ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 08 мая 2008 года Дело N А53-21255/2007-С2-50
08 мая 2008 г.15АП-2239/2008 Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2008 г. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Смотровой Н.Н. судей Т.Г. Гуденицы, Т.И. Ткаченко при ведении протокола судебного заседания судьёй Смотровой Н.Н. при участии: от заявителя: главного специалиста Сагаровского А.А. (доверенность от 09.01.08г. N 1 сроком действия до 31.12.08г., служебное удостоверение N 118 от 25.04.06г.)
от заинтересованных лиц: от ООО «Мир мебели» - директора Соколовой С.Ф. (протокол общего собрания N 14 от 17.09.02г., приказ N 14 от 17.09.02г., паспорт 60 02 177 395, выдан 15.01.02г. УВД Цимлянского района Ростовской области, представителя по доверенности Донец А.Ф. (доверенность от 04.12.07г. сроком действия 3 года, адвокатское удостоверение N 0510 от 07.12.02г.); от Администрации города представитель не явился (извещение 73113 вручено 15.04.08г.)
от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом, извещения о вручении заказной корреспонденции NN 73114-73123 приобщены к материалам дела). рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Цимлянского района на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07 марта 2008г. по делу N А53-21255/2007-С2-50 по заявлению Администрации Цимлянского района к заинтересованным лицам Администрации Цимлянского городского поселения, обществу с ограниченной ответственностью "Мир мебели"
при участии третьих лиц: Территориального Управления Росимущества по Ростовской области, Министерства имущественно-земельных отношений Ростовской области, Территориального Управления Роснедвижимости по Ростовской области, Бюро технической инвентаризации Цимлянского района Ростовской области, УМТ Ростехнадзора по Ростовской области, открытого акционерного общества "Водоканал", индивидуального предпринимателя Католевской Светланы Витальевны, Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, муниципального учреждения детско-юношеской спортивной школы Олимпийского резерва, о признании недействительными постановления от 06.03.07г. N 31, разрешения на строительство от 27.04.07г. N 38; обязании снести самовольную постройку принятое в составе судьи Басовой Л.А. УСТАНОВИЛ:
Администрация Цимлянского района Ростовской области (далее - Администрация района) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации Цимлянского городского поселения (далее - Администрация города), обществу с ограниченной ответственностью «Мир мебели» (далее - общество) с требованиями о признании недействительными постановления главы Администрации города от 06.03.2007 г. N 31 «О разрешении ООО «Мир мебели» строительства магазина на территории, расположенной по адресу: г. Цимлянск, ул. Московская, 63» (далее - постановление N 31) и разрешения Администрации города на строительство магазина от 27.04.2007 г. N 38 (далее - разрешение N 38), обязании общества снести пристройку к зданию, расположенному по адресу: Ростовская область, г. Цимлянск, ул. Московская, 63 собственными силами и за собственный счет как самовольную постройку (в соответствии с уточнёнными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями, т.2,л.д. 2).
Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемые постановление N 31 и разрешение на строительство N 38 не отвечают требованиям закона по следующим основаниям. Эти ненормативные правовые акты были выданы без предварительного раздела спорного земельного участка, без предварительного согласования вопроса о строительстве со всеми собственниками здания, обладающими правами на земельный участок, одним из которых является Администрация района. ОАО «Водоканал» и МУ СДЮСШОР не имели права давать согласия на строительство, так как помещения, в которые ими занимаются, переданы им их собственником - Администрацией района, соответственно, в хозяйственное ведение и оперативное управление. Администрации района также указывает, что в силу требований Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» она обладает исключительным правом на распоряжение спорным земельным участком. В связи с этим, Администрация города, разрешив обществу строительство на этом земельном участке, нарушила право Администрации района на распоряжение этим земельным участком, в том числе связанное с определением его целевого назначения, разрешенного использования. Земельный участок предоставлялся для эксплуатации административных зданий, для строительства не предоставлялся. Администрация района также указывает, что возведённая обществом пристройка к зданию соответствует критериям самовольной постройки, так как возведена на не отведённом для этих целей земельному участке и без выданного для этого в надлежащим органом разрешения на строительство, а потому должна быть снесена обществом.
К участию в деле в качества третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Территориальное Управление Росимущества по Ростовской области, Министерство имущественно-земельных отношений Ростовской области, Территориальное Управление Роснедвижимости по Ростовской области, Бюро технической инвентаризации Цимлянского района Ростовской области, УМТ Ростехнадзора по Ростовской области, открытое акционерное обществом «Водоканал» (далее - ОАО «Водоканал»), Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, муниципальное учреждение детско-юношеской спортивной школы Олимпийского резерва, индивидуальный предприниматель Католевская Светлана Витальевна.
Решением от 07.03.08г. Администрации района в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемым постановлением N 31 Администрации города не нарушены права Администрации района на распоряжение земельными участками, так как оно принято в ходе реализации отнесённых ст. 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к исключительной компетенции органов местного самоуправления поселений полномочий по осуществлению территориального планирования территорий соответствующих поселений, решения которых по этим вопросам обязательны в том числе для органов местного управления соответствующих районов. Согласно требованиям ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ к приобретателям по заключенным с ОАО «Строитель» договорам купли-продажи помещений, строений на спорном земельном участке, в том числе и к обществу, перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенной ими недвижимостью и необходимой для ее использования. В связи с этим, обществу для возведения на земельном участке пристройки к строению не требовалось разрешения на это ни от Администрации города, ни от Администрации района. Отсутствие в материалах дела сведений об отсутствии возражений со стороны иных пользователей спорного земельного участка не свидетельствует о допущенных нарушениях требований норм закона, поскольку при рассмотрении спора все владельцы спорного земельного участка заявили об отсутствии возражений против осуществления такого строительства, а их консолидированная воля на раздел существующего земельного участка с предоставлением обществу части земельного участка, фактически занятого пристройкой к магазину выражена задолго до начала осуществления такого строительства.
Исходя из разрешенного использования земельного участка - для размещения магазина непродовольственных товаров, и нахождения его в общественно-деловой территориальной зоне, осуществление пристройки к магазину не входит в противоречие с разрешенным использованием такого земельного участка, поскольку после осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 27.12.2007 г., использование земельного участка не требует его перевода в состав земель иной категории (ст. 7 ЗК РФ), а земельный участок по-прежнему относится к землям поселений, зонирование которых и определение разрешенных видов использования осуществляется органом местного самоуправления поселения, а не района (для размещения магазина непродовольственных товаров).
Отсутствие согласия органа местного самоуправления Администрации района на такое использование земельного участка, на котором расположены находящиеся в муниципальной собственности Цимлянского района, оперативном управлении СДЮСШОР помещения не может быть признано бесспорным препятствием для осуществления на нем спорного строительства, поскольку порядок использования СДЮСШОР земельного участка определяется в соответствии с положениями ст. 35 , п. 3 ст. 36 ЗК РФ, а СДЮСШОР, равно как и УФРС по РО, если иное не предусмотрено соглашением между ними, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Доводы Администрации района о том, что ОАО «Водоканал» при даче согласия на возведение пристройки вышло за пределы своих полномочий отклонены судом со ссылкой на то, что это акционерное общество является самостоятельным юридическим лицом, а помещения, ранее предоставленные в хозяйственное ведение МУП «Водоканал» Администрацией района, были внесены этим МУП в качестве вклада в уставный капитал ОАО «Водоканал», созданного в порядке преобразования муниципального предприятия. С момента регистрации соответствующего юридического лица Администрация района, как его учредитель, утратила право собственности на переданные акционерному обществу помещения, а правомочия собственника в отношении такого имущества осуществляются обществом самостоятельно.
Требование Администрации района об обязании общества снести возведённую им пристройку отклонено судом первой инстанции со ссылкой на то, что Администрацией района не приведено доказательств, свидетельствующих о нарушении осуществлением спорного строительства каких-либо гражданских прав и охраняемых законом интересов как её, так и неопределенного круга лиц, интересы которых она в силу своих полномочий может представлять, а приведенные им доводы относительно нарушения Администрацией города порядка предоставления земельного участка с учетом уклонения Администрации района по делу от принятия решения о предоставлении земельного участка собственникам строений, расположенных на таком земельном участке, свидетельствуют о злоупотреблении им правом, предусмотренным положениями ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Не согласившись с решением суда, Администрация района подала апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В жалобе Администрация ссылается на то, что вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок находится в общественно-деловой зоне города с разрешённым видом использования «для размещения магазина непродовольственных товаров» основан на не соответствующей генеральному плану г. Цимлянска выкопировке, предоставленной Администрацией города. В действительности, при ознакомлении с оригиналом генерального плана города Администрацией района установлено, что отметка «34», под которой обозначен магазин непродовольственных товаров, в генеральном плане города в месте нахождения спорного земельного участка отсутствует. Таким образом, судом первой инстанции неправомерно опровергнут заявленный Администрацией района довод о том, что разрешённым видом использования спорного земельного участка является «размещение административно-производственных сооружений», что противоречит целям, в которых этот земельный участок использован обществом при возведении спорной пристройки.
СДЮСШОР не имела права распоряжаться спорным земельным участком и Администрация города не имела давать разрешение на строительство пристройки на спорном земельном участке, который не разделён между его сособственниками.
В жалобе также указано, что спорная пристройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создаёт угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц, так как возведена на месте бывшего пожарного выезда с территории и крыша пристройки значительно закрывает пожарный выход со второго этажа административного здания, где располагается ОАО «Водоканал», акции которого принадлежат Администрации района.
Администрация города в отзыве на жалобу возражала против её удовлетворения, сославшись на то, что общество имело право на возведение на спорном земельном участке пристройки, поскольку участок, наряду с другими сособственниками находящегося там строения, принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования и общество имеет исключительное право на его приватизацию. Пристройка возведена в границах спорного земельного участка, на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство, поэтому она не может считаться самовольной и представляющей угрозу для жизни и здоровья людей. В соответствии с градостроительным планом земельного участка, строительство пристройки к магазину соответствует разрешенному использованию земельного участка. При строительстве предусмотрен пожарный въезд на территорию земельного участка к расположенному на нем зданию.
Общество отзыва на жалобу не представило. СДЮШОР и индивидуальный предприниматель Католевская С.В. в заявлениях указали, что претензий к обществу в связи с возведением им спорной пристройки не имеют.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Администрация города и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. ОАО «Водоканал», СДЮШОР, индивидуальный предприниматель Католевская С.В. известили суд о возможности рассмотрения жалобы без участия их представителей.
Представители Администрации района и общества не возражали против рассмотрения дела без участия представителей Администрации города и третьих лиц.
В связи с изложенным, руководствуясь ч.ч. 2, 3 ст. 156 АПК РФ, арбитражный суд проводит судебное заседание без участия представителей указанных участвующих в деле лиц.
Представитель Администрации района настаивал на отмене решения суда, сославшись на доводы, приведённые в апелляционной жалобе. Изложенные в решении суда первой инстанции выводы о том, что собственником нежилых помещений, ранее переданных Администрацией района в хозяйственное ведение МУП «Водоканал» на дату принятия Администрацией города оспоренных постановления и разрешения является ОАО «Водоканал», а также о том, что до продажи здания на спорном земельном участке новым собственникам ОАО «Строитель» имело земельный участок под этим зданием на праве постоянного (бессрочного) пользования и это ОАО договора аренды с Администрацией района в соответствии с постановлением от 05.06.2001 г. N 447 не заключало, и об этом к Администрации не обращалось, представителем Администрации района не оспаривались.
Представитель Администрации района дополнительно указал, что спорная пристройка была возведена обществом в нарушение разрешённого способа использования земельного участка - для эксплуатации административно-производственных сооружений. Соответственно, при таком установленном способе использования общество не имело права использовать земельный участок не для эксплуатации сооружений, а для их строительства. На вопрос суда о том, подпадает ли возведённая обществом пристройка под понятие «административно-производственное сооружение», ответил утвердительно. Пояснил, что вывод суда о том, что разрешённым видом использования спорного земельного участка является эксплуатация непродовольственного магазина, основан на неверных доказательствах.
На вопрос суда, какие доказательства могут быть предоставлены в подтверждение довода о том, что спорная пристройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил (акты проверки, заключения пожарной службы, экспертиза безопасности строения и т.п.) и, в частности, с нарушением правил о пожарной безопасности, пояснил, что суд первой инстанции таких документов не требовал и таких документов у Администрации района не имеется, но то, что пристройка закрывает старый пожарный выезд, видно по фотографиям этой пристройки.
Представитель Администрации района также поставил под сомнение переход к собственникам нежилых помещений в здании, находящемся на спорном земельном участке, права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком от их правопредшественника ОАО «Строитель», так как размеры, границы этого земельного участка были изменены после перехода здания от ОАО «Строитель» к новым собственникам по договорам купли-продажи. В результате, площадь спорного земельного участка уменьшилась с 8158 кв.м. до 6146 кв.м. В связи с этим, по мнению представителя Администрации района, у организаций-собственников здания на спорном участке после указанных изменений не может сохраниться права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, так как он претерпел существенные изменения и не является тем самым земельным участком, права на которые перешли к ним от ОАО «Строитель» с приобретением у него нежилых помещений.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, сославшись на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения, указал, что при получении разрешения на строительство обществом были получены все необходимые согласования от собственников и владельцев помещений, расположенных на спорном земельном участке. Вопрос о возведении пристройки был согласован со всеми установленными ГрК РФ службами, от которых получены положительные заключения, пристройка соответствует всем строительным нормам и правилам и не представляет угрозы жизни и здоровью людей. При строительстве пристройки предусмотрен пожарный въезд на территорию земельного участка к расположенному на нем зданию. Получение согласия на строительство на спорном земельном участке от Администраций города и района в силу ст. 269 ГК РФ не требовалось, так как строительство велось на земельном участке, часть которого принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время обществом и другими собственниками находящегося на спорном земельном участке строения предпринимаются попытки оформить право собственности на соответствующую часть земельного участка, но Администрация района отвечает на такие обращения отказом.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 06.03.07г. главой Администрации города по заявлению общества было принято постановление N 31, которым обществу было разрешено строительство магазина (пристройки к магазину) на территории, расположенной по адресу: г. Цимлянск, ул. Московская, 63 (т.1, л.д. 7).
27.04.07г. главным специалистом-архитектором Администрации города обществу было выдано разрешение N 38 на строительство магазина по указанному адресу (т.1, л.д. 8).
19.10.07г. общество подписало с подрядной строительной организацией ООО «Экономстрой» акт о приёме выполненных работ по строительству спорной пристройки к магазину (т.2, л.д. 17-18).
27.12.07г. главным специалистом-архитектором Администрации города обществу было выдано разрешение N 19 на ввод возведенного магазина (пристройки к магазину) в эксплуатацию (т.2, л.д. 67-68).
Не согласившись с указанными постановлением, разрешением на строительство, а также с самим возведением обществом спорной пристройки к зданию, Администрация района обжаловала эти акты и действия в арбитражный суд.
В соответствии ч.1 ст. 198 АПК РФ, ч.2 ст. 201 АПК РФ, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов может быть удовлетворено арбитражным судом только при одновременном наличии двух условий: несоответствия оспариваемых актов закону и нарушения ими законных право и интересов заявителя по делу.
Повторно изучив материалы дела, оценив дополнительные доводы, изложенные Администрацией района в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что в деле отсутствуют оба из указанных законодателем условий для удовлетворения заявленных Администрацией района требований.
К этому же выводу пришёл и суд первой инстанции, принявший законное, основанное на полном и объективном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств решение о соответствии оспариваемых ненормативных правовых актов Администрации города и действий общества закону и о том, что они не нарушают прав и охраняемых законом интересов как Администрации района, так и неопределённого круга лиц, в защиту которых выступает эта Администрация.
Как правильно установлено судом первой инстанции, для возведения пристройки к зданию, находящемся на спорном земельном участке, обществу в силу ст. 269 ГК РФ не требовалось принятия Администрацией города постановления N 31 о разрешении на такое строительство.
Так, согласно материалам дела, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества лит. A, Al, А2, A3, п/А, литер Б гаражи, собственниками помещений в которых являются общество, УФРС по Ростовской области, ОАО «Водоканал», МОУ СДЮСШОР, Католевская С.В., Борисов С.Е.
Земельный участок под принадлежащими указанным лицам строениями, сформирован и утвержден постановлением главы Администрации района N 1012 от 27.12.06г. (т.2, л.д. 33), с учетом внесенных в него изменений постановлением N 139 от 06.02.07г. (т.1, л.д. 32), из которого следует, что указанный земельный участок находится в фактическом пользовании указанных лиц.
Как следует из теста представленного Администрацией района по делу договора купли-продажи от 06.08.2001 г., приобретаемые им, равно как и иными участвующими в деле лицами, строения у ОАО «Строитель» расположены на земельном участке 1, 7 га, находящимся в бессрочном пользовании ОАО «Строитель», что подтверждается актом о представлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации от 19.10.1972 г. Следовательно, правопредшественник Администрации района, общества, УФРС по РО, ОАО «Водоканал», СДЮСШОР, Католевскаой С.В., Борисова С.Е. владел земельным участком под расположенными на нем строениями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Согласно требованиям ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ к приобретателям по заключенным с ОАО «Строитель» договорам купли-продажи помещений, строений на спорном земельном участке по ул. Московская, 63 в г. Цимлянске, перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенной ими недвижимостью и необходимой для ее использования.
Администрация района предоставила суду первой инстанции постановление главы Администрации района от 05.06.2002 г. N 447 о предоставлении земельного участка ОАО «Строитель» на праве аренды. При этом, суду не было предоставлено доказательств наличия у ОАО «Строитель» волеизъявления на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, а также договора аренды, заключённого на основании этого постановления и доказательств, подтверждающих наличие после этого между Администрацией района и ОАО «Строитель» правоотношений, возникающих из договора аренды. Таких доказательств не предоставлено и суду апелляционной инстанцией. В связи с изложенным, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что только это постановление не может являться единственным доказательством прекращения права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ни у ОАО «Строитель», ни у его правопреемников.
В апелляционной жалобе Администрация района возражений против этого вывода суда первой инстанции не заявила, её представитель в судебном заседании также не оспаривал, что спорный земельный участок ОАО «Строитель» в аренду не передавался.
Судом первой инстанции также правомерно отклонён заявленный Администрацией района довод о прекращении у ОАО «Строитель» и его правопреемников права постоянного (бессрочного) пользования) спорным земельным участком ввиду изменения его площади и границ. Такое основание права для прекращения вещного права на землю в исчерпывающем перечне оснований, приведённых в ст. 45 ЗК РФ, отсутствует. Кроме того, изменение границ и площади спорного земельного участка, работы по формированию его новых границ велись Администрацией района по согласованию с собственниками находящегося на этом участке строения, что следует из постановления главы Администрации от 06.02.07г. N 139 (т.1, л.д. 32).
На основании изложенного судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что в отношении спорного земельного участка земельного участка у общества и иных правообладателей прав на строения и помещения в них в силу закона возникло право постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, перешедшее к ним от ОАО «Строитель».
В соответствии со ст. 269 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Как следует из кадастрового плана земельного участка, он отнесён к землям населённых пунктов (т.1, л.д. 34), согласно пунктам 1 постановлений главы Администрации района N 1012 от 27.12.06г., N 139 от 06.02.07г., целевым назначением этого земельного участка является «размещение административно-производственных сооружений» (т.2, л.д. 32, 33).
Здание, находящееся на спорном земельном участке, подпадает под категорию административно-производственных сооружений: находящиеся в нём нежилые помещения используется в качестве офисных помещений, для размещение мебельного магазина. Возведённая обществом спорная пристройка к зданию также подпадает под понятие административно-производственного сооружения, так как используется обществом для размещения мебельного магазина. Суду апелляционной инстанции Администрацией района не представлено доказательств, что спорная пристройка используется обществом в каких-либо иных целях. То, что здание в целом и спорная пристройка подпадают под категорию административно-производственных сооружений признано и представителем Администрации района в судебном заседании.
Понятия «магазин непродовольственных товаров» и «административно-производственное сооружение» не противоречат друг другу, и первое из них поглощается вторым. В связи с этим, вопрос о том, какое конкретно целевое назначение было изначально и впоследствии определено для спорного земельного участка - под размещение магазина непродовольственных товаров или под размещение административно-производственного сооружения, не имеет для дела существенного значения.
