• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 09 декабря 2008 года Дело N А32-3502/2008-47/10

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2008 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Галова В.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А., при участии:

от истца: Кнышук М.В. по доверенности от 29.10.2008 серии 23АВ N 503248, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2008 по делу N А32-3502/2008-47/10 по иску индивидуального предпринимателя Амбарчян Тиграна Хачиковича, г.Сочи к индивидуальному предпринимателю Караманян Каринэ Себовне, г.Сочи при участии третьих лиц: Администрации г. Сочи, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, г.Краснодар о признании права собственности, принятое в составе судьи Волкова Я.И.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Амбарчян Тигран Хачикович (далее - ИП Амбарчян Т.Х.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Караманян Каринэ Себовне (далее - ИП Караманян К.С.), с участием третьего лица Администрации г. Сочи, о признании права собственности на торговый комплекс с офисными и жилыми помещениями литер «Р, Р1, п/Р1» общей площадью 3864,0 кв.м. торговой основной площадью 1377,6 кв.м., торговой вспомогательной площадью 332,2 кв.м., конторской основной площадью 584,5 кв.м., конторской вспомогательной площадью 229,1 кв.м., в том числе жилой основной площадью 757,3 кв.м., жилой вспомогательной площадью 583,3 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Демократическая, 53а.

Определением суда от 20.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в соответствии с абз. 6 п. 19, абз. 3 п. 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724).

Исковые требования обоснованы тем, что между ИП Амбарчян Т.Х. и ИП Караманян К.С. 01.07.2006 был заключен договор простого товарищества с целью строительства спорного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду по договору от 23.06.2006. Истец профинансировал строительство объекта на сумму 10700000 руб., ответчица принятые на себя обязательства по согласованию проекта реконструкции с последующим получением разрешения на строительство объекта не исполнила. Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца, на основании договора о совместной деятельности, возникли права на возведенное недвижимое имущество. В связи с уклонением ответчицы, истец не может осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект.

Отзывом на исковое заявление ИП Караманян К.С. исковые требования признала, указав, что истцом полностью проинвестировано строительство спорного объекта, принятые ею обязательства по договору о совместной деятельности не исполнены. Учитывая отсутствие соглашения сторон об определении долей, просила определить доли сторон в спорном имуществе с учетом действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2008г. исковые требования удовлетворены полностью.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю) обжаловало решение суда в установленном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке. Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю указало, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, расположен во второй зоне санитарной охраны города-курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий и является федеральной собственностью. Договор аренды земельного участка от 12.01.2005 N 4900003361, заключенный от имени арендодателя Администрацией г.Сочи, является ничтожной сделкой. Спорный объект является самовольной постройкой, поскольку земельный участок в установленном законом порядке для строительства ответчику не предоставлялся. Разрешение на строительство, а также предусмотренные постановлением Главы администрации Краснодарского края от 03.02.1993 г. N28 «Об обеспечении организационно-правового порядка строительства в Краснодарском крае» документы (проектная документация, генеральный план участка строительства, заключение экологической и Государственной вневедомственной экспертизы, распорядительный документ об утверждении проектной документации, копии документов подтверждающих права заказчика на землю) истцом не представлены. При рассмотрении спора суд не применил положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу п.1 ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене решения. Заявитель апелляционной жалобы просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2008, в удовлетворении исковых требований отказать.

В дополнение к апелляционной жалобе заявитель просил учесть следующие обстоятельства при рассмотрении апелляционной жалобы: истец обратился в Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю с заявлением установленной формы по вопросу оформления прав на земельный участок площадью 3242 кв.м. с кадастровым номером 23:49:04 02 031:0044 по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Демократическая; согласован проект границ земельного участка и акт выбора земельного участка, проводится весь необходимый комплекс мероприятий для предоставления земельного участка в долгосрочную аренду. Однако на предложение суда апелляционной инстанции пояснить свою правовую позицию по делу с учетом представленного дополнения к апелляционной жалобе, Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю не уточнило каким образом мероприятия по оформлению прав на земельный участок влияют на законность и обоснованность обжалованного судебного акта.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что доводы заявителя жалобы о ничтожности договора аренды не соответствуют действительности. Спорный земельный участок первоначально был предоставлен ООО «ВиЛа» в аренду сроком на три года для строительства и организации универсального торгового блока постановлением главы администрации г.Сочи от 23.10.1998 N943/1, на основании которого был заключен договор аренды N1220 от 03.12.1998. Постановлением главы администрации г.Сочи от 04.10.2004 N 1953 срок аренды указанного земельного участка продлен на пять лет. Доводы об отсутствии разрешения на строительство необоснованны, т.к. в материалы дела представлено разрешение на строительно-монтажные работы N13602, выданное в соответствии с требованиями действующего законодательства. К доводам о недействительности договора аренды земельного участка от 12.01.2005 следует применить трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация г.Сочи указала, что с доводами заявителя апелляционной жалобы в части отнесения земельного участка к федеральной собственности администрация не согласна. В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нахождения спорного земельного участка в границах санитарной охраны курорта федерального значения. В соответствии с приказом Минимущества Российской Федерации от 26.12.2001 N 283 структурное подразделение администрации г.Сочи - Комитет по управлению имуществом на момент заключения договора аренды земельного участка было вправе распоряжаться федеральной собственностью.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

ИП Караманян Каринэ Себовна, Администрация г. Сочи, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились. Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю представило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора ООО «ВиЛа» было выдано разрешение N 13602 от 22.03.2002 на выполнение подготовительных работ, работ нулевого цикла по объекту: «Универсальный торговый блок на рынке смешанных товаров» до полного завершения строительно-монтажных работ и значащихся на генеральном плане временных зданий и сооружений. Срок действия разрешения установлен до 22.03.2007 (т.1,л.д.60).

Постановлением главы города Сочи от 04.10.2004 N 1953 ООО «ВиЛа» был продлен на пять лет срок аренды земельного участка общей площадью 3242 кв.м. по ул.Демократической в Адлерском районе г.Сочи, расположенного в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта для ввода в эксплуатацию и обеспечения эксплуатации универсального торгового блока (л.д.61-62).

Между Администрацией г.Сочи (арендодатель) и ООО «ВиЛа» (арендатор) был подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 12.01.2005 N 4900003361, согласно которому, ООО «ВиЛа» в аренду сроком до 01.11.2009 был предоставлен земельный участок площадью 3242 кв.м. с кадастровым номером 23:49:04 02 031:0044, расположенный в г.Сочи по ул.Демократической, для ввода в эксплуатацию и обеспечения эксплуатации универсального торгового блока. В пункте 1.1. договора аренды от 12.01.2005 отражено, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (л.д.23-25).

По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006 Караманян Каринэ Себовне были переданы в полном объеме права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 12.01.2005 N 4900003361 (л.д.29).

Письмом от 26.06.2006 N К-01/3591 Комитет по управлению имуществом администрации города Сочи согласовал передачу прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 12.01.2005 N 4900003361 Караманян К.С. (л.д.28).

Между ПБОЮЛ Амбарчян Т.Х. и ПБОЮЛ Караманян К.С. был подписан договор простого товарищества от 16.12.2005, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью реконструкции торгового комплекса с офисными и жилыми помещениями литер (Р, Р1, п/Р1), общей площадью 3864 кв.м., торговой основной площадью 1377,6 кв.м., торговой вспомогательной площадью 332,2 кв.м., конторской основной площадью 584,5 кв.м., конторской вспомогательной площадью 229,1 кв.м., в том числе жилой основной площадью 757,3 кв.м., жилой вспомогательной площадью 583,3 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая 53а (т.1,л.д.13-14).

Согласно пункту 1.2.1. договора о совместной деятельности от 16.12.2005 вкладом Караманян К.С. явилось предоставление под строительство земельного участка, площадью 3242 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Демократическая, 53а, а также согласование проекта строительства, и иной документации, связанной со строительством объекта в компетентных органах. Вклад ответчика оценен сторонами в 570000 рублей. Вкладом Амбарчян Т.Х. явилось финансирование строительства объекта и обеспечения мероприятий по государственной регистрации прав на спорный объект, что оценено сторонами в 10700000 рублей (п.1.2.2. договора о совместной деятельности от 16.12.2005) (л.д.).

В исковом заявлении и отзыве указано, что Амбарчян Т.Х., во исполнение условий договора о совместной деятельности, внес 10700000 рублей на строительство спорного объекта, однако Караманян К.С. свои обязательства не выполнила, в том числе не осуществила согласование размещения объекта строительства, согласование проекта реконструкции строительства с последующим получением разрешения на строительство объекта. При этом, документальные доказательства внесения Амбарчян Т.Х. денежных средств в счет строительства спорного объекта в материалы дела не представлены.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Полагая, что невыполнение ответчицей условий договора о совместной деятельности от 16.12.2005 и уклонение ее от государственной регистрации прав на спорный объект явилось основанием возникновения у Амбарчян Т.Х. права собственности истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке должен быть отведен земельный участок; получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные, противопожарные, санитарно-эпидемиологические и иные обязательные нормы и правила.

В силу статьи 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Любой участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Данная статья не содержит положений о том, что в законе, признающем право федеральной собственности на земельные участки, должен содержаться перечень конкретных участков, их месторасположение и площадь. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995г. N33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты - п.1 ст.2 указанного Закона. Согласно п. 7 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995г. N33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения.

Согласно статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Согласно п. 4 ст. 31 Федерального закона Российской Федерации от 14 марта 1995г. N33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 23 февраля 1995г. N26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.94 N 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.96 N 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.93 N 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решениями Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» и от 02.09.1987 N 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Исполнительный комитет согласно статьям 77-102 Конституции (Основного Закона) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1937 года (в редакции от 11 декабря 1975 года), раздела VII Конституции (Основного Закона) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1978 года являлся органом государственной власти, в связи с чем, руководствуясь частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя об отмене решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» решением Сочинского Городского собрания Сочи N 84 от 26.04.2007, являющимся актом органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделает органы местного самоуправления полномочиями по отмене актов органов государственной власти, в связи с чем, согласно части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание решением Сочинского Городского собрания Сочи N 84 от 26.04.2007. В настоящее время отсутствует Постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны, в связи с чем, при определении таких границ надлежит руководствоваться указанными выше решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»). Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок, расположенный, согласно кадастровому плану от 22.12.2004 N 49/04-03-8917 в черте города-курорта Сочи, входит в состав особо охраняемой природной территории (л.д.31-33). Соответствующей отметкой в кадастровом плане подтверждается, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи. Кроме того, в постановлении главы города Сочи от 04.10.2004 N 1953, договоре аренды от 12.01.2005 N 4900003361 договоре о передаче прав и обязанностей по договоре аренды земельного участка от 23.06.2006, согласованном письмом Комитета по управлению имуществом администрации города Сочи от 26.06.2006 N К-01/3591 также указано на расположение земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта. При таких обстоятельствах, доводы Администрации г.Сочи, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нахождения спорного земельного участка в границах санитарной охраны курорта федерального значения противоречат представленным в материалы дела документам, в которых Администрация г.Сочи сама указывала на расположение спорного земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктами 6 и 8 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

По смыслу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» право федеральной собственности может быть признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами земельные участки особо охраняемых природных территорий федерального значения. Право собственности Российской Федерации на спорный участок возникло на основании Федерального закона Российской Федерации от 14.03.95 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», с момента вступления закона в силу.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом», на момент подписания договора аренды от 12.01.2005 N 4900003361 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое осуществляло свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Согласно абз. 3 п. 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом было преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом и обладающим полномочиями собственника, в том числе в области земельных отношений, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Муниципальное образование г. Сочи не является собственником земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду или наделение органов местного самоуправления г.Сочи полномочиями, на предоставление спорного земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах договор аренды от 12.01.2005 N 4900003361 не соответствует требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды от 12.01.2005 не породил у подписавших его сторон никаких прав на спорный земельный участок, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Между тем, Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю не является истцом по делу, не заявляло о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды от 12.01.2005, а только констатировало ничтожность указанного договора.

С учетом изложенного, заявление истца о необходимости применения трехлетнего срока исковой давности к доводам третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о недействительности договора аренды земельного участка от 12.01.2005 отклоняются судом апелляционной инстанции, как противоречащие статьям 195,199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласование Комитетом по управлению имуществом администрации города Сочи договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006 выдано ненадлежащим арендодателем, поскольку на дату подписания указанного договора органом наделенным полномочиями по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае являлось Территориальное управление Федерального агентство по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю. Следовательно, у ООО «ВиЛа» отсутствовали полномочия на передачу прав и обязанностей арендодателя по договору от 12.01.2005 N 4900003361, кроме того, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006 был согласован субъектом, который не имел надлежащих правомочий действовать от имени собственника - Российской Федерации. Следовательно, договор от 23.06.2006 не соответствует требованиям закона, а именно требованиям п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214, 608 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, является так же является ничтожной сделкой.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право аренды на спорный земельный участок, на котором возведен спорный объект, не могло возникнуть у ИП Караманян К.С. в силу договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.06.2006. Следовательно, условия договора о совместной деятельности от 16.12.2005 в части определением в качестве вклада Караманян К.С. предоставление под строительство земельного участка, площадью 3242 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Демократическая, 53а являются ничтожными в силу статей 168,180 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же противоречат законодательным требованиям (п. 1 ст. 125, ст. 209, п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности ИП Амбарчян Т.Х. земельного участка под возведенным объектом на каком-либо праве или выделения в установленном порядке компетентным органом земельного участка для строительства капитальных строений, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права собственности на спорный объект в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частями 1 и 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Представленное в материалы дела разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 13602 от 22.03.2002 выдано ООО «Фирма «ВиЛа». Между тем, по смыслу пункта 16 статьи 1, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство должно быть выдано непосредственно лицу, осуществляющему строительство объекта недвижимости, на принадлежащем ему земельном участке. Доказательства того, что строительство спорного объекта осуществлено ООО «ВиЛа» отсутствуют.

Одним из условий договора о совместной деятельности от 16.12.2005 явилось внесение ИП Караманян К.С. вклада в виде совершения действий по согласованию проекта строительства спорного объекта в установленном законом порядке, выполнение и согласование гидроэкологического обоснования проекта, совершение иных действий направленных на согласование градостроительной документации в уполномоченных органах и службах. В исковом заявлении ИП Амбарчян Т.Х. указал на то, что ответчик не выполнил обязательства по согласованию размещения объекта, согласованию проекта реконструкции и получению разрешения на строительства. Следовательно, стороны при заключении договора о совместной деятельности от 12.01.2005 признавали факт отсутствия и необходимость получения разрешение на строительство спорного объекта, однако в материалах дела отсутствует разрешение на строительство, выданное ИП Амбарчян Т.Х. или ИП Караманян К.С. а также доказательства обращения истца или ответчицы в установленном законом порядке в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство спорного объекта.

Таким образом, на момент создания спорного объекта наличие оформленных в установленном законом порядке документов, подтверждающих выделение земельного участка под строительство и выдачу разрешения на строительство, являлись обязательными условиями строительства объекта недвижимости, однако доказательства соблюдения указанных требований закона в материалах дела отсутствуют. При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у истца отсутствуют основания для возникновения права собственности на спорный объект недвижимости в порядке, установленном статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Поскольку спорное строение возведено истцом с нарушением установленного законом порядка без получения разрешения на строительство на не отведенном для строительства земельном участке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Требования о признании право собственности на спорный объект в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не заявлены. По смыслу статей 9, 49, 168, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе выходить за пределы исковых требований, в связи с чем вопрос о возможности признания права собственности на спорный объект в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривается.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания права собственности на спорный объект в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку суд первой инстанции нарушил нормы материального права, а именно не применил подлежащие применению положения п. 1 ст. 125, ст.ст.166-168, ст. 209, п. 3 ст. 214, п.2 ст.222, ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации Ф, п. 2 ст. 9 ст.95 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п. 6 и 8 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», неправильно применил положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2008 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст.333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина за обращение с неимущественным требованием о признании права собственности на спорный объект составляет 2000 рублей. По квитанции от 27.02.2008 Амбарчян Т.Х. уплачена государственная пошлина при подаче искового заявления в сумме 1000 рублей.

Определением суда апелляционной инстанции от 18.09.2008 Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 1000 рублей (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации) до рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Следовательно, государственная пошлина за обращение ИП Амбарчян Т.Х. с иском и за обращение Территориального агентства Росимущества по Краснодарскому краю с апелляционной жалобой в общей сумме 2000 рублей подлежит взысканию с ИП Амбарчян Т.Х. в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу удовлетворить. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2008 по делу N А32-3502/2008-47/10 отменить.

Индивидуальному предпринимателю Амбарчян Тиграну Хачиковичу в иске о признании права собственности на торговый комплекс с офисными и жилыми помещениями (литер Р,Р1, п/Р1) общей площадью 3864 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул.Демократическая, 53а, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Амбарчян Тиграна Хачиковича, проживающего по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Ульянова, д.53, кв.118 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
 М.В. Ильина

Судьи
 В.В. Галов
О.Х. Тимченко

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А32-3502/2008-47/10
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 09 декабря 2008

Поиск в тексте