ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 мая 2009 года Дело N А32-18254/2008

15АП-924/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2009 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Авдониной О.Г., судей Ехлаковой С.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии: от ответчика: представителя Ерохина М.В. по доверенности от 14.10.2008, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 08 декабря 2008 года по делу N А32-18254/2008-10/213

по иску администрации муниципального образования города Краснодар

к ответчику индивидуальному предпринимателю Урумову Александру Юрьевичу при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю об освобождении земельного участка и о погашении в ЕГРП регистрационной записи о праве аренды на земельный участок,

принятое в составе судьи Ильенко Е. И.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Урумову Александру Юрьевичу (далее - ответчик, предприниматель) об обязании освободить земельный участок площадью 17,5 кв. м. с кадастровым номером 23:43:03:05:56:145, расположенный в Центральном административном округе города Краснодар по ул. Гоголя-Красноармейской с приведением его в первоначальное состояние.

Требование мотивировано тем, что земельный участок предоставлен предпринимателю по договору аренды от 07.05.2001 сроком до 28.03.2006. По истечении срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 27.03.2008 администрацией в адрес предпринимателя направлено уведомление N3512/02-14 о прекращении договора аренды, которое получено предпринимателем 28.03.2008. Предпринимателем земельный участок не возвращен.

Администрация также просила аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права аренды на спорный земельный участок.

Определением суда первой инстанции от 11.09.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением суда первой инстанции от 08.12.2008 администрации в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд указал, что на арендованном земельном участке располагается магазин, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, следовательно, предприниматель в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка под объектом.

В части требования о погашении записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды предпринимателя на земельный участок суд указал, что требование об исключении записи из ЕГРП является способом восстановления нарушенного права в случае признания недействительным зарегистрированного права собственности, заявленного в рамках спора о праве на имущество.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новое решение.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- главой администрации г. Краснодара было принято распоряжение от 19.10.2005 N 885-р «О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара». Во исполнение Генерального плана города Краснодара был издан ряд нормативных актов органа местного самоуправления, в том числе распоряжение N1199-р от 07.05.2007 «Об инвестиционном проекте». Согласно указанному распоряжению в период с 2007 по 2010 годы необходимо осуществить реализацию проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - им. Гоголя - Коммунаров. 27.03.2007 между администрацией и ООО «Вариант» было заключено соглашение о сотрудничестве при реализации проектов комплексной застройки реконструкции центральной части города. ООО «Вариант» согласовано место размещения торгового комплекса в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Спорный земельный участок, предоставленный ответчику, входит в состав земельного участка, предназначенного для застройки ООО «Вариант». Судом указанные обстоятельства не учтены.

- суд не учел, что в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 07.05.2001 N 473 земельный участок был предоставлен предпринимателю для эксплуатации объекта из сборно-разборных конструкций. Объект недвижимости на данном земельном участке был возведен предпринимателем в нарушение условий договора, наличие капитального строения не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

- в пункте 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен приоритет прав собственника земельного участка над правом собственника объекта недвижимости. Правоотношение с предпринимателем не подпадает под исключение, предусмотренное абзацем 3 пункта 2 указанной статьи.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель доводы администрации не признал, указав, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности. В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность. В силу пункта 2 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации о предстоящем изъятии земельного участка арендатор должен быть уведомлен не позднее, чем за один год до изъятия. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Администрация МО г. Краснодар и УФРС по Краснодарскому краю явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.

В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке, определённом положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.05.2001 на основании постановления главы администрации г. Краснодар от 28.03.2001 N 364 между администрацией г. Краснодара (арендодатель) и ИП Урумовым А.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 473 (после перерегистрации N 4300000447). По условиям данного договора предпринимателю в аренду сроком на 5 лет был предоставлен земельный участок площадью 17,5 кв.м. для размещения и эксплуатации магазина в составе торгово-бытового комплекса на территории кооперативного рынка в Центральном административном округе г. Краснодара (т. 1 л.д. 10-14).

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в ЕГРП, в подтверждение чего ИП Урумову А.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 09.07.2001 серии 23-АА N 253726 (т. 1 л.д. 46).

По истечению срока действия договора стороны продолжили его исполнение, что подтверждается актом обследования земельного участка N 309-д от 02.07.2008, составленным Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар (т. 1 л.д. 8).

В связи с этим, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был возобновлён на прежних условиях на неопределённый срок.

Воспользовавшись правом, закреплённым пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация направила ИП Урумову А.Ю. письмо N 3512/02-14 от 27.03.2008, в котором уведомило предпринимателя о прекращении договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 7).

Указанное письмо было получено ИП Урумовым А.Ю. 28.03.2008, что подтверждается подписью предпринимателя, проставленной на письме.

Отказ предпринимателя освободить земельный участок явился основанием для предъявления администрацией иска по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.08.2008 за Урумовым А.Ю. признано право собственности на магазин капитального строительства под лит. «Г153» (помещение N 2) площадью 13,6 кв.м. в г. Краснодаре по ул. Карасунской, 86, расположенный на спорном земельном участке (т. 1 л.д. 23).

Право собственности Урумова А.Ю. на указанный магазин прошло государственную регистрацию, о чём в ЕГРП сделана регистрационная запись N 23-23-01/450/2008-479, и предпринимателю выдано свидетельство о регистрации права серии 23-АЕ N 213478 от 01.10.2008 (т. 1 л.д. 26).

Определением Краснодарского краевого суда от 31.03.2009, вынесенным по результатам рассмотрения кассационной жалобы Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 01.08.2008 было оставлено без изменения (т. 2 л.д. 18-19).

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Также согласно части 1 статьи 6 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, сторонами соблюден предусмотренный законом порядок заключения договора аренды спорного земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков. Это право подлежит реализации путем заключения гражданско-правовой сделки - договора аренды земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в установленном порядке.

Порядок приобретения прав на земельные участки, в том числе права аренды, предусмотрен пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная норма является специальной, поскольку в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Администрация при обращении в арбитражный суд с настоящим иском в качестве правового основания иска указала статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме каждая из сторон продленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Однако, в рассматриваемом случае следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которые в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к земельным отношениям имеют приоритет перед нормами федеральных законов.

Специфика заключения договора аренды земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключается в установлении законодателем нормативного правила о неразрывной связи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, реализованного, в частности, в запрете на отчуждение указанных объектов по отдельности (принцип единой судьбы - подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также в установлении исключительного права собственника объекта недвижимости на выкуп или заключение договора аренды земельного участка под объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Лишение ИП Урумова А.Ю. права на пользование земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственника объекта недвижимости получить в пользование земельный участок под объектом недвижимости.

В рассматриваемом случае отсутствуют основания для удовлетворения требования об освобождении ответчиком занимаемого земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащего ИП Урумову А.Ю. на праве собственности объекта недвижимости, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

С учётом указанных обстоятельств, довод заявителя жалобы о том, что суд при вынесении решения не исследовал вопрос о наличии оснований для сохранения объектов недвижимости на земельном участке после прекращения действия договора аренды, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, как не имеющий значения для правильного разрешения спора.

Заключение администрацией инвестиционного соглашения с ООО «Вариант» о реконструкции рынка, в пределах которого расположен спорный земельный участок, и издание главой администрации г. Краснодар постановления N 2107 от 21.11.2007 «Об утверждении ООО «Вариант» материалов предварительного согласования торгового комплекса в Центральном внутригородском округе города Краснодара», не имеют правового эффекта для собственника объекта недвижимости и законного владельца земельного участка в отсутствие акта о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Следствием существования законодательного установления принципа единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества является правило, установленное в статье 239 Гражданского кодекса Российской Федерации - отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, осуществляется в том случае, когда участок необходим для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли.

Таким образом, для изъятия земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости необходимо соблюдение процедуры резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом необходимым условием является также решение вопроса о судьбе объекта недвижимости на земельном участке.

Акт о резервировании земельного участка ограничивает права на недвижимое имущество в понятии статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По смыслу названной нормы государственная регистрация ограничений прав также является единственным доказательством их существования.

В материалы дела не представлены доказательства резервирования земельного участка, принадлежащего ИП Урумову А.Ю. на праве аренды, для государственных или муниципальных нужд.

В связи с отказом в удовлетворении требования об освобождении спорного земельного участка подлежит отклонению также требование об аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним права аренды, как взаимосвязанное и вытекающее из иска об освобождении земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 декабря 2008 года по делу N А32-18254/2008-10/213 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка