АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 05 марта 2007 года Дело N А56-45785/2006

Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2007 года. Полный текст решения изготовлен 05 марта 2007 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Изотовой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркиной Л.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец - Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

ответчики - ЗАО «Интран», ООО «Балтийский дом», Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО «Интран», ООО «Балтийский дом» на объекты недвижимости, а также недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости, при участии от истца представителя Лапшиной А.А. (доверенность от 22.11.2006); от ЗАО «Интран» представителя Рыбинской Н.В. (доверенность от 01.12.2006); от ООО «Балтийский дом» представителя Романовой Н.Н. (доверенность от 15.01.2007):

от УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области представителя Антипинской М.В. (доверенность от 09.01.2007);

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Интран» (далее - ЗАО «Интран»), обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский дом» и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО «Интран» на объект с кадастровым номером 78:4146Д:1102:81, расположенный по адресу. Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 3, лит. А, и объект с кадастровым номером 78:4146Д:1102:140, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 3, лит. М.

КУГИ обратился с иском к ЗАО «Интран», ООО «Балтийский дом» и ГУ ФРС о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Балтийский дом» на спорные объекты, а также признании недействительным договора от 17.04.2006 купли-продажи названных объектов, заключенного между ЗАО «Интран» и ООО «Балтийский дом». Делу был присвоен номер А56-1978/2006.

Определением от 13.02.2007 дела по указанным искам объединены в одно производство.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что основанием для регистрации права собственности ЗАО «Интран» явилось решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2005 по делу N А56-9978/05, отмененное впоследствии в части признания права собственности истца на спорные объекты постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2006. Кроме того, по мнению истца, земельный участок, предоставленный ЗАО «Интран», находится в государственной собственности, и не предоставлялся для целей капитального строительства, спорные объекты являются самовольными постройками, поэтому право собственности на них не подлежало регистрации и они не могли быть предметом сделок.

ГУ ФРС переименовано в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление).

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал заявленные требования, представители ЗАО «Интран» и ООО «Балтийский дом» просили в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель Управления пояснила, что право собственности на спорные строения зарегистрировано на основании судебного акта и договора купли-продажи, в случае признания недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на спорные объекты данный судебный акт будет являться основанием для внесения записи о прекращении права собственности.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей истца, ответчиков, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2005 по делу N А56-9978/2005 за ЗАО «Интран» признано право собственности на мелко-оптовый склад-магазин из сборных металлических щитов на ленточном фундаменте под металлической кровлей площадью 256,3 кв. м, кадастровый номер 78:4146Д:1102:140, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 3, лит. М, и двухэтажное административное здание под металлической кровлей площадью 184 кв. м кадастровый номер 78:4146Д:1102:81, расположенное по адресу. Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 3, лит. А.

На основании указанного решения 03.02.2006 зарегистрировано право собственности ЗАО «Интран» на спорные строения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 78-АА N 689077, N 689078.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2006 названное решение суда первой инстанции отменено в части признания за ответчиком права собственности на спорные объекты, в иске в этой части отказано.

Полагая, что регистрация права собственности ЗАО «Интран» является незаконной, поскольку осуществлена на основании отмененного решения суда, КУГИ обратился с требованием о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО «Интран» на спорные строения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом при условии создания вещи с соблюдением закона и иных правовых актов. Для решения вопроса о правомерности создания объекта недвижимого имущества необходимо выяснить, был ли предоставлен земельный участок под строительство конкретного объекта капитального типа, и соблюдались ли при его строительстве установленные градостроительные и строительные нормы.

Согласно Правилам застройки Ленинграда, утвержденным решением Исполнительного комитета Ленинградского Совета народных депутатов от 13.06.1989 N 421 (далее - Правила), предоставление земельных участков в пользование для капитального строительства осуществлялось в порядке отвода. Пунктами 4.2 и 4.3 Правил для капитального строительства земельные участки предоставляются в бессрочное пользование; заказчику на период капитального строительства земельные участки предоставляются во временное (в том числе вторичное) пользование; во временное пользование земельные участки также предоставляются для размещения зданий и сооружений временного типа.

Для подготовки решения на строительство и отвод земельного участка заказчик (застройщик) предоставляет приказ Главленархитектуры о согласовании архитектурно-строительной части проекта, заключение о техническом состоянии строений, подлежащих сносу и иные документы (пункт 4.8 Правил). Пунктом 4.13 Правил предусмотрено, что установление границ предоставленного земельного участка под капитальное строительство в натуре производится по заявкам заказчика по разрешению Главленархитектуры. Согласно пункту 4.14 Правил приступать к пользованию земельным участком до установления границ этого участка в натуре и оформления документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.

Как следует из пунктов 5.1, 5.3 Правил, проекты на все виды строительства должны разрабатываться на основании архитектурно-планировочных заданий (АПЗ), выдаваемых Главленархитектурой, при этом АПЗ разрабатывается только при наличии решения Исполкома Ленсовета, разрешающего отвод земельного участка для строительства, представленного заказчиком. Архитектурно-строительная часть проекта на все виды нового строительства подлежит согласованию с Главленархитектурой (пункт 6.1 Правил).

Пунктом 7.4 Правил установлено, что строительство в Ленинграде без утвержденной в установленном порядке проектной документации, с нарушением установленного порядка отвода земельного участка, по устаревшим и не переутвержденным проектам запрещается.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Интран» владело земельным участком, на котором расположены спорные строения, на основании заключенных с советско-итальянским совместным предприятием «Нево-СИА» (далее - СП «Нево-СИА») договоров от 01.02.1991 и 01.07.1993 аренды участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 52А (в настоящее время - д. 54, корп. 3), для организации работ по сервисному обслуживанию автотранспорта; затем - договора от 01.07.1997 аренды участка для производственно-складской деятельности, заключенного с акционерным обществом открытого типа МКО «Севзапмебель» (далее - МКО «Севзапмебель»). ЗАО «Интран» в период с 1992 по 1997 год на упомянутом земельном участке возведены следующие сооружения: мелкооптовый склад-магазин из сборных металлических щитов на ленточном фундаменте под металлической кровлей и двухэтажное административное здание на ленточном фундаменте под металлической кровлей, а также временные сооружения - склад-ангар из сборных металлических конструкций и два навеса для автотранспорта.

Доказательств того, что участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании СП «Нево-СИА», либо был предоставлен МКО «Севзапмебель» для капитального строительства, суду не представлено. Условиями упомянутых договоров аренды не предусмотрено, что земельный участок предоставлен ЗАО «Интран» как заказчику на период капитального строительства.

То обстоятельство, что письмом от 25.02.1991 N 14 СП «Нево-СИА» согласовало строительство на арендуемом АО «Интран» земельном участке офисного здания, ангара, павильона, караульного помещения, склада ГСМ, не свидетельствует о наличии у ЗАО «Интран» права на возведение капитальных строений. Документов, свидетельствующих о том, что земельный участок отведен СП «Нево-СИА» для капитального строительства, в том числе, указанных сооружений, в материалы дела не предоставлено.

Отсутствие этих документов также послужило основанием и для отмены решения от 05.12.2005 по делу N А56-9978/2005.

Судом отклонено ходатайство представителя ЗАО «Интран» об истребовании из Министерства финансов Российской Федерации учредительных документов СП «Нево-СИА», поскольку в силу пункта 2 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен. Внесение имущества в уставный капитал не может свидетельствовать о том, что земельный участок под спорными строениями предоставлен для целей капитального строительства.

Таким образом, следует согласиться с доводом истца о том, что спорные объекты возведены на земельном участке, не отведенном для строительства капитальных объектов.

Кроме того, ЗАО «Интран» не представлены архитектурно-планировочное задание на строительство спорных сооружений, утвержденная в установленном порядке архитектурно-строительная часть проекта на новое строительство, государственный акт ввода спорных сооружений в эксплуатацию.

Тот факт, что в 1994, 2004, 2005 годах Проектно-инвентаризационным бюро произведена инвентаризация спорных объектов, в подтверждении чего представлены технические паспорта на здание магазина-склада и административное здание, не может свидетельствовать о том, что спорные сооружения возведены с соблюдением установленных норм и правил и являются объектами недвижимости. Согласно упомянутым техническим паспортам указанные объекты приняты в эксплуатацию на основании акта МВК Приморского района об обследовании состояния временного сооружения от 27.05.1998 N 126-В/98. Как следует из упомянутого акта, временные сооружения, в том числе и спорные объекты, пригодны для дальнейшей эксплуатации на срок до 11.06.2000.

Кроме того, технические паспорта на здания, выданные в 1994 году, не являются документом, подтверждающим возникновение, переход или прекращение права собственности на спорные здания, поскольку на момент проведения первичной инвентаризации спорных объектов в 1994 года проектно-инвентаризационные бюро вели технический учет зданий, а не учет собственников и законных владельцев. В силу пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» функции по регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Таким образом, оснований полагать, что спорные объекты являются объектами недвижимого имущества, не имеется. Следовательно, право собственности ЗАО «Интран» на спорные объекты не могло быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП).

Между ЗАО «Интран» и ООО «Балтийский дом» заключен договор от 17.04.2006 купли-продажи спорных объектов. Переход права собственности на них к ООО «Балтийский дом» зарегистрирован 09.10.2006, что подтверждается копиями листов ЕГРП.

Поскольку указанные объекты не являются объектами недвижимости, государственная регистрация права собственности ООО «Балтийский дом» на них в ЕГРП произведена незаконно. Следовательно, требование КУГИ о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Балтийский дом» подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 17 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права соответствующая запись в ЕГРП погашается. В связи с тем, что право собственности ЗАО «Интран» на объекты в настоящее время прекращено, требование КУГИ о признании недействительной регистрации права собственности ЗАО «Интран» не может быть удовлетворено.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 2 этой же статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Обращаясь с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 17.04.2006, КУГИ указал, что спорные сооружения являются самовольными постройками, не являются объектами гражданских прав и ЗАО «Интран» не вправе совершать с ними какие-либо сделки.

Вместе с тем КУГИ стороной оспариваемой сделки не является, права КУГИ указанным договором не нарушены, земельный участок, на котором расположены спорные строения, в настоящее время предоставлен ЗАО «Интран» на основании договора аренды от 02.03.2004 N 17/ЗК-02737, заключенного с КУГИ, следовательно, КУГИ не является лицом, которое вправе оспаривать договор купли-продажи от 17.04.2006. Поэтому требование КУГИ о признании упомянутого договора недействительным удовлетворению не подлежит.

Судом не принимаются доводы ООО «Балтийский дом» и ЗАО «Интран» о пропуске истцом срока исковой давности. Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу пункта 1 статьи 200 этого же Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Право собственности ООО «Балтийский дом» на спорные объекты зарегистрировано 09.10.2006, то есть именно с этого момента права КУГИ были нарушены. Исковое заявление о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Балтийский дом» подано КУГИ 16.01.2007. Следовательно, срок исковой давности КУГИ не пропущен.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Балтийский дом» на административное здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 3, литера А, кадастровый номер 78:4146Д:1102:81, и здание магазина-склада, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 54, корп. 3, литера М, кадастровый номер 78:4146Д:1102:140.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтийский дом» в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка