ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 сентября 2008 года Дело N А32-5922/2008-28/130

18 сентября 2008 г.15АП-3924/2008 Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2008 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Галова В.В., судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г., при участии:

от заявителя: представителя Сазонова Ильи Владимировича - доверенность от 15.02.2008, представителя Глущенковой Натальи Станиславовны - доверенность от 27.08.2008 N 01.27-6647, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03 июня 2008 г. по делу N А32-5922/2008-28/130, принятое в составе судьи Данько М.М., по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» к заинтересованному лицу Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом о признании решения и действия (бездействия) территориального государственного органа незаконными, УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» (далее - ФГУП «Госкорпорация по ОрВД», Госкорпорация) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом о признании недействительным решения и действия (бездействия) Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в части определения в договоре аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 14.12.2007 N 7700000819 годовой ставки арендных платежей на основании отчета независимого оценщика, незаконным.

Указом Президента РФ от 12.05.2008 N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).

В соответствии с приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.06.2008 N 117 «О территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом» наименование территориальных управлений федерального агентства по управлению федеральным имуществом изменено на территориальные управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Управление).

Заявленные требования мотивированы тем, что распоряжением от 14.09.2007 N 609-р Управление приняло решение о предоставлении Госкорпорации в аренду сроком на 10 лет земельного участка для целей эксплуатации радиоцентра Кубанского центра ОВД, используемого для навигационного обеспечения воздушного движения - т.е. для нужд организаций транспорта, поэтому в силу ст. 27 ЗК РФ ограниченного в обороте. По мнению Госкорпорации при таких обстоятельствах арендная плата должна определяться соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и не может превышать полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Однако Управление направило Госкорпорации проект договора аренды от 14.12.2007 N 7700000819, в котором размер арендной платы определен в соответствии с отчетом независимого оценщика и превышает ограничение, предусмотренное п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Считая данные действия Управления незаконными, Госкорпорация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03 июня 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что действие п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования; однако Госкорпорация получила земельный участок в аренду в общем порядке, в связи с чем размер арендной платы подлежит определению по результатам оценки в соответствии с требованиями ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии действий Управления требованиям законодательства.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Госкорпорация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распространяется на все случаи передачи в аренду земельных участков, ограниченных в обороте.

В судебном заседании представитель заявителя изложил содержание апелляционной жалобы, а также пояснил, что поскольку радиоцентр, принадлежащий Госкорпорации на праве хозяйственного ведения, был передан правопредшественнику Госкорпорации открытым акционерным обществом «Авиационные линии Кубани», обладающим правом постоянного бессрочного пользования на земельный участок под радиоцентром, - то к Госкорпорации соответственно перешло право постоянного бессрочного пользования на земельный участок, расположенный под радиоцентром.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что ограничения размера арендной платы распространяются на договоры аренды, заключаемые с юридическими лицами в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте, соответствует буквальному содержанию п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Однако вывод суда первой инстанции о получении Госкорпорацией испрашиваемого земельного участка в общем порядке основан на неполном исследовании обстоятельств дела.

Как следует из заявления Госкорпорации (т. 1 л.д. 3), распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 14.09.2007 N 609-р (т. 1 л.д. 17-19), свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АБ N 192216 от 09.09.2003 (т. 1 л.д. 20), отзыва Управления (т. 1 л.д. 76), испрашиваемый земельный участок был образован на основании Постановления мэрии города Краснодара N 180 от 29.01.1998 года для эксплуатации передающего радиоцентра и был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ОАО «Авиационные линии Кубани»; в 2000 году передающий радиоцентр был передан органам Единой системы организации воздушного движения, а в дальнейшем - заявителю; при этом права на земельный участок, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ОАО «Авиационные линии Кубани», не переоформлялись.

В силу ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При таких обстоятельствах суду первой инстанции необходимо было предложить заявителю пояснить, в каком порядке им было приобретено право хозяйственного ведения на передающий радиоцентр и определить применимость указанных норм к спорным правоотношениям.

Поскольку суд первой инстанции неполно установил круг обстоятельств, подлежащих доказыванию - суд апелляционной инстанции пришел к выводу о допустимости предоставления суду апелляционной инстанции доказательств, относящихся к данным обстоятельствам.

Изучив имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, постановлением мэрии города Краснодара от 29.01.1998 N 180 «О предоставлении ОАО «Авиационные линии Кубани» земельного участка в Карасунском административном округе» открытому акционерному обществу «Авиационные линии Кубани» из земель городской застройки был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 37 475 кв.м., в том числе земельный участок площадью 585 кв.м., расположенный за красной линией застройки, и земельный участок площадью 79 кв.м., расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, без права производства строительных и земляных работ, для эксплуатации передающего радиоцентра, расположенного в квартале между улицами Радистов, Сормовской, Звездной и проездом 1-м Заречным в Карасунском административном округе. В связи с чем, открытому акционерному обществу «Авиационные линии Кубани» выдан государственный акт КК-2 N 401001722 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4 248 170,76 кв.м., в том числе 37 475 кв.м. для эксплуатации передающего радиоцентра.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 30.05.2000 N 12-р ОАО «Авиационные линии Кубани» и государственному унитарному предприятию «Кавказаэронавигация» федерального унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» (далее - ГУДП «Кавказаэронавигация») предписано в срок до 11.08.2000 осуществить передачу не подлежащего приватизации федерального имущества, предназначенного для решения задач использования воздушного пространства, управления воздушным движением, радиотехнического обслуживания полетов и связи, с баланса ОАО «Авиационные линии Кубани» на баланс ГУДП «Кавказаэронавигация», и представить в Минимущество РФ на утверждение акт приема-передачи.

Во исполнение указанного распоряжения по акту приема-передачи от 14.12.2000 года ГУДП «Кавказаэронавигация» приняло имущество, находящееся в г. Краснодаре, Аэропорт 26, в том числе передающий радиоцентр (порядковый номер 1160) и его принадлежности.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 12.04.2002 N 917-р имущество, переданное по акту приема-передачи от 14.12.2000 закреплено за ГУДП «Кавказаэронавигация» на праве хозяйственного ведения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 03.06.2002 N 1390-р ГУДП «Кавказаэронавигация» преобразовано в государственное унитарное дочернее предприятие «Аэронавигация Юга» федерального унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» путем слияния с ГУДП «Волгоградаэронавигация» и ГУДП «СКЦ УВД «Стрела». В связи с чем 19.10.2002 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица путем реорганизации в форме слияния (свидетельство серия 26N 001740047).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 30.04.2003 N 1404-р ФГУП «Госкорпорация по ОрВД» была реорганизована путем присоединения к нему дочерних унитарных предприятий, в том числе государственного унитарного дочернего предприятия «Аэронавигация Юга» федерального унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации». Имущество присоединяемых дочерних унитарных предприятий передано ФГУП «Госкорпорация по ОрВД» по актам приема-передачи и распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.03.2004 N 1143-р закреплено за Госкорпорацией на праве хозяйственного ведения. В связи с чем Госкорпорации выдано свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения 23 АД 320986 от 10.08.2007 на радиоцентр передаточный (ПРЦ) площадью 305 кв.м. литер А,А1, этажность: 1.

Таким образом, представленными документами доказано, что права на недвижимое имущество радиоцентр передаточный (ПРЦ) площадью 305 кв.м. литер А,А1, этажность: 1, расположенный на земельном участке, предоставленном ОАО «Авиационные линии Кубани» на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации радиоцентра, в порядке производного правопреемства были переданы ФГУП «Госкорпорация по ОрВД». Следовательно, в силу п. 2 ст. 271, п. 1 ст. 6 ГК РФ, а с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ также в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок перешло к Госкорпорации.

При таких обстоятельствах, указание в п. 1 распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 14.09.2007 N 609-р на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества «Международный аэропорт Краснодар» на испрашиваемый земельный участок площадью 37 475 кв.м. с кадастровым номером 23:43:04 06 048:0001 является ошибочным и не имеет правового значения, поскольку указанный акт не может прекратить несуществующего у лица права.

Данное распоряжение принято для надлежащего оформления прав Госкорпорации на земельный участок, используемый для эксплуатации передающего радиоцентра, фактически направлено на переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, ограниченный в обороте в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о неприменимости правил п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» основан на неполном исследовании обстоятельств дела. В связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В то же время, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Во исполнение данного требования закона и на основании договора от 08.11.2007 N 1/11 ЗАО «Земельный центр» была проведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м. испрашиваемого земельного участка. В соответствии с отчетом об оценке N 1/11-2, подготовленным на 27.11.2007 года, размер годовой арендной платы за испрашиваемый земельный участок составляет 29 140 494 руб.; размер годовой арендной платы за 1 кв.м. - 778 руб.

На основании данного отчета об оценке в проекте договора аренды испрашиваемого земельного участка от 14.12.2007 N 7700000819 размер годовой арендной платы определен в 29 155 550 руб.

Оценивая отчет об оценке N 1/11-2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данный отчет не может быть применен при определении размера арендной платы, поскольку определяет размер арендной платы исходя из иных базовых условий.

Так, в отчете отражено, что испрашиваемый земельный участок относится к неспециализированной собственности, т.е. собственности, на которую существует спрос со стороны широкого круга экономических субъектов; объект оценки имеет высокую степень спроса на рынке объектов недвижимости данного региона. Однако данные условия не могут быть применены к испрашиваемому земельному участку, поскольку он ограничен в обороте и имеет специальный вид разрешенного использования.

Оценщиком не выявлены указанные отрицательные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки (п. 8.6 отчета).

При расчете размера арендной платы учтены такие повышающие коэффициенты как надбавка за риск вложения в недвижимость (несистемный риск), учитывающий увеличение числа конкурирующих объектов и ухудшение общей экономической ситуации; поправка, связанная с поиском нового арендатора. Однако увеличение размера арендной платы на основании указанных критериев для государственного унитарного предприятии, созданного в целях удовлетворения общественных потребностей пользователей воздушного пространства в аэронавигационном обслуживании, обеспечения безопасности и регулярности полетов воздушных судов (п. 2 устава ФГУП «Госкорпорация по ОрВД») и не имеющего возможности отказаться от использования испрашиваемого земельного участка, требует дополнительного обоснования.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции оценивает отчет об оценке N 1/11-2 как недостоверный.

Следовательно, действия Управления по определению на основании отчета об оценке N 1/11-2 размера арендной платы, существенно превышающего 1,5 процента кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка, являются незаконными.

При таких обстоятельствах, требования, заявленные к Управлению, подлежат удовлетворению.

В то же время, Госкорпорация не указала какие незаконные действия совершены Росимуществом и какие действия Росимущество должно совершить для восстановления нарушенного права. Поэтому в удовлетворении заявленных требований в отношении Росмущества следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на Управление.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 июня 2008 г. по делу N А32-5922/2008-28/130 отменить.

Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в части определения в договоре от 14.12.2007 года N 7700000819 аренды земельного участка площадью 37 475 кв.м. с кадастровым номером 23:43:04 06 048:0001, расположенного в г. Краснодаре, Карасунском округе, между улицами Радистов, Сормовской, Звездной и проездом 1-м Заречным, размера арендной платы на основании отчета N 1/11 независимого оценщика ЗАО «Земельный центр» как противоречащие пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю определить в договоре аренды указанного земельного участка годовую арендную плату в размере, не превышающем полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В удовлетворении требований Федерального государственного унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка