ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 июня 2007 года Дело N А55-845/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2007 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М., судей Апаркина В.Н., Кузнецова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлютовой Р.И., с участием:

от заявителя - Амерханова З.М., доверенность от 1 февраля 2007 г.;

от заинтересованного лица - Епифанов А.В., доверенность от 1 июня 2007 г. N 12-3774, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Строительная компания «Город», г. Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2007 г. по делу N А55-845/2007 (судья Лихоманенко О.А.) по заявлению ООО Строительная компания «Город», г. Самара к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды и обязании зарегистрировать договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Город» (далее - заявитель, ООО СК «Город») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - ГУ ФРС по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды от 27 июня 2006 г. N 027674з и обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать договор аренды от 27 июня 2006 г. N 027674з.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, предоставленный ООО Строительная компания «Город», находится в общей долевой собственности владельцев помещений, расположенных в выстроенных ООО «БСТК» первой и второй секциях жилого дома по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары и арендодателем указанного земельного участка могли быть лишь участники общей долевой собственности (собственники помещений в многоквартирном доме). Кроме того, суд указал, что постановлением от 24 апреля 2006 г. N 166 в аренду ООО СК «Город» предоставлен земельный участок, на который не истекло право аренды ООО «БСТК» и не было прекращено право аренды последнего.

Не согласившись с выводами суда, ООО СК «Город» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, отказ ГУ ФРС по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка не только противоречит закону и нарушает права ООО СК «Город» в области предпринимательской и иной экономической деятельности, но также нарушает права дольщиков второй очереди строительства, так как указанный отказ повлечет остановку строительства на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель ООО СК «Город» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ГУ ФРС по Самарской области считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

16 августа 2006 г. ООО СК «Город» обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27 июня 2006 г. N 027674з, заключенного между Обществом и Комитетом по управлению имуществом города Самары (т. 1 л.д. 47). В соответствии с п.п. 1.1.-1.2. договора его предметом является предоставление заявителю земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:01:05 08 005:0003, находящегося по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, дом 224, площадью 2884,80 кв.м., для завершения строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 7).

Названный земельный участок предоставлен ООО СК «Город» на основании постановления Главы городского округа Самара от 24 апреля 2006 г. N 166 «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении в аренду земельного участка, передаче обществу с ограниченной ответственностью Строительной Компании «Город» функций заказчика по завершению строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары» (т. 1 л.д. 21).

Этим же постановлением прекращено право аренды ООО «БСТК» на земельный участок площадью 4076,80 кв.м., расположенный по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары, предоставленный на основании постановления Главы города Самары от 17 сентября 2002 г. N 689 «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «БСТК» в аренду земельного участка и разрешении строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по улице Ленинской, 224 в Ленинском районе города Самары (договор аренды земельного участка от 16 марта 2004 г. N 014368з)» (п. 1); переданы функции заказчика по завершению строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары от ООО «БСТК» к ООО СК «Город» (п. 2); утвержден проект границ земельного участка площадью 2884,80 кв.м., расположенного по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары (п. 3); ООО СК «Город» предоставлен в аренду сроком на три года без права выкупа в собственность земельный участок площадью 2884.80 кв.м., расположенный по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары для завершения строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями согласно проекту границ земельного участка (п. 4); Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Самара рекомендовано заключить с ООО «БСТК» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16 марта 2004 г. N 014368з.

Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области направило заявителю сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 27 июня 2006 г. N 027674з (исх. N 01/195/2006-097 от 01 января 2007 г. - т. 1 л.д. 51-53).

В качестве основания для отказа Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области указало на то обстоятельство, что ООО «БСТК» имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока его действия, так как, будучи застройщиком, выстроило на предоставленном в аренду земельном участке девяти и десятиэтажные секции жилого дома, расположенного по указанному адресу, и сдало их в эксплуатацию. Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в связи с чем земельный участок, предоставленный ООО СК «Город», находится в общей долевой собственности владельцев помещений, расположенных в выстроенных ООО «БСТК» первой и второй секциях жилого дома по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары, поэтому арендодателем указанного земельного участка могли быть лишь участники общей долевой собственности (собственники помещений в многоквартирном доме).

Указанный отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды не соответствует нормам действующего законодательства в связи со следующим.

Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислены в пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1998 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В данном случае регистрирующий орган ссылается на то, что представленные на государственную регистрацию прав документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Однако на регистрацию заявителем были представлены заключенный в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ подписанный сторонами договор аренды земельного участка, заключенный на основании постановления Главы городского округа Самара от 24 апреля 2006 г. N 166 «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении в аренду земельного участка, передаче Обществу с ограниченной ответственностью Строительной Компании «Город» функций заказчика по завершению строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке, расположенном по адресу: улица Ленинская, дом 224 в Ленинском районе города Самары», которое не было никем отменено или признано недействительным в судебном порядке.

