0009.

На основании постановления главы Кувшиновского района от 13.08.2008 N 296 Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор N 16 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности юридического лица. Договор датирован 21.04.2009, подписан продавцом 04.05.2009, покупателем - 29.05.2009.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:17:070616:9 по адресу: Тверская область, город Кувшиново, улица Кирова, дом 2б, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 8069 кв. м, находящийся на праве аренды на основании постановления главы Кувшиновского района от 20.09.2005 N 370 и договора аренды от 20.09.2005 N 32.

Земельный участок по договору купли-продажи передан Обществу по акту приема-передачи от 10.06.2009. Выкупная цена участка уплачена покупателем в июне 2009 года.

Право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано 13.07.2009.

Невыполнение Обществом обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, поскольку пришел к следующим выводам. По истечении срока действия договора от 20.09.2005 N 32 Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом, договор был возобновлен на неопределенный срок. Изменение площади земельного участка не свидетельствует о прекращении договора аренды. Требование о взыскании 2 527 403 руб. 56 коп. арендной платы за пользование земельным участком является обоснованным. Неустойка в размере 283 069 руб. 20 коп. за период с 21.10.2009 по 21.09.2010 заявлена правомерно. Оснований для взыскания договорной неустойки в период до 21.10.2009 (дата получения Обществом претензии от 13.10.2009) не имеется.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационный суд считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новые ставки при исчислении арендной платы подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

Изменение арендной платы с 01.01.2008 произошло в связи с постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области».

Как установлено судами, расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом (т. 4 л.д. 143-144), соответствует условиям договора и обстоятельствам дела; ответчик не доказал внесение арендной платы в полном объеме.

Суд кассационной инстанции не принимает довод Общества о незаключенности договора аренды.

В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии со статьей 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости).

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 23.08.2005 площадь земельного участка с кадастровым номером 69:17:070616:0009 (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 22.08.2005) под строительство автозаправочного комплекса и станции технического обслуживания автомобилей составляет 15 000 кв.м.

На момент заключения договора аренды площадь земельного участка была определена, споров по его размеру и местоположению у сторон не возникало.

В сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения в части площади указанного земельного участка 18.04.2008.

Согласно расчету задолженности после внесения таких изменений Комитет начислил арендатору платежи с учетом площади земельного участка 8069 кв.м.

Довод жалобы о том, что обязательство Общества по уплате арендной платы по договору аренды прекратилось с 21.04.2009, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В пункте 6 постановления главы Кувшиновского района от 13.08.2008 N 296, на основании которого заключен договор купли-продажи, указано, что договор аренды земельного участка прекращает свое действие с момента оформления права собственности на землю.

Исследовав и оценив доказательства, приняв во внимание конкретные обстоятельства дела и руководствуясь положениями действующего законодательства, суды установили, что отношения сторон по использованию земельного участка на условиях аренды прекратились после исполнения обязательств по передаче земельного участка и выплаты его стоимости.

Оснований для переоценки данного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Как следует из расчета, истец начислил на сумму долга по арендной плате проценты по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Суды, установив факт неправомерного пользования ответчиком денежными средствами истца вследствие просрочки уплаты арендных платежей, обоснованно взыскали предъявленную истцом к взысканию неустойку, которая фактически является законной.

Довод ответчика о незаконном взыскании неустойки подлежит отклонению.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены. При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 03.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2011 по делу N А66-14540/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «76-ОИЛ-АЗС» - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка