• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 июня 2007 года Дело N А65-27884/2006

г. Самара Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2007 года. Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2007 года. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Шадриной О.Е. судей Балашевой В.Т. и Серебряковой Е.А., протокол судебного заседания вел Маклашов В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина», г. Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан, принятое 09 апреля 2007 года по делу NА65-27884/2006 судьей Камалиевым Р.А. по иску Комитета земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани к обществу с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина», г. Казань с привлечением третьего лица:

-Муниципального унитарного предприятия «ЖКУ «Советского района», г. Казань о взыскании 503 104 руб. 92 коп. долга, расторжении договора аренды и обязании освободить помещение

с участием:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина» город Казань, о взыскании (с учетом уменьшения и увеличения размера исковых требований) задолженности по арендной плате в сумме 363 698 руб. 70 коп., 139 406 руб. 22 коп. пени, о расторжении договора аренды от 01.06.2003 N 5506-8 и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 109,6 кв.м., расположенного по адресу: город Казань, улица Даурская, дом 11 и передаче его по передаточному акту Комитету.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.12.2006 (л.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено муниципальное унитарное предприятие «ЖКУ Советского района города Казани».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 апреля 2007 года (л.д. 73-75) иск Комитета удовлетворен частично, с общества с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина» город Казань в пользу Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани взыскано 45 644 руб. 32 коп. долга и 45 664 руб. 32 коп. пени, договор аренды коммунального имущества от 01.06.2003 N 5506-8 расторгнут, общество с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина» выселено из занимаемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: город Казань улица Даурская, 11, и на него возложена обязанность передать указанное нежилое помещение по передаточному акту Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, в остальной части иска отказано, государственная пошлина по иску отнесена на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, с общества с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 4241 руб. 77 коп.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что ответчиком не представлены доказательства исполнения условий договора по внесению арендной платы в измененном в установленном порядке размере, в связи с чем суд первой инстанции в соответствии со статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации счел обоснованными заявленные Комитетом требования в части взыскания долга в сумме 45 664 руб. 32 коп., довод ответчика о том, что работы по капитальному ремонту арендованного помещения выполнены на 600 040 руб., а зачет произведен лишь на сумму 240 345 руб. не приняты судом первой инстанции с учетом п. 3.5.7 договора, согласно которому арендатор не производит капитальный ремонт, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества без письменного согласия арендодателя.

Ответчик не представил письменное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта и не подтвердил, что работы, превышающие сумму 240 345 руб., относятся к капитальному ремонту, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что у истца не было обязательств по зачету работ, по стоимости превышающих сумму 240 345 руб.

Принимая во внимание чрезмерно высокий размер неустойки (0,1 %), длительность периода просрочки, суд первой инстанции счел возможным уменьшить сумму неустойки до суммы долга, - до 45 664 руб. 32 коп., удовлетворив требования о взыскании неустойки частично в сумме 45 664 руб. 32 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина», не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 апреля 2007 года, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д. 78-79). Заявитель апелляционной жалобы не согласен с решением суда в части взыскания денежных сумм, расторжения договора аренды и выселения из занимаемого помещения, считает, что у суда первой инстанции не было оснований для применения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обосновать довод о том, что работы на сумму свыше 240 345 руб. не являются капитальным ремонтом, должен был истец, а не ответчик.

Стороны и третье лицо, привлеченное к участию в деле, надлежащим образом о времени извещенные о дне и времени судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменении я решения суда от 09.04.2007.

Из материалов дела следует, что 01.07.2003 Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие «ЖКУ Советского района города Казани» (балансодержатель) и общество с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина» (арендатор) заключили договор аренды коммунального имущества N 5506-8 (л.д. 9-10), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещения площадью 109.6 кв.м. 1 этажа с N 15 по N 21 и с N 64 по N 68 (инвентарный номер N 408), расположенные по адресу: город Казань, улица Даурская, дом 11 литера А. для организации деятельности по пошиву и ремонту одежды.

Стороны согласовали срок действия договора аренды с 01.06.2003 по 31.05.2010.

Размер арендной платы установлен в соответствии с разделом 5 Положения о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося на территории города Казани и составляет 8 343 руб. 56 коп. (без учета НДС).

По условиям договора арендатор принял на себя обязательство ежемесячно, не позднее 10 числа следующего месяца, вносить арендную плату на расчетный счет арендодателя. При этом (п.2.5), договором предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, отправленном арендодателем заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей установлена пунктом 2.4. договора.

Заключенный сторонами договор аренды прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции 09.03.2003 .

Во исполнение договора арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2003 (л.д. 11).

На момент передачи имущества арендатору помещение находилось в удовлетворительном состоянии, что отражено в акте приема-передачи от 01.06.2003.

31.05 2004 арендодатель направил арендатору уведомление N 5786 об изменении размера арендной платы в соответствии с постановлением Главы администрации города Казани от 09.09.2003 N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества города Казани».

С 01.07.2004 установлена арендная плата в размере 18 862 руб.07 коп.

31.05 2005 Комитет направил арендатору уведомление N 6616, в котором ссылаясь на постановление Главы администрации города Казани от 31.12.2004 N 2250 "О внесении изменений в постановление Главы администрации города Казани от 09.09.2003 г. N 1604 «О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества города Казани», сообщил об изменении размера арендной платы (л.д. 14).

С 01.07.2005 установлена арендная плата в размере 22 606 руб.74 коп.

15.09.2006 Комитет направил арендатору уведомление N 18845 об изменении размера арендной платы в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Казани (л.д. 21).

С 15.10.2006 установлена арендная плата в размере 24 790 руб. 22 коп.

Как следует из текста искового заявления и расчета истца, ответчик систематически нарушал принятые по договору обязательства по внесению арендных платежей .

По состоянию на 31.10.2006 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 363 698 руб. 70 коп.

По расчету истца, за период с июня 2003 года по 31 октября 2006 года арендная плата по договору аренды N 5506-8 составила 698 509 руб.82 коп., фактически оплачено ответчиком 95 436 руб. 80 коп., из чего следует, что долг ответчика составляет 363 698 руб. 70 коп.

При расчете суммы задолженности истец исходил из ежемесячной арендной платы за период с июня 2003 по 30.06.2004 - в размере 8 343 руб. 56 коп., за период с 01.07.2005 по 15.10.2006.- в размере 22 606 руб. 74 коп., за период с 01.10.2006 по 31.10,2006 - в размере 24 597 руб. 60 коп.

За просрочку внесения арендной платы в сроки, установленные в договоре, истец начислил пени по договору аренды N 5506-8 в размере 0,1% от суммы платежа - 139 406 руб. 22 коп.

Заказным письмом от 19.04.2006 N 4345 истец направил ответчику предупреждение, в котором предложил в срок до 0.3.05.2006 оплатить задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа, а в случае неисполнения требований в установленный срок до 10.05.2006, дать согласие на расторжение договора аренды от 01.06.2005 N 5506-8. В том же письме Комитет указал, что в случае неисполнения требований претензии, истец вынужден будет в судебном порядке требовать взыскания задолженности по договору аренды, расторжения договора аренды и освобождения занимаемых ответчиком помещений.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в сроки, установленные договором, и не принятие мер по погашению задолженности явилось основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых помещений.

Суд установил, что спорные правоотношения сторон возникли из заключенного договора аренды нежилого помещения 01.06.2003 N 5506-8.

К правоотношениям сторон применяются положения Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или использование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Акт приема-передачи от 01.06.2003 (л.д. 11), подписанный сторонами, является надлежащим доказательством исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору предмета аренды.

В соответствии с пунктами 1,3 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год

Статьями 309 и 310 Кодекса установлено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Пунктом 2.5 договора стороны предусмотрели права арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год).

Таким образом, стороны согласовали условие об одностороннем увеличении размера арендной платы, устанавливающее способ ее расчета и только в связи с увеличением уровня инфляции.

Между тем, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки ее индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Суд установил, что при расчете арендной платы в размере 18 862 руб. 07 коп., 22 606 зуб. 74 коп. и 24 790 руб. 22 коп. соответственно, истец одновременно учел изменение базовой ставки арендной платы и изменение уровня инфляции.

По предложению суда истец представил расчет арендной платы только в связи с увеличением уровня инфляции.

Согласно расчету истца, в период с 01.06.2003 по 30.06.2004 ежемесячная арендная плата составляла 8 343 руб., в период с 01.07.2004 по 30.06.2005 - 9 094 руб. 48 коп. (коэффициент инфляции 9%), в период с 01.07.2005 по 30.10.2006 - 10 240 руб. 38 коп. (коэффициент инфляции 12,6%).

Таким образом, подлежало оплате за период с 01.06.2003 по 30.06.2004 - 108 466 руб. 28 коп. (6 343 руб. 56 коп. X 13 месяцев), за период с 01.07.2004 по 30.06.2005 - 109 133 руб. 76 коп. (9 094 руб. Х 12 месяцев), за период с 01.07.2005 по 30.10.2006 - 163 846 руб. 08 коп. (9 094 руб. X 16 месяцев), а всего - 381 446 руб.12 коп.

За период действия договора ответчик внес арендную плату в сумме 95 436 руб. 80 коп.

По распоряжению Комитета по управлению коммунальным имуществом Администрации города Казани от 08.08.2005 N 1278р истец засчитал средства, вложенные ответчиком в капитальный ремонт помещений в доме N 11 литера А по улиц Даурская в сумме 240 345 руб. в счет погашения текущих платежей по арендной плате по договору аренды от 01.06.2003 N5506-8.

Всего оплата за аренду за спорный период времени составляет 335 781 руб. 80 коп. (95 436 руб. 80 коп. + 240 345 руб.).

Задолженность по арендной плате за спорный период времени составляет 45 664 руб. 32 коп (381 446 руб. 12 коп. - 335 781 руб. 80 коп.).

Каких-либо доказательств оплаты суммы задолженности в указанном размере ответчик суду не представил.

Довод ответчика о том, что работы по капитальному ремонту арендованного помещения выполнены на 600 040 руб., а зачет произведен всего лишь на сумму 240 345 руб., правомерно не принят судом во внимание.

В соответствии с пунктом 3.5.7 договора, арендатор, без письменного согласия арендодателя, не производит капитальный ремонт, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества.

Ответчик не представил суду письменное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта.

Истец указывает на то, что письменного согласия на капитальный ремонт здания не давал, зачет произведен только на сумму работ, которые относятся к капитальному ремонту.

Ответчик не подтвердил, что работы, превышающие сумму 240 345 руб., относятся к капитальному ремонту.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у истца не было обязательств по зачету работ, превышающих сумму 240 345 руб.

Поскольку доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы в измененном в установленном порядке размере ответчик не представил, суд первой инстанции в соответствии со статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования в части взыскания долга в сумме 45 664 руб. 32 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения. Согласно части первой статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации установлены основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель установил, по существу, обязанность суда выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств.

В пункте 2.4 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендатором платежей в срок, установленный договором за каждый день просрочки начисляется пени в размере 0,1% от суммы платежа.

Согласно представленному расчету, Комитет рассчитал неустойку исходя из 0,1 % за каждый день просрочки платежа.

Факт просрочки установлен материалами дела и ответчиком не оспорен.

Принимая во внимание чрезмерно высокий размер неустойки, длительность периода просрочки, суд первой инстанции правомерно счел возможным уменьшить сумму неустойки до суммы долга, то есть до 45 664 руб. 32 коп.

Комитет заявил требование о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых помещений в порядке статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут или изменен по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом. Отношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 619 Кодекса, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условием такого расторжения является письменное предупреждение о необходимости уплаты арендных платежей в разумный срок.

Суд установил, что по адресу, указанному в договоре, Комитет направил ответчику заказным письмом N 4345 предарбитражное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, до 03.05 2006 г. и предложил дать согласие на расторжение договора до 10.05.2006 (л.д. 21, получение которого ответчиком не оспаривается).

Возражения ответчика основаны на том, что истец неправомерно не засчитал в счет оплаты долга работы по капитальному ремонту арендованного помещения.

Поскольку ответчик не исполнил требование арендодателя о погашении задолженности в разумный срок, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о досрочном расторжении договора и выселении ответчика из арендуемого помещения.

Суд первой инстанции всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права.

При указанных обстоятельствах, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения от 09.04.2007, принятого по делу N 65-27844/2006.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2007 года, принятое по делу NА65-27884/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ателье «Марина», г. Казань, без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

     Председательствующий
О.Е.Шадрина
Судьи
В.Т.Балашева
Е.А.Серебрякова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А65-27884/2006
Принявший орган: Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 19 июня 2007

Поиск в тексте