Ссылка регистрирующего органа на то обстоятельство, что Комитет по управлению имуществом города Самары не может быть арендодателем по данному договору в связи с тем, что арендодателем данного земельного участка могут быть только участники общей долевой собственности (собственники помещений в многоквартирном доме), является неосновательной в связи со следующим.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1998 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права является его государственная регистрация. В соответствии со ст. 4 того же Закона обязательной регистрации подлежат все права собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Согласно ст.ст. 131, 164 ГК РФ право на земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку передача земельного участка собственникам помещений в жилом многоквартирном доме подлежит обязательной государственной регистрации, то правовые последствия такой передачи, а именно возникновение у собственников помещений в жилом доме права владения, пользования и распоряжения земельным участком, возникнут только после момента государственной регистрации перехода права собственности.

В материалах дела имеется заявление председателя ТСЖ «Содружество» (т. 1 л.д. 76), в котором ТСЖ подтверждает, что не возражает против заключения договора аренды земельного участка с ООО СК «Город», и что ни ТСЖ, ни владельцы помещений в жилом доме не обладают зарегистрированным правом собственности на земельный участок.

Доказательств наличия государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме ГУ ФРС по Самарской области в суд не представлено.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка от 27 июня 2006 г. N 027674з полномочия собственника по владению и распоряжению земельным участком принадлежали Комитету по управлению имуществом г. Самары.

Поэтому вывод суда о том, что участники долевой собственности на жилые помещения в доме N 224 по ул. Ленинской являются собственниками земельного участка площадью 2 884,8 кв.м., не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме того, наличие договора аренды земельного участка с указанием в нем цели предоставления в аренду - для завершения строительства - не является препятствием для перехода права собственности на данный участок к собственникам помещений в жилом доме.

С учетом изложенного, права собственников помещений в жилом доме N 224 по ул. Ленинской договором аренды земельного участка от 27 июня 2006 г. N 027674з не нарушаются, этот договор со стороны арендодателя заключен уполномоченным лицом и отказ в государственной регистрации по указанным основаниям не соответствует закону.

Ссылка ГУ ФРС по Самарской области на то, что по представленному на регистрацию договору в аренду ООО СК «Город» предоставлен земельный участок, на который не истекло право аренды ООО «БСТК» и не было прекращено право аренды последнего, также является неосновательной, так как в соответствии с п. 6.1. постановления от 24 апреля 2006 г. N 166, ООО «БСТК» расторгло договор N 014368з с Комитетом по управлению имуществом г. Самары (соглашение от 19 июня 2006 г. о прекращении действия договора аренды от 16 марта 2004 г. N 014368з). Договор от 19 июня 2006 г. N 027391з между ООО «БСТК» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары также расторгнут дополнительным соглашением от 27 июня 2006 г. о прекращении действия договора аренды (т. 1 л.д. 6).

ООО «БСТК» в добровольном порядке отказалось от реализации своего преимущественного права заключения нового договора аренды. Договор аренды земельного участка между ООО «БСТК» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары был расторгнут, а полномочия заказчика - застройщика были переданы ООО СК «Город» по инициативе ООО «БСТК», о чем свидетельствуют письма директора ООО «БСТК» от 28 июня 2004 г. N 30/04 и от 17 ноября 2005 г., в которых ООО «БСТК» просит передать функции заказчика - застройщика ООО СК «Город» и переоформить постановление о завершении строительства жилого дома по ул. Ленинская, 224 на ООО СК «Город» (т. 1 л.д. 132, 133).

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельного участка между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО СК «Город» от 27 июня 2006 г. предыдущий договор аренды с ООО «БСТК» уже был расторгнут по взаимному согласию сторон.

С учетом добровольного отказа ООО «БСТК» от принадлежащего ему права аренды и оформления прекращения арендных отношений в установленном порядке данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Довод ГУ ФРС по Самарской области о том, что постановление Главы города Самары от 24 апреля 2006 г. N 166, на основании которого заключен представленный на регистрацию договор аренды, было издано с нарушением требований норм действующего законодательства, поскольку отсутствует какая-либо установленная законодательством юридическая связь между передачей функций заказчика в административном порядке и передачей прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство, является неправомерным, так как передача права аренды земельного участка произведена в связи с необходимостью завершения строительства новому заказчику - застройщику, при наличии добровольного отказа прежнего заказчика - застройщика - ООО «БСТК» от права аренды такая передача не противоречит закону.

Кроме того, при правовой экспертизе документов факта принятия Главой города Самары постановления с нарушением компетенции и (или) с нарушением порядка принятия, установленного законодательством, ГУ ФРС по Самарской области не установлено, регистрационной службой фактически поставлен под сомнение принятый органом местного самоуправления в пределах его компетенции правовой акт, однако действующим законодательством регистрационному органу подобные полномочия не предоставлены.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. по делу N А55-8867/2006-53.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поскольку при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды заявителем представлены документы в соответствии со ст. 17 указанного закона, у ГУ ФРС по Самарской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.

С учетом изложенного, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, в соответствии с п. 3 части 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции следует отменить и требования заявителя удовлетворить.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 АПК РФ следует возложить на ГУ ФРС по Самарской области.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 08 мая 2007 г. по делу N А55-845/2007 отменить.

Признать незаконным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, в государственной регистрации договора аренды от 27 июня 2006 г. N 027674з.

Обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, в месячный срок зарегистрировать договор аренды от 27 июня 2006 г. N 027674з.

Взыскать с Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, в пользу ООО Строительная компания «Город», г. Самара, госпошлину в сумме 3 000 руб.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка