ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 июня 2011 года Дело N А13-13999/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества «Устюглесторг» Сакадынца М.М. (доверенность от 20.12.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.11.2010 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2011 (судьи Елагина О.К., Моисеева И.Н., Рогатенко Л.Н.) по делу N А13-13999/2009,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Устюглесторг» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области (далее - Комитет) об обязании заключить договор N 1 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества - нежилого кирпичного одноэтажного здания (магазина) общей площадью 198,0 кв. м, постройки 1917 года, расположенного по адресу: г. Великий Устюг, Советский пр., д. 109, на условиях, изложенных в пунктах 1.4 и 6.12 протокола разногласий от 25.08.2009 к проекту данного договора от 24.07.2009.

Определением от 20.01.2010 (в редакции определения от 01.02.2010 об исправлении описки) по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества «Вологодская оценочная палата» Когуту Сергею Петровичу.

Определением от 17.03.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Великоустюгского муниципального района, общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (далее - ООО «Бюро независимой оценки»).

После неоднократного изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество просило обязать Комитет заключить договор купли-продажи арендуемого здания по цене 4 157 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), в том числе 3 599 000 руб. за здание и 558 000 руб. за земельный участок, с определением условий пункта 2.1 договора в редакции протокола разногласий и с учетом заключения эксперта, пунктов 4.1, 4.2, раздела 5 договора - в редакции дополнительного протокола разногласий, указав в пункте 1.2.1 договора после слов «на земельный участок» цену земельного участка в размере 558 000 руб., изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «цена объекта и земельного участка составляет 4 157 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), где цена объекта без учета налога на добавленную стоимость - 3 599 000 руб., цена земельного участка - 558 000 руб.» Кроме того, истец просил принять приложение N 1 к договору (график платежей) в редакции Общества.

Определением от 23.06.2010 по ходатайству истца назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой также поручено эксперту Когуту С.П., с целью определения рыночной стоимости здания с учетом земельного участка, занятого зданием; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Янушевский Анатолий Петрович.

Решением от 03.11.2010 исковые требования удовлетворены; на Комитет возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого кирпичного одноэтажного здания магазина, расположенного на земельном участке площадью 247,0 кв. м, в редакции проекта договора купли-продажи Комитета с указанием в пункте 2.1 договора цены в размере 4 157 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), в том числе 3 599 000 руб. за здание и 558 000 руб. за земельный участок, дополнением договора пунктом 1.2.1 (с учетом дополнительного протокола разногласий), согласно которому земельный участок также является предметом договора купли-продажи, изложением пунктов 4.1 и 4.2 - в редакции с учетом дополнительного протокола разногласий, приложения N 1 к договору (график погашения платежей) - с учетом определенной судом цены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2011 названное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное определение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, земельный участок может быть продан по договору только после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, на котором этот участок принадлежит заявителю; суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство Комитета о назначении дополнительной экспертизы с целью оценки двух представленных отчетов об оценке; суды приняли выводы эксперта, немотивированно отклонив возражения и доводы Комитета; установленная в заключении эксперта цена объекта не соответствует его рыночной стоимости, при проведении оценки нарушены требования законодательства, использованы данные, не соответствующие действительности.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании всех доказательств по делу.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество по крайней мере с 2005 года арендует находящееся в муниципальной собственности здание, расположенное по адресу: г. Великий Устюг Вологодской области, Советский пр., д. 109, для использования под магазин.

Земельный участок под зданием площадью 247,0 кв. м находится в муниципальной собственности муниципального образования «Великоустюгский муниципальный район», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2009 серии 35-СК N 565375.

Решением Великоустюгской Думы от 27.02.2009 N 18 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 год. В данный план включено нежилое здание по указанному выше адресу с земельным участком ориентировочной площадью 279 кв. м.

Общество обратилось к органу местного самоуправления с заявлением о продаже арендуемого здания в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

На основании решения Великоустюгской Думы от 27.02.2009 N 18 и в соответствии с названным Федеральным законом Комитет направил истцу проект договора от 24.07.2009 купли-продажи объекта недвижимого имущества по цене 7 984 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость). Цена в договоре определена на основании отчета от 08.07.2009 N 010/09-02, составленного ООО «Бюро независимой оценки» по заданию Комитета, и согласно пункту 2.1 является окончательной и изменению не подлежит.

Общество подписало проект договора с протоколом разногласий, в частности, по пункту 2.1 договора, где предложило исключить абзац второй названного пункта, согласно которому цена объекта является окончательной и изменению не подлежит.

В ответ Комитет направил протокол согласования разногласий, который Общество не подписало.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия не урегулированы сторонами, Общество в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В дополнительном протоколе разногласий, переданном Комитету 26.05.2010 в ходе рассмотрения дела в суде, истец предложил дополнить договор пунктом 1.2.1, а также изменить пункты 4.1, 4.2 и раздел 5 договора. Изменения, которые истец считал необходимым внести в договор, сводятся к определению в качестве предмета договора здания с земельным участком.

Таким образом, между сторонами остались неурегулированными разногласия по цене договора и предмету продажи - здания вместе с земельным участком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен порядок реализации данного права на основании заявления субъекта малого или среднего предпринимательства, направленного в компетентный орган по своей инициативе. Согласно части 4 этой статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Общество, считая указанную Комитетом в проекте договора купли-продажи цену завышенной, заказало проведение оценки рыночной стоимости объекта индивидуальному предпринимателю Янушевскому А.П. Согласно составленному им отчету от 02.11.2009 N 173-09/Н рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 02.11.2009 составляет 4 118 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Поскольку сторонами были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд обоснованно назначил экспертизу для установления рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества.

В соответствии с отчетом N 109-09/Р-09, составленным назначенным судом оценщиком, рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.06.2009 составила 4 157 000 руб. Согласно заключению оценщика по результатам дополнительной оценочной экспертизы в рыночную стоимость в размере 4 157 000 руб. включается стоимость земельного участка в размере 558 000 руб.

Подробно проанализировав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет об оценке рыночной стоимости имущества, проведенной ООО «Бюро независимой оценки», суд признал его не соответствующим требованиям закона и недостоверным, правомерно обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого им здания с земельным участком по цене 4 157 000 руб., соответствующей рыночной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства. При этом в судебных актах содержится оценка доводов Комитета, по которым он не соглашался с отчетом эксперта.

Возражения Комитета, приведенные в кассационной жалобе, о несоответствии отчета, составленного назначенным судом оценщиком, требованиям законодательства и о достоверности отчета об оценке, выполненной ООО «Бюро независимой оценки» по заданию Комитета, подлежат отклонению на основании статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как направленные на переоценку исследовавшихся судом доказательств, в то время как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно исследовать доказательства по делу и не считает оценку, данную судебными инстанциями этим доказательствам, ненадлежащей.

Довод Комитета о невозможности продажи земельного участка до прекращения права постоянного (бессрочного) пользования этим участком также несостоятелен. Указание судов на продажу недвижимого имущества, представляющего собой отдельно стоящее здание, вместе с земельным участком соответствует пункту 7 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статье 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие заявления Общества о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не является препятствием для заключения договора купли-продажи здания вместе с участком на определенных судом условиях, поскольку с момента возникновения права собственности прекращается существовавшее ранее у того же лица право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.11.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2011 по делу N А13-13999/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Великоустюгского муниципального района Вологодской области - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка