ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2008 года Дело N А32-8408/2007-22/162
28 апреля 2008 г.15АП-1908/2008 Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2008 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Тимченко О.Х. судей Галова В.В., Ломидзе О.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ткаченко Ю.А. при участии:
от истца: Замотаева А.Ю., паспорт 03 04 439130, выдан ОВД г.Геленджика от 16.05.03г.. представитель по доверенности N03-01-31-7467 от 14.12.2007г. от ответчика ИП Видулина ВП: Яманов И.Л., представитель по доверенности 23 АВ 116430 от 04.04.2008г. от ответчика ООО «Валерия»: не явился от третьих лиц: не явился
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 01.02.2008г. по делу N А32-8408/2007-22/162 принятое в составе судьи Чуприна Т.В.
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к Индивидуальному предпринимателю Видулину Валерию Петровичу, Обществу с ограниченной ответственностью "Валерия" при участии третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю о сносе самовольной постройки встречный иск ИП Видулина В.П.
к Администрации МО г-к Геленджик о признании права собственности УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее Администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю Видулину Валерию Петровичу г.Геледжик, ООО «Валерия» (далее общество) об обязании ответчиков в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольных построек-строения в трех уровнях размером 15,4х22 кв.м., пристройки гостиничного типа в четырех уровнях к нему размером 15,5 х 13 кв.м. и строения из железобетонных конструкций в один уровень длинной 28,8 метров и шириной от 6,5 кв.м. до 7,2 кв.м., возведенных на земельном участке по ул.Морской,4-угол Мира,19 в г.Геленджике, либо разрешить администрации муниципального образования город-курорт Геленджик осуществить снос указанных самовольных построек в установленный судом срок.
Истец мотивировал свои требования тем, что ответчики возвели указанные строения, не имея на то разрешения и на не отведенном для этих целей земельном участке.
Видулин В.П. обратился со встречным иском к Администрации муниципального образования г-к. Геленджик о признании права собственности на объекты недвижимости: строение в трех уровнях размером 15,4 х 22 кв.м., пристройку гостиничного типа в четырех уровнях к нему размером 15,5 х 13 кв.м., строения из железобетонных конструкций в один уровень длиной 28,8 кв.м. и шириной от 6,5 кв.м. до 7,2 кв.м., возведенные на земельном участке, кадастровый номер 23:40:0408003:0059,по ул.Морской,4-угол ул. Мира в г.Геленджике. Определением арбитражного суда от 30.11.2007года встречный иск принят.
В порядке статьи 49 АПК РФ Видулин В.П. заявил о признании права собственности на:
-административное здание с жилой пристройкой литер А, общей площадью 887,0 кв.м.;
-кафе, гостиницу литер Л, общей площадью 786,9 кв.м.;
незавершенный строительством гараж, литер Г3,общей площадью 229,7кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1380 кв.м., кадастровый номер 23:40:04 08 003:0059 по адресу: Краснодарский край, г.Геледжик, ул.Мира,21/Морская,4.
В обоснование исковых требований Видулин В.П.указал, что приобрел по договору купли - продажи у ЗАО «Приморочка» объекты недвижимости на земельном участке площадью 1380 кв.м. В дальнейшем произвел самовольную реконструкцию, полагая, что приобрел право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в размере 1380 кв.м., с расположенными на нем объектами недвижимости. Считает, что в силу статьи 222 пункта 3 ГК РФ приобрел право собственности на самовольную постройку.
В качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.
Решением арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2008г. Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал за Видулиным В.П. право собственности на объекты недвижимости: административное здание с жилой пристройкой литер А, общей площадью 887,0кв.м.; кафе, гостиницу литер Л, общей площадью 786,9кв.м.; незавершенный строительством гараж, литер Г3,общей площадью 229,7кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1380кв.м., кадастровый номер 23:40:04 08 003:0059 по адресу: Краснодарский край, г.Геледжик, ул.Мира, 21/Морская,4.
Решение мотивировано тем, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996г. N591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994г. N1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» г.Геленджике, который отнесен к землям лечебно-оздоровительных местной и курортов. В соответствии с частью 6 статьи 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» г.Анапа, г.Геледжика и г.Сочи признаны особо охраняемые природными территориями федерального значения. По смыслу ст. 222 ГК РФ правом требовать сноса самовольной постройки обладает собственник земельного участка под постройкой, либо собственники недвижимости, расположенной рядом с самовольной постройкой, при условии, что наличие этой постройки нарушает их права. Администрация муниципального образования г-к Геленджик не представила доказательств нарушения ее прав и охраняемых законом интересов, доказательств отсутствия прав на земельный участок у Видулина В.П.
В обоснование принятого решения, суд первой инстанции указал, что по договору купли- продажи недвижимости от 13.03.1998г. в соответствии со ст.552 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ к Видулину В.П. перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, которым обладал продавец, что явилось основанием для признания за ним права собственности на самовольно возведенные строения.
С апелляционной жалобой на судебный акт обратилась Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, мотивируя тем, что действующее законодательство не предусматривает возможность сохранения самовольной постройки, возведенной на не отведенном для этих целей земельном участке, поскольку в связи с вступившими в законную силу с 01.09.2006г. изменениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ, внесенными Федеральным законом от 30.06.2006г. N93-ФЗ, норма, предусматривающая возможность признания права собственности на самовольные постройки, созданные на не отведенном застройщику для этих целей земельном участке (при условии его последующего предоставления), была исключена. Лицо, обратившееся в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку должно доказать, что земельный участок находится у него на предусмотренном законом титуле. Кроме того, строительство объектов недвижимости и реконструкция здания осуществлено без получения разрешений предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал в судебном заседании, просил решение отменить, иск Администрации удовлетворить, в иске Видулину В.П. отказать.
Доводы апелляционной жалобы в отзыве на жалобу поддержало Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.
Представитель Видулина В.П. считает жалобу необоснованной, указав, что реконструкция и строительство объектов осуществлено Видулиным В.П., в уставной капитал ООО «Валерия» было внесено не ранее приобретенное у ЗАО «Приморье» недвижимое имущество, а фактически вновь созданное. Сделка по передаче имущества в силу пункта 2 статьи 222, 209 ГК РФ ничтожна. Самовольная постройка осуществлялась не ООО «Валерия», а Видулиным В.П. как физическим лицом. Кроме того, Постановлением главы администрации г-к Геленджик от 29.10.1999г. N1595 утвержден протокол N36 заседания межведомственной комиссии от 11.10.1999г. которым признана возможность реконструкции спального корпуса N14 по ул.Мира, 19 в курортную гостиницу. Управлением архитектуры и градостроительства исполкома г-к Геленджик согласована схема земельного участка для размещения реконструированных объектов недвижимости. Реконструкция спорных объектов произведена не выходя за границы земельного участка, определенного на схеме. Представленные документы, по мнению представителя ответчиков, свидетельствуют о фактическом согласии истца на проведение реконструкции объектов недвижимости.
Третьи лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, что подтверждается уведомлением N764657 о вручении копии определения суда от 27.03.08г. и копией судебного акта, переданного с помощью факсимильной связи 22.04.08г.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда Краснодарского края подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно постановлению Главы администрации г.Геленджика от 02.02.1993г. N225 пансионату с лечением «Приморье» (ныне ЗАО «Приморье») выдано свидетельство N6 о праве бессрочного (постоянного) пользования спорным земельным участком.(том 1 лист дела 95).
13 марта 1998 года по договору купли- продажи Видулин В.П. приобрел у АОЗТ «Приморье» спальный деревянный корпус N14, полезной площадью 94,7кв.м., находящийся по ул.Морской и блочный павильон рабочей столовой-кафе «Приморочка» полезной площадью 269,4кв.м., находящийся по ул.Мира, 19. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Геледжика 08.05.98г. (том 1 лист дела 93-94).
Постановлением Главы г.Геленджика от 29.10.1999г. N1595 утвержден протокол N36 заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору участков под строительство на территории города, согласно которому Видулину В.П. предлагалось оформить на условиях аренды использование земельного участка по ул.Мира,19 для размещения кафе и спального корпуса (том 2 лист дела 17).
В результате проверки Бюро технической инвентаризации г.Геледжика, проведенной 15.06.2001г. установлено, что здание спального корпуса N14 литер А, а1, а2, а3 снесено, на его месте начато самовольное строительство здания гаража с пристройкой литер М, м1, здание блочного павильона рабочей столовой-кафе «Приморочка» литер Л самовольно реконструировано в виде достройки второго этажа и мансарды над вторым этажом (том 1 лист дела 109).
В период с марта 2001г. по январь 2007 года в адрес Видулина В.П. направлены предписания о прекращении строительства на объекте (том 1 лист дела 41-50). За допущенные нарушения Комиссия по контроля за градостроительной деятельностью в г.Геленджике неоднократно налагала на Видулина В.П. административное взыскание в виде штрафа за нарушение градостроительного законодательства (том 1 лист дела 51-58).
Распоряжением главы г.Геленджика от 04.07.2001г. N165-р предписано снести самовольно возведенные пристройки в один уровень к зданию кафе «Приморочка» и цокольного этажа вблизи здания кафе по ул.Мира, 19 (том1 лист дела 110).
Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли - продажи объектов недвижимости - 13.03.1998г. между АОЗТ «Пансионат «Приморье» и Видулиным В.П., при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам, вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Доказательств обращения Видулина В.П. с соответствующими документами на оформление прав на земельный участок под приобретенными им по указанному договору объектами недвижимости суду не представлено.
Протоколом заседания межведомственной комиссии по предварительному выбору земельных участков под все виды строительства осуществляемого на территории г-к Геленджик, утвержденного Постановлением Главы администрации г.Геленджик от 29.10.1999г. N15, Видулину В.П. отказано в предоставлении в собственность земельного участка по ул.Мира, 19 для размещения кафе «Приморочка» и спального корпуса N14, земельный участок предоставлялся на праве аренды.
Однако, правоустанавливающие документы на земельный участок под объектами недвижимости - кафе «Приморочка» и зданием спального корпуса N14, Видулиным В.П. в порядке, предусмотренном протоколом межведомственной комиссии от 11.10.1999г. также не были оформлены.
Не оформив в установленном порядке документы на земельный участок, Видулин В.П. по решению общего собрания участников ООО «Валерия» от 04.06.2001г. и от 27.07.2001г. передал здание конторы N14 и кафе «Приморочка» в качеств вклада в уставной капитал. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости к ООО «Валерия» зарегистрирован Краснодарским краевым учреждением юстиции по регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствуют выданные свидетельства о государственной регистрации права от 27.09.2001г. серии 23-АА N298092 и серии 23-АА N298093.
Таким образом в период возникновения спорных правоотношений документов, подтверждающих право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ни Видулин В.П., ни ООО «Валерия» не представили.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по делу N11257/2002-36/256 указал, что автоматического перехода прав на земельный участок действующим законодательством не предусмотрено.
Правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, указав три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Пункт 3 указанной статьи 222 ГК РФ действовавший до 1 сентября 2006 года предусматривал признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Таким образом, законом установлены определенные требования для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При вынесении решения о признании права собственности на самовольную постройку за Видулиным В.П. суд первой инстанции сослался на постановление Главы г-к Геленджик от 29.10.99г. N1595 которым утвержден протокол N36 заседания межведомственной комиссии от 11.10.99г. о возможности осуществления реконструкции спального корпуса N14 по ул.Мира, 19 в курортную гостиницу, указал, что на основании названных документов Управлением архитектуры и градостроительства исполкома г-к Геленджик согласована схема земельного участка для размещения реконструируемых объектов недвижимости.
Согласно части 1 статьи 62 действовавшего ранее Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998г. N 73-ФЗ разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утверждений проектной документации.
В соответствии с частью 2 статьи 3 ФЗ N169 от 17.11.1995г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 30.12.2001г.) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Как следует из материалов дела, разрешительная документация на реконструкцию (строительство) спорных объектов ответчиками не получена, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: копией справки управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 23.05.2007 N3990, копией технического паспорта и карточкой самовольных строений, копиями вынесенных в отношении Видулина В.П. административных протоколов, постановлений о привлечении к административной ответственности и предписаний о прекращении строительных работ и сноса самовольных построек, распоряжения главы города-курорта Геленджик от 04.07.2001 N165-р о сносе самовольных построек, копиями актов проверок, копиями писем управления архитектуры города-курорта Геленджик от 23.03.2001 N869, от 05.11.2001 N4120, копией письма ГУП «Бюро технической инвентаризации г.Геленджика» от 30.04.2002г. N256.
При этом протокол N36 заседания межведомственной комиссии от 11.10.1999г, на который суд сослался суд первой инстанции как на доказательство волеизъявления органа местного самоуправления на реконструкцию спорных объектов, не является надлежащим разрешительным документом, поскольку проектная документация не разрабатывалась, заключение государственной экспертизы проекта отсутствует, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось. Между тем, межведомственной комиссией было предложено Видулину В.П. оформить документы на право пользования земельным участком, получить разрешение на реконструкцию в установленном порядке (том 2 лист дела 17).
В решении суд ссылался на то, что в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правом требовать сноса самовольной постройки обладают собственники земельного участка под постройкой либо собственники недвижимости, расположенной рядом с самовольной постройкой, при условии, что наличие этой постройки нарушает их права; администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик не представлено доказательств нарушения ее прав и охраняемых законом интересов.
Однако данные выводы суда противоречат действующему законодательству, о чем также свидетельствует положительный отзыв Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю на заявленные администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик исковые требования.
Так, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 01.12.2007г. N310-Ф3) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии с частью 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.
Согласно статье 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к ведению органов местного самоуправления городского округа отнесены вопросы осуществления земельного контроля за использованием земель городского округа; владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
Исходя из смысла части 1 статьи 37 данного закона органом, выступающим от имени муниципального образования по указанным предметам ведения, в соответствии с уставом муниципального образования является местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования).
В соответствии со статьей 38 Устава муниципального образования город-курорт Геленджик к полномочиям администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в сфере регулирования земельных отношений и недропользования относится управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также иными земельным участками в соответствии с действующим законодательством, выбор и формирование земельных участков для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; а также осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель на территории муниципального образования город-курорт Геленджик.
Из вышеуказанных норм следует, что в границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. При таких обстоятельствах, органы местного самоуправления не лишены права на обращение с исками о сносе самовольных построек, возведенных с указанными нарушениями, при наличии к тому фактических и правовых оснований.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, в ходе судебных заседаний никаких доказательств, опровергающих доводы истца по первоначальному иску и подтверждающих наличие правовых документов на земельный участок и разрешительной документации на возведенные строения, Видулиным В.П. и ООО «Валерия» представлено не было.
Кроме того, согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации(действовавшей в период создания самовольных построек) право собственности на самовольную постройку не может быть признано в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
