ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 ноября 2009 года Дело N А65-17030/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 ноября 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е. судей Балашевой В.Т. и Терентьева Е.А., протокол судебного заседания вела секретарь Саунина Ю.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная Компания», г. Нижнекамск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2009, принятое по делу NА65-17030/2009 судьей Камалиевым Р.А., по иску закрытого акционерного общества «Управляющая компания «АС Менеджмент» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная Компания», г. Нижнекамск, с привлечением третьего лица:

- открытое акционерное общество «Сервейинговая копания «Единая арендная система», г. Казань, о взыскании задолженности в сумме 40 071 руб. 23 коп.,

от истца - Царёв Р.В., доверенность от 27.12.2008 N 47,

от ответчика - Ершов А.А. Доверенность от 01.08.2009

от третьего лица - Царёв Р.В., доверенность от 29.12.2008 N 38/08

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «АС Менеджмент» ДУ «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная компания», г. Нижнекамск, о взыскании 40 071 руб. 23 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 17 871 руб., задолженность по коммунальным услугам в сумме 5 733 руб. 24 коп, задолженность по эксплуатационным услугам в сумме 1 185 руб. 60 коп., пени в сумме 24 789 руб. 84 коп., а также в возмещение представительских расходов 9 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.07.2009 (т. 1 л.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сервейинговая компания «Единая арендная система», г. Казань.

До принятия судебного акта по существу спора, истец уточнил исковые требования и заявил о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 156 817 руб., по коммунальным услугам в сумме 22 584 руб. 98 коп., по эксплуатационным услугам в сумме 50308 руб.83 коп. за период с января по апрель 2009, пени за просрочку платежа за период с 11.01.2009 по 06.07.2009 в сумме 107 055 руб. 96 коп.

Заявленные уточнения приняты судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2009 (л.д. 146-151) исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная компания» в пользу истца взыскан долг по аренде в сумме 156 817 руб. 08 коп., в возмещение оплаты коммунальных услуг 22 584 руб. 98 коп., задолженность по эксплуатационным услугам в сумме 50 308 руб. 83 коп. за период с января по апрель 2009 года, пени за просрочку платежа в сумме 35 000 руб. за период с 05.02.2009 по 30.06.2009, в возмещение представительских расходов 4 000 руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 2 445 руб. 83 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная компания» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 5 789 руб. 51 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Строительно-Отделочная Компания» обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 4-6), в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По утверждению представителя ответчика решение принято с нарушением норм материального права.

Представитель истца и третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве (т. 2 л.д. 23-24).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого Арбитражным судом Республики Татарстан.

Из материалов дела следует, что ОАО «Инстрой» (принципал) и ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система» (агент) заключили агентский договор от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС (л.д. 24-26) с дополнительными соглашениями, согласно которым агент обязуется за вознаграждение по поручению принципала от своего имени, но за его счет осуществлять поиск потенциальных контрагентов, заключать с ними договоры аренды нежилых помещений и земельных участков, находящихся по адресу: г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6, АБК (офисное здание), гаражи, выполнять функции арендодателя по заключенным договорам аренды, в том числе получение по ним арендных платежей на свой расчетный счет.

АБК (офисное здание), площадью 687 кв. м., в отношении которого агент совершает юридические и фактические действия, принадлежат ОАО «Инстрой» (принципал) на праве собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2008 N692937, запись о регистрации права собственности произведена 05.05.2004, номер регистрации 16-53.0-10.2004-3528.1 (л.д. 80).

Договор от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС заключен сроком действия до 31.12.2006.

Дополнительным соглашением от 01.01.2007 (т. 1 л.д. 32) срок действия договора пролонгирован до 31.12.2009.

Дополнительным соглашением от 31.03.2009 стороны досрочно расторгли агентский договор с даты подписания соглашения в порядке, предусмотренном договором (т. 1 л.д. 27).

Во исполнении агентского договора ОАО «Сервейинговая компания «Единая арендная система» (арендодатель) и ООО «Строительно-Отделочная Компания» (арендатор) заключили договор аренды нежилого объекта недвижимости от 01.10.2008 N ЕАС-41/81 Щ/08-16689 (т. 1 л.д. 7-20), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 177, 68, расположенные по адресу: г. Нижнекамск, ул. Студенческая,6 пом. 1, АБК (Литера А), назначение здания: Комплексный, этаж 1, номер помещений: 53, 54, 55, 56, 57, 58 (часть), 59, 60, 61, 62, 63, а арендатор обязуется принять объект аренды и своевременно уплачивать арендную плату и возмещать расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Назначение арендованного объекта - организация сауны (п. 1 .3. договора).

В п.1.4 и 1.5 договора стороны определили, что арендуемый объект и его инженерные сети находятся в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с условиями договора и его назначением. Объект обозначен штриховкой на плане 1-го этажа здания согласно выкопировке из технического паспорта с инв. N 1557.

Факт передачи объекта аренды оформлен актом от 15.11.2008 (л.д. 34).

По условиям договора ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, возмещать коммунальные и эксплуатационные услуги в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором, независимо от фактического пользования имуществом (п.3.4.5 договора).

Порядок расчетов за пользование имуществом определен в Приложении N2 к договору аренды, согласно которому ежемесячная арендная плата определена в размере 36 138 руб. 34 коп. (без учета НДС), и подлежит уплате не позднее 5 числа следующего за расчетным месяца.

Приложениями N N 2 и 4 к договору, стороны определили порядок оплаты и размер арендных платежей (л.д. 15, 18-19).

Ссылаясь на статьи 307-309, часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил факт нарушения ответчиком своих обязательств по внесению арендных и возмещению коммунальных платежей.

За период с 11.01. 2009 по апрель 2009 года задолженность ответчика по арендной плате составляет 156 817 руб. 08 коп., по возмещению коммунальных платежей - 22 584 руб. 98 коп., по возмещению эксплуатационных платежей -50 308 руб. 83 коп.

Размер задолженности подтвержден материалами дела и сторонами не оспорен. Ответчик не представил доказательства оплаты предъявленной к взысканию задолженности.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленных истцом требований.

Истцом предъявлены ко взысканию с ответчика штрафные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 4.2.2. договора аренды на сумму долга истец начислил пени в сумме 107 055 руб. 96 коп. из расчета 0,5% за каждый день просрочки за период с 11.01.2009 по 06.07.2009.

Проверив расчет пени, руководствуясь статьями 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 14.07.1997 N 17, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца, взыскав с ответчика пени в сумме 35 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выполняя обязанность соблюдения принципов разумности и соблюдения баланса интересов сторон, суд первой инстанции, учитывая степень сложности дела и характер спора, объем оказанных услуг, правомерно взыскал с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате услуг представителя 4000 руб.

В апелляционной жалобе заявитель, не оспаривая суммы долга и пени, полагает, что у истца отсутствуют основания на обращение в арбитражный суд с настоящим иском.

Указанный довод является ошибочным.

Договор аренды со стороны арендодателя подписан ОАО «СК «ЕАС» на основании агентского договора от 01.06.2004 N142/Инс-04-АНС (л.д. 24-26).

Дополнительным соглашением от 01.01.2007 срок действия агентского договора продлен до 31.12.2009.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 27.01.2009 серии 16-АБ 024884 (запись регистрации 11.01.2009) в настоящее время собственником здания по ул. Студенческая, д.6, пом.1, является Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «АС Менеджмент» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» (т. 1 л.д. 43).

10.03.2009 истец уведомил ответчика о смене собственника на объект аренды, сообщил реквизиты истца для перечисления арендной платы и направил для подписания Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого объекта недвижимости от 05.10.2008, в которых наряду с другими условиями, предложил внести изменения о смене арендодателя.

Дополнительное соглашение ответчиком не подписано.

22.04.2009 истец направил ответчику уведомление N 8/266, в котором известил его о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке без обращения в суд в соответствии с подпунктом 7.4.5 пункта 7.4 договора аренды, и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несвоевременным внесением арендной платы и/или возмещения коммунальных и эксплуатационных услуг, в том числе в неполном объеме, два и более раза, независимо от последующей уплаты указанных платежей. В этом же уведомлении истец указал, что договор считается расторгнутым со следующего дня после получения ответчиком уведомления, с момента расторжения ответчик не имеет права пользования арендованным объектом и должен его освободить (л.д. 42).

С 11.01.2009 арендодателем по заключенному договору является ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» ДУ «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд».

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При этом арендатор должен быть уведомлен о смене собственника арендуемого им имущества с указанием реквизитов нового арендодателя.

Таким образом, суд установил, что в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком. Право требования арендной платы перешло к новому собственнику объекта недвижимости - ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент» ДУ «Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд».

Довод ответчика о том, что он не должен вносить арендные платежи, так как расторгнул договор аренды в соответствии с п. 7.5 договора, освободив помещение в январе 2009 года, и предложив третьему лицу принять объект аренды, необоснован.

Исследовав условия п. 7.5 договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что из данного пункта не следует право арендатора на одностороннее расторжение договора.

При наличии действующего договора аренды у арендодателя отсутствовала обязанность по принятию от арендатора объекта аренды по Акту приема-передачи.

Кроме того, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с п.7.4 договора истец правомерно реализовал свое право на одностороннее расторжение договора аренды в связи с несвоевременным внесением арендной платы или возмещения коммунальных и эксплуатационных услуг, в том числе внесение в неполном объеме два или боле раз независимо от последующей уплаты указанных платежей, что подтверждается уведомлением от 22.04.2009 N 8/266 (л.д. 67-68).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательств возврата помещения истцу по акту приема-передачи после прекращения договора аренды в материалах дела не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права. Оснований для его отмены или изменения не имеется.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2009 заявителю апелляционной жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в сумме 1 000 руб. до принятия судебного акта по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, которая в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2009, принятое по делу NА65-17030/2009, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная Компания», г. Нижнекамск, - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-Отделочная Компания», г. Нижнекамск, в доход федерального бюджета государственную пошлину по жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка