ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 декабря 2008 года Дело N А32-12856/2007-27/168

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2008 г.. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Галова В.В., судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии: от истца: представитель Масленников Игорь Николаевич - доверенность от 05.03.2008 г., удостоверение N 3497 от 31.10.2008 г., регистрационный номер 23/3370,

от ответчика: представитель Ерохин Максим Викторович - доверенность от 01.10.2007 г. сроком на три года, удостоверение N 3141 от 24.09.2007 г. регистрационный номер 23/3079.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Декор-Дизайн" на решение Арбитражного суда Краснодарского края ( судья Тушева О.И.)

от 4 сентября 2008 г. по делу N А32-12856/2007-27/168

по иску общества с ограниченной ответственностью "Декор-Дизайн" к ответчику : обществу с ограниченной ответственностью "Бэби",

о признании договора аренды недействительным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Декор-дизайн» (г.Анапа) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бэби» (г.Краснодар) о признании недействительным договора аренды помещений от 28 апреля 2006 года, находящихся по адресу: г.Краснодар, ул.Лизы Чайкиной,16, заключенного на 11 месяцев сроком с 1 мая 2006 года по 1 апреля 2007 года. Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Бэби» является ненадлежащим арендодателем, поскольку не является собственником имущества. Также указанная сделка совершена под влиянием обмана. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 4 сентября 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что отсутствуют основания для признания сделки недействительной по заявленным истцом требованиям. Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, истец обжаловал указанный судебный акт в порядке апелляционного производства. Заявитель апелляционной жалобы просит решение отменить, а его иск удовлетворить по следующим основаниям. Суд нарушил нормы материального права, поскольку сослался на нормы Градостроительного кодекса, в то время как надлежало применять нормы Гражданского кодекса о недействительности сделок и о договоре аренды. Суд пришел к неправильному выводу о наличии у ООО «Бэби» права собственности на день заключения договора аренды. Суд нарушил принцип допустимости и относимости доказательств, неправильно исследовав вопрос о площади помещений. Приняв документы, изготовленные в 2008 году, суд пришел к неправильному выводу о доказывании указанными документами обстоятельств, имевших место в 2006 году. Без внимания оставлены доводы истца об истребовании данных бухгалтерской и налоговой отчетности, которые бы позволили доказать, что имущества в натуре на день заключения договора не было. Единственным доказательством существования имущества были бы данные о постановке его на бухгалтерский учет. Фактическая площадь переданных помещений в несколько раз не соответствовала указанной в договоре, что подтверждается размером оплаты, которая каждый раз согласовывалась. Из договора аренды видно, что арендуются различные помещения, а, следовательно, размер арендной платы для каждого помещения должен быть различным. Суд не приобщил платежные поручения по оплате арендной платы и не дал оценку этому обстоятельству. В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца Масленников И.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика Ерохин М.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указав, что Арбитражный суд Краснодарского края вынес правильное решение. Правовых оснований для признания договора аренды недействительным не имеется. Выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверил законность и обоснованность решения в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Как следует из материалов дела, 28 апреля 2006 года между ООО «Декор-Дизайн» ( арендатор) и ООО «Бэби» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1065,4 кв.метра, находящихся по адресу: г.Краснодар, ул.Л.Чайкиной,16, в литере «Г»-54/II N 1 - площадью 366 кв.м., в литере «Г»-54/I N 3 - площадью 136,7 кв.м., в литере «Г»-73 - площадью 415 кв.м., в литере «Г»-72/II - N 1 - площадью 70,1 кв.м., в литере «Г»-72|I N 1,2,4,5,6 - площадью 59,6 кв.м., эстакада - площадью 18 кв.метров. Договор заключен сроком на 11 месяцев - с 1 мая 2006 года по 1 апреля 2007 года (т.1, л.д.5). Согласно акту приема передачи от 28 апреля 2006 года, подписанного директором ООО «Декор-Дизайн» С.Д.Рудь и директором ООО «Бэби» А.А.Держирученко, указанные в договоре нежилые помещения переданы арендодателем и приняты арендатором в техническом состоянии, приемлемом для осуществления договора аренды ( т.1, л.д.6). Истец обратился в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительным, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды арендодатель не был собственником указанного имущества, а поэтому договор заключен вследствие обмана со стороны ответчика. Апелляционный суд находит, что арбитражный суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска.

Правовой целью (каузой) договора аренды является передача определенной вещи во временное возмездное владение и (или) пользование ( ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по смыслу закона арендодатель обязан обеспечить арендатору спокойное, ненарушаемое владение и пользование вещью. Как следует из акта приема-передачи, указанную обязанность арендодатель выполнил, передав арендованные помещения во владение и пользование арендатора. Доказательств того, что арендатору до окончания срока действия договора аренды не было обеспечено владение и пользование арендованным имуществом, истец не представил, равно как не представил и доказательств того, что иное лицо, обладающее надлежащим правовым титулом на указанное имущество, лишило ООО «Декор-Дизайн» возможности владения и пользования имуществом, переданным по оспариваемому договору аренды. Ссылка истца на то обстоятельство, что арендодатель на момент заключения договора не был собственником, а, следовательно, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе был заключать договор аренды, подробно исследована в решении арбитражного суда первой инстанции.

Действительно, по общему правилу, право собственности на объекты недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации (ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако статьей 51 (пункты 1, 2) Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из договора купли-продажи от 15 февраля 1998 года ( т.1, л.д.11-12) и акта приема-передачи к нему, ООО «Бэби» купило у МИЧП «Шинник» производственную базу по улице Уральской,116 в городе Краснодаре, состоящую из здания литер Г-54 площадью 462 кв.метра, а также незавершенного строительством административного помещения. На основании акта приемки законченного строительством объекта от 21 октября 1998 года нежилые помещения литер п/Г54 I площадью 80,1 кв.м., нежилые помещения первого этажа N 4-14 литер Г54 I общей площадью 90,1 кв.м., нежилые помещения второго этажа N 2-8 литер Г54 I общей площадью 78,9 кв.м., нежилое здание литер Г72 общей площадью 131,5 кв.м. зарегистрированы на праве собственности за ООО «Бэби», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершена запись от 11 июля 2001 года ( т.1, л.д.13,14). Согласно справке муниципального учреждения «Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар» от 5 ноября 2007 года ( т.1, л.д.35) земельному участку с объектами недвижимости, расположенному по улице Уральской,116, присвоен административный адрес: г.Краснодар, улица Лизы Чайкиной,16.

Согласно градостроительному заключению, выданному Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 9 ноября 2007 года ( т.1, л.д.47), для строительства тамбура литер «г», щитовой литер «Г208», навеса литер «Г73», реконструкции второго этажа литер Г72 путем переоборудования разрешения на строительство не требуется. В отношении переоборудованного здания склада литер Г54 имеется разрешение на ввод в эксплуатацию ( т.1, л.д.100).

Таким образом, на момент заключения договора ООО «Бэби» было собственником здания литер Г-54, нежилых помещений литер п/Г54 , нежилых помещений первого этажа N 4-14 литер Г54 I ., нежилых помещений второго этажа N 2-8 литер Г54 I общей площадью 78,9 кв.м., нежилого здания литер Г72, и в соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации имело право заключать в отношении указанных объектов договор аренды. Что касается других помещений, то по делу объективно установлено, что указанные помещения были созданы либо как части указанных помещений в порядке реконструкции либо как объект, не нуждающийся в государственной регистрации (навес и т.п.). До момента государственной регистрации вновь создаваемых помещений их правовой статус должен определяться по судьбе вещи, улучшением и частью которой они являются, а, следовательно, и в отношении указанных объектов до момента их государственной регистрации возможно заключение договора аренды, если в аренду передается здание, сооружение или иная постройка, частью которого является вновь создаваемое или реконструируемое помещение, возводимое в установленном порядке (соотношение «вещь» и часть «вещи»). Арбитражный суд первой инстанции дал правильную правовую оценку доводам истца, не найдя оснований и для удовлетворения иска по мотиву обмана. Истец не доказал действий ответчика по сообщению им ложной информации либо утаиванию достоверных сведений, направленных на заключение сделки, не соответствующей намерениям истца. Напротив, истец получил по договору арендованное им имущество и имел возможность до окончания срока договора владеть и пользоваться арендованным имуществом. Довод апелляционной жалобы о необходимости истребования бухгалтерской и налоговой документации носит надуманный характер. При наличии перечисленных выше доказательств принадлежности имущества на праве собственности и реконструкции отдельных помещений испрашиваемые документы правового значения для целей данного иска не имеют, и даже при возможном нарушении правил бухгалтерского учета не могут опорочить действительность договор аренды. Довод апелляционной жалобы о том, что единственным доказательством существования арендованных помещений может быть только факт постановки их на бухгалтерский учет, не основан на законе. Ограничения в использовании средств доказывания в арбитражном суде могут быть установлены только федеральным законом, а не субъективным мнением истца. Поэтому заявленное ходатайство представителя истца в апелляционном суде об истребовании указанных документов подлежит отклонению, поскольку они не являются относимыми для правильного разрешения данного дела.

Довод о том, что фактически помещения в аренду не передавались, несостоятелен, поскольку опровергается актом приема-передачи от 28 апреля 2006 года, подписанным директором ООО «Декор-Дизайн» С.Д.Рудь. Указанный акт никакими объективными доказательствами не опровергнут. Само общество в апелляционной жалобе признает, что фактически пользование осуществлялось, а арендная плата уплачивалась, однако оспаривает размер фактически переданной площади, а равно размер арендной платы. Однако указанное обстоятельство не имеет отношения к вопросу о действительности сделки, а может относиться исключительно к вопросу надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, то есть, не относится к искомым фактам предмета доказывания по данному делу. Довод апелляционной жалобы о том, что решение суда основано на незаверенных копиях технических паспортов и свидетельств о праве собственности, справок БТИ, не может служить основанием для отмены решения, поскольку представитель ответчика представил апелляционному суду нотариально удостоверенные копии указанных документов, которые были изучены в судебном заседании апелляционного суда, и суд убедился в тождественности указанных документов, имеющимся в деле копиям. Кроме того, как пояснил представитель истца, оригиналы указанных документов обозревались в суде первой инстанции. Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца основаны на неправильном понимании им норм материального и процессуального права. Арбитражный суд Краснодарского края правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, на основании относимых и допустимых доказательств пришел к выводу об отсутствии у истца права на удовлетворение иска. Оснований к отмене или изменению решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил. Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Ходатайство ООО «Декор-Дизайн» об истребовании документов отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 4 сентября 2008 года по делу А32-12856/2007-27/168 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка