АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2009 года Дело N А26-5509/2008

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2009 года. Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2009 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе: судьи Шалапаевой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Фотос"

к муниципальному учреждению "Комитет по управлению муниципальной собственностью Костомукшского городского округа", Администрации Костомукшского городского округа, предпринимателю Гарюткину Валерию Валерьевичу

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива» о признании недействительными торгов и заключённого по их результатам договора при участии представителя истца Гнездилова А.В. (доверенность от 18.09.08) представителей Администрации Анастасюк В.Ю. (доверенность от 21.11.08) и Погосян А.А. (доверенность от 16.08.08) представителя Комитета Анастасюк В.Ю. (доверенность от 13.10.08) представителя ИП Гарюткина, В.В. Крысанова В.А. (доверенность от 22.11.08)

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 11.35 22 апреля 2009 года до 15.00 23 апреля 2009 года. установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фотос» ( далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов по продаже в собственность земельного участка общей площадью 8 000 кв.м, кадастровый номер 10:04:01 02 20:0019, расположенного на перекрёстке улиц Антикайнена - Ленина в г. Костомукша, и заключённого с победителем торгов, предпринимателем Гарюткиным В.В., договора N 35 от 28.12.07 купли-продажи земельного участка. Иск заявлен по следующим основаниям:

- земельный участок не мог выставляться на торги, поскольку на нём находился незавершённый строительством объект, принадлежащий на праве собственности инвесторам, в том числе, ООО «Фотос»;

- земельный участок не мог выставляться на торги, поскольку являлся объектом арендных правоотношений между Администрацией района и наследниками арендатора Козлова Ю.И., Козловыми Е.И. и Р.Ю.;

- торги проведены с нарушением установленной процедуры: Администрация не была наделена государственными полномочиями по выставлению на торги земельного участка, государственная собственность на который не разграничена;

- руководитель организатора торгов, КУМСа, не могла действовать от его имени, так как сведения о её назначении внесены в ЕГРЮЛ после объявления о проведении торгов;

- некоторые действия, связанные с организацией торгов (например, публикация о их переносе), совершались в период действия принятых арбитражным судом обеспечительных мер - запрета на проведение торгов;

- приём документов у представителей претендентов осуществлялся без нотариально заверенной доверенности;

- конкурсной документацией на зафиксировано, когда и при каких обстоятельствах от участников поступили предложения по цене;

- визуальное сопоставление обоих предложений по цене позволяет сделать вывод о том, что они изготовлены в одних условиях и в одно время, что свидетельствует о сговоре между участниками торгов.

Иск обоснован ссылками на Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 808 от 11.11.02, статьями , 168, 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 17 ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.06 N 135-ФЗ. В судебном заседании представитель истца иск подержал.

Организатор торгов, муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальной собственностью Костомукшского городского округа» (далее - Комитет), администрация Костомукшского городского округа (далее - Администрация) от лица которой с победителем торгов заключён оспариваемый договор купли-продажи участка, а также победитель торгов, предприниматель Гарюткин В.В., привлечены к участию в деле в качестве ответчиков. Ответчики иск не признали.

В отзыве на исковое заявление (т.2 л.д.138-148) и в судебном заседании Комитетом заявлены следующие возражения: ООО «Фотос» не подавало заявку на участие в торгах, его материально-правовой интерес в их оспаривании не доказан; наличие у истца прав инвестора в отношении находящегося на спорном земельном участке незавершённого строительством объекта не порождает у истца права собственности на этот объект и расположенный под ним земельный участок; к тому же строительство объекта осуществлялось без разрешения на строительство; нарушений в проведении торгов не было, в связи с применением обеспечительных мер проведение торгов было перенесено на иную дату; особыми полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органы местного самоуправления наделены в силу пункта 10 статьи 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ»; включение в конкурсную документацию условия о наличии у претендента проектной документации для строительства общественно-делового центра не противоречило Правилам проведения торгов и являлось выполнимым.

Аналогичная позиция высказана Администрацией в отзыве на исковое заявление (т.3 л.д.63-67) и дополнена её представителями в судебном заседании следующими доводами: ООО «Фотос» никогда не являлось стороной в арендных правоотношениях на спорный земельный участок, а обладало статусом инвестора по инвестиционному договору, заключённому с арендатором земельного участка, предпринимателем Козловым Ю.И., впоследствии умершим; даже в случае признания за ООО «Фотос» как за инвестором доли в праве на незавершённый строительством объект, получить права на земельный участок истец мог лишь участвуя в торгах; наличие у истца статуса инвестора даёт ему право либо требовать доли в завершённом строительством объекте, либо возврата вложенных средств, но не порождает прав в отношении земельного участка, на котором расположен объект; договор аренды земельного участка, заключённый Администрацией с Козловым Ю.И. прекращён в соответствии со статьёй 418 ГК РФ смертью арендатора, о чём истец мог и должен был знать и соответственно мог участвовать в торгах, поэтому утверждение о незнании о прекращении договора постановлением органа местного самоуправления несостоятельно; обеспечительные меры арбитражного суда налагали запрет на проведение торгов, но не на объявление перерыва в действия по их организации, сами торги проведены после отмены обеспечения; Правилами о проведении торгов предусмотрена возможность подачи предложения по цене в любой момент до начала торгов, поэтому довод истца о неправомерном допуске к участию в торгах предпринимателя Гарюткина В.В. и ООО «Гарантстрой», подавших такие предложения после подачи заявки, несостоятелен; даже при доказанности аффилированности участников торгов данное обстоятельство не является основанием для отказа в допуске их к торгам. Представитель предпринимателя Гарюткина Валерия Валерьевича поддержал доводы Комитета и Администрации.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива», являющееся в настоящее время титульным собственником спорного земельного участка (т.2 л.д.52-53). Третье лицо отзыв на исковое заявление в суд не направило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. О дате судебного заседания извещено надлежащим образом. В соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица. Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

17.11.05 администрацией МО «город Костомукша» на основании договора N 36/12 в аренду предпринимателю Козлову Ю.И. с целью размещения платной автостоянки передан земельный участок, общей площадью 6 800 кв.м., расположенный на перекрёстке улиц Ленина-Антикайнена в г. Костомукша. Договор заключён на срок менее года (т.1 л.д.28-33).

14.04.06 предпринимателем Козловым Ю.И. (инвестор) и ООО «Гарантстрой» (подрядчик) заключён договор, предметом которого стороны определили совместную реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству Торгового комплекса ориентировочной общей площадью 15 000 кв.м на земельном участке, расположенном по тому же адресу (т.1 л.д.34-41).

16.06.06 администрацией Костомукшского городского округа и предпринимателем Козловым Ю.И. подписан договор N 50/8 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:04:01 02 20:0019 общей площадью 8 000 кв.м, расположенного по тому же адресу. Участок выделен на основании постановления N 405 от 16.06.06 Главы местного самоуправления Костомукшского городского округа (т.1 л.д.53) и предоставлен для размещения автостоянки, выполнения проектных работ и строительства Торгового комплекса. Договор заключён на срок до трёх лет и зарегистрирован в ЕГРП 10.03.07 (т.1 л.д.43-54).

16.06.06 предпринимателем Козловым Ю.И. (инвестор) и ООО «Фотос» (соинвестор) заключён контракт N 167 на реализацию инвестиционного проекта (т.1 л.д.55-63), предметом которого определено участие Общества в реализации инвестиционного проекта в виде финансовых вложений на сумму 8 400 000 руб. в проектирование и строительство Торгового комплекса с последующей передачей в собственность соинвестору 5% (300 кв.м) площадей после ввода объекта в эксплуатацию.

В материалы дела представлены платёжные документы, свидетельствующие о том, что за период с 16.06.06 по 22.01.07 Обществом исполнены обязательства по финансированию проекта на сумму 7 700 000 руб. (т.1 л.д.44-50).

5 апреля 2007 года предприниматель Козлов Ю.И. умер (т.2 л.д.47). Факт смерти установлен 25 июля 2007 года (т.2 л.д.46).

Общим собранием соинвесторов, оформленным протоколом от 10.04.07 (т.2 л.д.13) принято решение о продолжении строительства Торгового центра; передаче полномочий по строительству фирме «Гарантстрой» с переоформлением инвестиционных контрактов; передаче полномочий на ведение общих дел соинвесторов предпринимателю Гарюткину В.В. (т.2 л.д.13-15). Договор на реализацию инвестиционного проекта между инвестором и подрядчиком от 14.04.06 переоформлен путём заключения договора от 16.04.07 (т.1 л.д.80) с тем же предметом, но с заменой инвестора, предпринимателя Козлова Ю.В. на предпринимателя Гарюткина В.В.

18.04.07 ООО «Фотос», предпринимателем Гарюткиным В.В. и Колесовым А.А., действующим от лица предпринимателя Козлова Ю.И. на основании доверенности от 14.11.05, в контракт N 167 от 16.06.06 на реализацию инвестиционного проекта внесены изменения в части сторон договора (помимо Козлова Ю.И. инвестором указан предприниматель Гарюткин В.В.). Кроме того, в пункт 2.2 контракта включены изменения, касающиеся оснований землепользования: помимо ссылки на договор аренды N 50/8 от 16.06.06, в качестве основания для землепользования указан договор субаренды N50/8/суб от 13.04.07 (т.1 л.д.64-65).

Названный договор субаренды заключён с согласия Администрации (т.1 л.д.148). Со стороны арендодателя договор от лица Козлова Ю.И. подписан Колесовым А.В., действующим по доверенности от 14.11.05 (т.2 л.д.2), со стороны арендатора - предпринимателем Гарюткиным В.В. Договор заключён на срок менее года, в остальном содержание договора субаренды аналогично договору аренды от 16.06.06 (т.1 л.д.66-71). Целью заключения перечисленных договоров, по пояснениям истца, было урегулирование неопределённости в реализации инвестиционного проекта, вызванной исчезновением инвестора, предпринимателя Козлова Ю.И.

16.11.07 Главой администрации принято постановление N 1113 о прекращении действия договора аренды N 50/8 от 16.06.06 в связи со смертью арендатора, Козлова Ю.И. (т.2 л.д.25). Государственная регистрация договора аренды прекращена 29.11.07 (т.3 л.д.43).

До этого Арбитражным судом Республики Карелия в рамках дела А26-6486/2006-17 рассматривался вопрос о законности постановлений Главы о передаче в аренду земельного участка Козлову Ю.И. для проведения проектно-изыскательских, проектных работ и последующего строительства торгового комплекса. Решением от 05.12.06 (т.3 л.д.31-34) постановления Главы N 405 от 16.06.06 и N 118 от 16.03.06 в части разрешения проведения на земельном участке проектно-изыскательских, передаче в аренду земельного участка для проектных работ и последующего строительства комплекса были признаны недействительными как несоответствующие земельному законодательству.

Действие выданного Гарюткину В.В. разрешения N 23 от 20.07.07 на строительство торгового комплекса (т.1 л.д.130) отменено постановлением N 1181 от 03.12.07 Главы администрации (т.2 л.д.26) на основании решения Арбитражного суда Республики Карелия от 15 ноября 2007 по делу А26-4746/2007 (т.2 л.д.35-39). Названным решением суд признал незаконными действия Администрации по согласованию договора субаренды земельного участка N 50/8/суб от 13.04.07 и по выдаче Гарюткину В.В. разрешения N 23 от 20.07.07 на строительство с обязанием администрации устранить допущенные нарушения. Таким образом, все существовавшие обременения в отношении спорного земельного участка были сняты.

Постановлением Главы администрации Костомукшского городского округа от 30.10.07 N 1013 (т.3 л.д.1-2) принято решение о проведении торгов в форме открытого конкурса закрытого по форме подачи предложений по цене, по продаже в собственность спорного земельного участка с установлением условий о его использовании для строительства объекта общественно-делового назначения; о наличии у претендентов проектной документации, имеющей положительное заключение Государственной экспертизы; о получении разрешения на строительство в течение 1 месяца после подписания договора купли-продажи.

Приказом N12 от 30.10.07 Комитета (т.3 л.д.3-5) утверждён текст информационного сообщения, сформирована конкурсная комиссия. В текст извещения включена информация о нахождении на земельном участке начатого строительством объекта, находящегося в судебном споре относительно законности его возведения и о рисках, связанных с возможностью возмещения расходов на строительство понёсшим их лицам.

Текст приказа и информационного сообщения опубликован в газете «Новая Костомукша» от 01.11.07 (т.3 л.д.9-11). Срок подачи заявок установлен с момента опубликования извещения до 3 декабря 2007 года. Проведение торгов назначено на 7 декабря 2007 года.

30.11.07 на участие в торгах поданы две заявки от ООО «Гарантстрой» и от предпринимателя Гарюткина В.В.(т.3 л.д.14). Решением конкурсной комиссии, оформленной протоколом от 04.12.07, оба претендента признаны участниками конкурса (т.3 л.д.15).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 30.11.07 по делу А26-6862/2007 (т.3 л.д.37-38) приняты обеспечительные меры в виде запрета Комитету проведения конкурса.

05.12.07 судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, должнику объявлен запрет на проведение конкурса (т.4 л.д.94-95). Приказом N 16 от 05.12.07 Комитета дата торгов перенесена на 28.12.07 (т.3 л.д.16).

06.12.07 в газете «Новая Костомукша» опубликовано соответствующее извещение (т.3 л.д.19).

28.12.07 принятые арбитражным судом обеспечительные меры отменены (т.3 л.д.40-42). По результатам торгов, оформленных протоколом от 28.12.07 (т.3 л.д.20) победителем конкурса признан предприниматель Гарюткин В.В., предложивший наибольшую цену.

В тот же день Главой администрации издано постановление N 1308 (т.3 л.д.21) о передаче Гарюткину В.В. в собственность земельного участка на условиях договора купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка заключён Администрацией с предпринимателем Гарюткиным В.В. 28.12.07 (т.3 л.д.22-26).

11 января 2008 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности Гарюткина В.В. на земельный участок (т.1 л.д.121), а 29 января 2008 года - о праве собственности на незавершённое строительством здание торгового комлекса (т.1 л.д.122).

В настоящее время правообладателем указанных объектов является ООО «Управляющая компания «Перспектива» (т.1 л.д.52-53). Считая, что при наличии прав инвесторов на незавершённый строительством объект, расположенный под ним земельный участок не мог выставляться на торги, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора суд учитывает следующее. В соответствии со статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

По смыслу названной нормы, лицо, обратившееся в суд с иском об оспаривании торгов, должно доказать наличие у него материально-правового интереса. Судом установлено, что ООО «Фотос» заявку на участие в торгах не подавало. Довод Общества о незаконности выставления земельного участка, обременённого правами инвесторов на находящийся на нём незавершённый строительством объект противоречит пункту 2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьёй 38 названного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 той же статьи. Указанное в пункте 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации исключение установлено для иных случаев и неприменимо к рассматриваемой ситуации. Судом установлено, что на дату проведения торгов права предыдущих пользователей земельным участком были прекращены. Наличие у истца статуса соинвестора в отношении незавершённого строительством объекта, а также возможность последующего оформления им права собственности на незавершённый строительством объект сами по себе не порождают у него предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на выкуп земельного участка, расположенного под объектом недвижимости. При предоставлении земельного участка в аренду для строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершённого строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. По этой причине судом отклонено ходатайство истца о приостановлении производства по делу до разрешения спора судом общей юрисдикции о признании права собственности соинвесторов на незавершённый строительством объект. Даже при подтверждении такового судебным решением порядок получения прав земелепользователей регулируется вышеназванными нормами. Таким образом, приватизация спорного земельного участка в данном случае могла быть совершена только на торгах. Поскольку истец не подавал заявку на участие в конкурсе, он не является лицом, заинтересованным в оспаривании торгов. Довод об объективной невозможности участия в конкурсе по причине наличия условия об обладании претендентом проектной документацией на объект опровергается материалами дела. В материалах дела имеется копия опубликованного в газете «Новая Костомукша» от 29.11.07 объявления о продаже проектной документации, имеющей положительное заключение Государственной экспертизы для строительства объекта на данном земельном участке. Названная публикация предполагала право любого заинтересованного лица на приобретение проекта. Истец не воспользовался этим правом. Поскольку истец не доказал свою заинтересованность в оспаривании торгов, суд отказывает в удовлетворении иска.

Заявление истца о фальсификации доказательств - поданных ООО «Гарантстрой» и предпринимателем Гарюткиным В.В. предложений по цене, а также ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы названных документов судом отклонено по той же причине. В любом случае, независимо от результата рассмотрения заявления и выводов экспертизы по способу изготовления предложения по цене и определению подлинности подписи Гарюткина В.В. на нём, иск лица, не подтвердившего свой интерес в оспаривании торгов, не подлежит удовлетворению. На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении иска. Расходы по госпошлине в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать полностью.

2. Решение может быть обжаловано:

­ в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

­ в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка