ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2010 года N 14831/09
[Суд признал недействительным договор купли-продажи объекта муниципальной собственности, поскольку в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной]
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.; членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Куликовой В.Б., Маковской А.А., Нешатаевой Т.Н., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф., рассмотрел заявление индивидуального предпринимателя Горячей Т.Н. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Красноярского края от 12.03.2009 по делу N А33-16188/2008 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.08.2009 по тому же делу.
В заседании принял участие представитель муниципального образования "Большеулуйский район Красноярского края" в лице администрации Большеулуйского района (ответчика) - Вышар Т.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Куликовой В.Б. и объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Горячая Т.Н. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию "Большеулуйский район Красноярского края" (далее - муниципальное образование) в лице администрации Большеулуйского района (далее - администрация района, администрация) о признании недействительным заключенного между ними договора от 20.03.2008 купли-продажи объекта муниципальной собственности - здания магазина общей площадью 370,2 кв. метра, расположенного по адресу: Красноярский край, с.Большой Улуй, ул.Просвещения, д.2, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Иск мотивирован тем, что в нарушение требований пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ) спорное здание было отчуждено истцу без земельного участка, занимаемого этим зданием, в результате чего истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на данный объект. Земельный участок под зданием в порядке кадастрового учета на день совершения оспариваемой сделки купли-продажи не был сформирован.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.03.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 26.08.2009 отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции предприниматель просит их отменить как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих порядок одновременной продажи объекта недвижимого имущества и занимаемого им земельного участка, принадлежащих одному собственнику. Вопреки установленному законодательством порядку на аукционе продано здание магазина без земельного участка, который в этот период не был сформирован в размере, соответствующем размеру здания, и не прошел кадастровый учет с присвоением ему определенного кадастрового номера. Регистрационная служба отказала предпринимателю (покупателю) в государственной регистрации перехода к нему права собственности на упомянутое здание магазина, поскольку оно было продано без земельного участка.
В отзыве на заявление администрация района просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, постановление суда апелляционной инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.
В газете "Вести" от 16.02.2008 была опубликована информация о том, что на основании постановления главы Большеулуйского района Красноярского края от 07.02.2008 N 137 "О проведении аукциона по продаже муниципального имущества" 20.03.2008 будет проведен открытый аукцион по продаже муниципального имущества - нежилого здания торгового назначения (магазина) общей площадью 370,2 кв.метра, расположенного по упомянутому адресу, с указанием на то, что объект находится на земельном участке с кадастровым номером 24:09:3101031:0002, использование которого осуществляется арендатором на основании договора аренды земельного участка от 12.01.2004 N 2217 для ведения торговой деятельности, начальная цена выставленного на аукцион имущества составляет 1223554 рубля. При этом в данном извещении не сообщалось, что в стоимость выставленного на аукцион объекта входит стоимость занятого им земельного участка.
Согласно упомянутому в названном сообщении договору аренды земельного участка от 12.01.2004 N 2217, заключенному между администрацией Большеулуйского сельсовета (арендодателем) и предпринимателем (арендатором), в аренду был передан земельный участок общей площадью 289 кв.метров, находящийся по тому же адресу, в целях ведения торговой деятельности сроком с 12.01.2004 по 11.01.2014, на участке имеется нежилое здание.
В последующем по соглашению об уступке прав от 13.10.2008 администрация Большеулуйского сельсовета передала права арендодателя по названному договору администрации района.
Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов были отнесены земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.
По итогам аукциона, проведенного 20.03.2008, между муниципальным образованием (продавцом) и предпринимателем (победителем аукциона, покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого здания магазина общей площадью 370,2 кв.метра, находящегося в муниципальной собственности, за 3003825 рублей (цена определена протоколом аукциона от 20.03.2008), и эта сумма была уплачена покупателем в порядке исполнения данного договора.
Однако сообщением Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 22.10.2008 в удовлетворении заявления сторон упомянутой сделки о государственной регистрации перехода права собственности на названное здание к покупателю было отказано в связи с нарушением при ее совершении законодательства, регулирующего порядок совместной продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу.
На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.
Пунктом 1 статьи 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.
Выводы суда кассационной инстанции о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.
При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Поскольку постановление суда апелляционной инстанции соответствует материалам дела и законодательству, оно подлежит оставлению без изменения.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.08.2009 по делу N А33-16188/2008 Арбитражного суда Красноярского края отменить.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по тому же делу оставить без изменения.
Председательствующий
А.А.Иванов
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт
Высшего Арбитражного Суда РФ
www.arbitr.ru (сканер-копия)
по состоянию на 04.05.2010
