33-323/2009

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Республики Карелия

от 13 февраля 2009 года

     г. Петрозаводск

[Сервитут подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»]

     в составе: председательствующего Рочевой Е.С.

     и судей Сильченко Р.П., Рогинского A.M.

рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе истца на решение Сортавальского городского суда от 19 ноября 2008 года по иску С. к Администрации Сортавальского муниципального района, П., К. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Сильченко Р.П., объяснения С, поддержавшего жалобу, объяснения П. и его представителя, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Иск заявлен по тем основаниям, что истец имеет в собственности земельный участок площадью 1619 кв.м., расположенный по адресу г. Сортавала, ул. Б., кадастровый номер что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.10.2003 г., в соответствии с постановлением Главы самоуправления г. Сортавала от 14.08.2003 г. № 580 прилегающая к земельному участку истца территория площадью 200 кв.м. обременена правом проезда к его земельному участку, указанный проезд необходим истцу для проезда грузового и легкового автотранспорта, для производства погрузочно-разгрузочных работ. С апреля 2008 года П. стал чинить истцу препятствия в пользовании проездом к строениям, расположенным на земельном участке истца. В июне 2008 году истцу стало известно о том, что П. является собственником смежного с ним земельного участка (1/2 доля в праве) на основании договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права.

Также в судебном заседании у мирового судьи П. не отрицал о том, что ему известно о наличии постановления от 14.08.2003 г. № 580, однако не считает это постановление сервитутом. Истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку при его заключении нарушены законы. Так, ст. 275 ГК РФ предусматривает сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок. Ст. 36 п.7 предусмотрено, что границы земельного участка устанавливаются с учетом границ смежных земельных участков, однако границы проданного П. земельного участка не были согласованы с истцом. Ст. 16, 17 «О землеустройстве» предусмотрено, что при упорядочении существующих объектов землеустройства определяется местоположение границ объектов землеустройства. Определение местоположения и границ земельного участка на местности осуществляется путем межевания земельного участка, которое включает в себя работы по определению границ участка на местности и их согласование.

Кроме того, п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» установлено, что в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если при межевании земельных участков нарушены права смежных пользователей. Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ответчиками с момента ее совершения, обязать П. освободить земельный участок, который постановлением Главы самоуправления г. Сортавала от 14.08.2003 г. № 580 обременен правом проезда к земельному участку истца и взыскать с ответчиков в пользу истца судебные издержки.

Определением суда от 24.07.2008 г. к участию в деле был привлечен в качестве соответчика К., второй покупатель оспариваемого договора купли-продажи.

В судебном заседании истец и его представитель, действующий в порядке ст. 53 п.6 ГПК РФ требования поддержали и просили применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: считать незаключенным указанный договор купли-продажи и обязать ответчиков освободить земельный участок, так как заключенная между сторонами сделка по купле-продаже земельного участка не соответствует закону.

С. пояснил суду, что весной 2008 года П. стал чинить ему препятствия в проезде к его (С.) земельному участку, на котором расположена база, а затем закрыл ворота на территорию. Считает, что право проезда по земельному участку, принадлежащему П. и К. у него возникло на основании постановления № 580. Для регистрации обременения в регистрирующий орган не обращался, полагает, что это являлось обязанностью АСМР. Пименов и Киселев направляли ему письмо об установлении платы за проезд, но он с этим не согласен. Также с ним не были согласованы границы земельного участка, однако не отрицает, что наложение границ земельных участков отсутствует.

Г. пояснил суду, что С, приобретая земельный участок, полагал, что проезд к данному земельному участку ему обеспечен постановлением Главы самоуправления № 580. В настоящий момент истец не имеет возможности пользоваться данным проездом. Кроме того, С. является соседним землепользователем и с ним должны были быть согласованы границы земельного участка, передаваемого П. и К. При переходе прав на земельный участок сервитут сохраняется.

Ответчики П., К. и их представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности и в порядке ст. 53 п. 6 ГПК РФ требования истца не признали. Представитель пояснил, что в соответствии со ст. 274 ч. 3 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ частные сервитуты подлежат государственной регистрации. Это же требование содержится и в ФЗ «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Полагает, что вопросы формирования земельного участка не относятся к сделке купли-продажи. Более того, земельный участок, принадлежащий С, не накладывается на земельный участок, отведенный ответчикам. На момент формирования земельного участка ответчикам земельный участок С. имел кадастровый номер.

П. пояснил, что автомашины, подъезжающие к торговой базе истца «разбивают» территорию земельного участка. Ему (П.) и К. приходится ремонтировать территорию, кроме того, на территории имеется охрана, за содержание которой оплату производит он и К. Истцу направлялось предложение об участии в расходах по содержанию его проезда и сотрудников охраны, однако С. от этого предложения отказался. При формировании земельного участка и осуществлении договора купли-продажи данных о наличии частного сервитута в регистрирующих органах не имелось.

К. позицию своего представителя и П. поддержал, также пояснив, что на все предложения относительно использования земельного участка для проезда машин С. отвечает отказом.

Представитель Администрации Сортавальского муниципального района (далее - АСМР), действующая на основании доверенности, требования истца не признала. Пояснила, что из текста постановления № 580 не следует, где расположен земельный участок площадью 200 кв.м., в связи с чем не представляется возможным его идентифицировать. Кроме того, истцом не соблюдена процедура установления сервитута. На момент формирования земельного участка ответчикам земельный участок, принадлежащий С, находился на кадастровом учете и его границы были определены, в связи с чем, согласования с С. по границам участка не требовалось. Также считает, что заявленные истцом требования не согласуются с положениями ст. 166 ГК РФ. Решением суда в удовлетворении заявления отказано.

С таким решением не согласен С, в кассационной жалобе он просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении его заявления. Указывает, что в соответствии с постановлением Главы самоуправления г. Сортавала от 14 августа 2003 г. № 580 прилегающая к его земельному участку территория площадью 200 кв.м. обременена правом проезда к его земельному участку. Указанный проезд ему необходим для проезда грузового и легкового автотранспорта, для производства погрузочно - разгрузочных работ. И это обстоятельство является существенным условием договора купли-продажи, исполненного между Администрацией Сортавальского муниципального района и ним.

Ответчики, купившие впоследствии (12 ноября 2007 года) спорный земельный участок, по существу купили его с сервитутом, что противоречит ст. 274 ГК РФ, так как проезд является местом общего пользования на земельном участке 200 кв.м. и продаже не подлежит, что и было закреплено вышеуказанным постановлением Главы самоуправления г. Сортавала. Кроме того, ссылается на то, что договор заключен с нарушением абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РК, поскольку границы проданного ответчикам земельного участка не были с ним согласованы. Также считает, что вывод суда о том, что в ЕГРП сведений о регистрации обременения правом проезда к земельному участку истца не имеется, является неправомерным, поскольку в деле имеется запись об обременении участка ответчиков правом проезда к земельному участку гр-на С.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Установлено, что истец имеет в собственности земельный участок площадью 1619 кв.м., расположенный по адресу г. Сортавала, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.10.2003 г. Также в собственности истца имеется здание склада, расположенное по адресу г. Сортавала, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.01.2007 г. Кроме того, по адресу г. Сортавала, земельный участок в собственности имеют П. и К. (по 1\2 доли в праве). Право собственности ответчиков на земельный участок также зарегистрировано в установленном законом порядке. В свидетельствах о государственной регистрации права сведения о существующих ограничениях (обременениях) отсутствуют. Основанием приобретения права собственности ответчиков на земельный участок явился договор купли-продажи земельного участка от 12.11.2007 года. На момент формирования и приобретения ответчиками земельного участка, земельный участок, принадлежащий С, состоял на кадастровом учете, имел четко определенные границы, в связи с чем, оснований для получения согласования установления границ с С. не имелось. Кроме того, как следует из пояснений сторон, границы земельного участка ответчиков не накладываются на границы земельного участка истца.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Указанные требования закона при заключении оспариваемого договора купли-продажи сторонами соблюдены. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременении земельного участка и ограничениях его использования.

Довод истца о том, что нарушаются его права при пользовании земельным участком, находящимся у него в собственности, со ссылкой на наличие частного сервитута, установленного постановлением Главы самоуправления № 580 от 14.08.2003 г. является несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ частные сервитуты устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством. Статьей 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления ему права ограниченного пользования соседним участком (сервитут). Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 27 данного Закона государственная регистрация сервитута проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

Довод жалобы о том, в кадастровом плане земельного участка, приобретенного ответчиками, имеется запись об обременении правом проезда к его земельному участку, что подтверждает наличие сервитута, также является необоснованным.

Установлено, что истец и АСМР не обращались с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган.

Как следует из материалов дела в ЕГРП сведений о регистрации обременения правом проезда к земельному участку истца по земельному участку ответчиков не имеется, т.е. указанное обременение не прошло в установленном законом порядке государственную регистрации. Кроме того, из постановления № 580, на которое ссылается истец, невозможно сделать вывод о месторасположении земельного участка площадью 200 кв.м., поэтому не представляется возможным идентифицировать указанный земельный участок.

Не является основанием для отмены решения суда и довод жалобы о том, что при межевании земельных участков нарушены права истца как смежного землепользователя, поскольку на момент формирования земельного участка ответчикам земельный участок, принадлежащий С, находился на кадастровом учете и его границы были определены, поэтому согласования с С. по границам участка не требовалось.

Учитывая это, суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка между АСМР, П. и К. заключен в соответствии с законом, следовательно, не является ничтожной сделкой.

Доводы кассационной жалобы аналогичны тем, которые являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана должная оценка, которую судебная коллегия с учетом вышеизложенного находит правильной.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Руководствуясь статьями 360, 361, 362, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса, РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Сортавальского городского суда от 19 ноября 2008 года по настоящему делу оставить без изменения, жалобу истца - без удовлетворению.

     Председательствующий

Судья