ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 декабря 2008 года Дело N А53-9286/2008-С2-28

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2008 г. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Захаровой Л.А. судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яицкой С. И.

при участии:

от истца - представитель Богуславская Камилла Владимировна, доверенность от 15.02.2008 г. N 2717/5,

от ответчика и третьих лиц - представители не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НОРМА-ЮГ» (ответчику)

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 18.08.2008г. по делу N А53-9286/2008-С2-28 принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону,

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «НОРМА-ЮГ»

при участии третьих лиц - МУ «ДМИБ Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону»

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 243 руб. 33 коп., пени в сумме 13 431 руб. 05 коп., расторжении договора аренды N 3698-2 от 01.06.2007г., выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 14,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НОРМА-ЮГ» (далее ООО «НОРМА-ЮГ») при участии третьего лица МУ «ДМИБ Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 243 руб. 33 коп. за период с 01.06.2007г. по 31.05.2008г., пени в сумме 13 431 руб. 05 коп. за несвоевременное внесение арендных платежей, расторжении договора аренды N 3698-2 от 01.06.2007г., выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 14, литер «А», общей площадью 253,70 кв. м (комнаты NN 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 3, 4, 4а, 4б, 5).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2008г. заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме на том основании, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей, порядок, условия и сроки внесения которых определены заключенным между сторонами договором аренды, ввиду чего в силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требования в части взыскания пени также подлежат удовлетворению; наличие задолженности, невнесение арендной платы более двух раз подряд, соблюдение истцом досудебного претензионного порядка разрешения спора являются основанием для расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого им помещения.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО «НОРМА-ЮГ» в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, полагая, что оно является незаконным и необоснованным, поскольку суд неполностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Доводы заявителя сводятся к тому, что при расчете размера задолженности по арендной плате истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы в месяц, на что не имел права согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель апелляционной жалобы - ООО «НОРМА-ЮГ», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, направило в суд апелляционной инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Рассмотрев доводы ходатайства, судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании ввиду следующего. Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине (часть 4 статьи 158 АПК РФ). В силу статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителем в арбитражном суде может быть дееспособное лицо с надлежащим образом оформленными и подтвержденными полномочиями на ведение дела, за исключением лиц, указанных в статье 60 настоящего Кодекса.

Таким образом, невозможность обеспечения явки руководителя юридического лица или его представителя в судебное заседание не означает невозможности обеспечения представительства интересов общества другим лицом. Неявка представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного разбирательства, по смыслу части 3 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражала. Пояснила, что условиями договора аренды предусмотрена обязанность ответчика самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, установленных органами местного самоуправления.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, возражений относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не представило.

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2007г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «НОРМА-ЮГ» с другой стороны был заключен договор аренды N 3698-2 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 14, литер «А», общей площадью 253,70 кв.м (комнаты NN 2, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 3, 4, 4а, 4б, 5), для использования под спортивно-оздоровительный комплекс (л.д.8-10)

В этот же день указанное помещение было передано ответчику по акту сдачи-приемки N 3698-2, являющегося неотъемлемой частью договора (л.д.11).

Пунктом 1.2 договора стороны установили, что он считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи (с 01.06.2007г.) и действует по 01.04.2008г.

Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срок договора был продлен на неопределенный срок.

Общий размер арендной платы определен пунктом 1.3 договора и составляет 18 979 руб. 93 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц.

Согласно пункту 3.1 договора при определении арендной платы за пользование имуществом используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.

В соответствии с п. 3.2 указанного договора перерасчет размера арендной платы осуществляется арендатором самостоятельно исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетный счет в соответствии с положениями договора.

Пунктом 4.1 установлено, что вносимые в договор дополнения и изменения, кроме указанных в п. 3.2, рассматриваются сторонами в месячный срок с даты поступления предложений любой из сторон и оформляются дополнительными соглашениями.

Согласно пункту 3.3 договора ответчик обязан вносить арендную плату за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа начавшегося месяца.

За неуплату арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, стороны предусмотрели начисление пени из расчета одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу пунктов 4.2 и 4.2.6 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут при образовании задолженности по внесению общей арендной платы за объект аренды в течении двух сроков подряд.

Как установлено судом первой инстанции и следует из представленных суду материалов дела, ООО «НОРМА-ЮГ» обязанность по внесению арендных платежей не исполняло, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате.

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в предписании от 09.11.2007г. N из-29257/10 сообщил ответчику о имеющейся задолженности, предложил погасить основной долг и уплатить пеню, а также расторгнуть договор аренды и передать его балансодержателю (л.д.12).

07.02.2008г. ДИЗО г.Ростова-на-Дону направил повторное предписание, уведомив ООО «НОРМА-ЮГ» о необходимости расторжения договора аренды, передаче арендуемого помещения по акту сдачи-приемки балансодержателю (л.д.14).

Истец, ссылаясь на то, что ООО «НОРМА-ЮГ» не погасило долг и не вернуло балансодержателю арендуемые помещения по акту приема-передачи в соответствии с требованиями договора аренды, после направления обществу претензий об уплате долга и расторжении договора обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 215 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003г. N131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено право органов местного самоуправления передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Порядок использования нежилого фонда муниципальной собственности города Ростова-на-Дону на условиях аренды, в период заключения договора определялся постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 10.01.2006г. N1.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 1200 от 20.11.2007г., опубликованным в газете «Ростов Официальный» за 21.11.2007г. N 46 и вступающим в силу с 01.01.2008г., постановление N1 от 10.01.2006г. было изменено. В частности, пунктом 1.3.3. предусмотрено, что расчет арендной платы для помещений, арендуемых в соответствии с действующими договорами аренды, с 01.01.2008 надлежит осуществлять исходя из размера базовой ставки для подвальных помещений - 22,0 рубля.

Согласно положениям пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В пункте 4 названной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как подтверждается материалами дела, стороны в договоре установили, что арендная плата подлежит пересчету в случаях изменения муниципальными органами власти базовых ставок и коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы об одностороннем изменении размера арендной платы истцом.

Несостоятельна также и ссылка ответчика на то, что ДИЗО г.Ростова-на-Дону нарушен пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как по условиям договора арендная плата определяется по формуле путем расчетов и зависит от устанавливаемых коэффициентов и базовых ставок. Следовательно, условие о размере арендной платы является определимым условием договора. Изменение арендной платы в результате корректировки базовых ставок не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а является составляющей частью установленного арендного платежа, не изменяет существенные условия договора и представляет собой исполнение пункта 3.2. договора. Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Согласно пункту 2.3.2. договора, статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, установленном договором. В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обязательства по внесению ответчиком арендных платежей не исполнялись, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 218 243 руб. 33 коп. за период с 01.06.2007г. по 31.05.2008г. Таким образом, судом правомерно взыскана названная сумма.

Кроме того, так как ответчиком нарушена обязанность по внесению арендной платы, судом первой инстанции обоснованно применена к неисправному должнику ответственность по правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде уплаты пени, определяемой в порядке пункта 5.1 договора аренды нежилого помещения. Пеня взыскана в пользу ДИЗО г.Ростова-на-Дону в размере 13 431 руб. 05 коп.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании имеющихся материалов дела, суд первой инстанции установил факт длительного невнесения арендных платежей и неоднократного предупреждения арендодателя о имеющейся задолженности и необходимости погашения долга, на основании чего правомерно признал договор подлежащим расторжению.

Пунктом 4.2.6. договора стороны также установили возможность расторжения договора в связи с несвоевременным внесением арендной платы.

Таким образом, при рассмотрении спора судом первой инстанции установлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Расторжение договора аренды в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность арендатора возвратить полученное по договору имущество, в связи с чем суд правомерно обязал ООО «НОРМА-ЮГ» к выселению.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалы дела судом первой инстанции исследованы полно, всесторонне и объективно. Представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ООО "НОРМА-ЮГ" уплатило государственную пошлину в сумме 5 066,74 руб., что подтверждается платежным поручением N 379 от 16.09.2008г.

Между тем, согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче апелляционной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в размере 1000 руб. Остальная часть уплаченной госпошлины (4 066,74 руб.) подлежит возврату ООО " НОРМА-ЮГ " из федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса РФ как излишне уплаченная.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2008 г. по делу N А53-9286/2008-С2-28 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "НОРМА-ЮГ" из федерального бюджета 4 066,74 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка