СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2022 года Дело N 33-651/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
Председательствующего - Панеш Ж.К.,
судей - Муращенко М.Д. и Сиюхова А.Р.,
при секретаре судебного заседания - Дауровой М.Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Гиагинского районного суда Республики Адыгея от 22.11.2022, которым постановлено
Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, заключенный 24.07.2020 между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 и удостоверенный нотариусом Гиагинского нотариального округа ФИО7
Заслушав доклад судьи Панеш Ж.К., объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО10, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи.
В обоснование иска указала, что 24.07.2020, она и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 1477 кв.м., с кадастровым номером N и размещенной на нем 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 01:01:0800103:30. Договор удостоверен нотариусом Гиагинского нотариального округа ФИО7
Согласно условиям договора, ФИО1 имеет намерение продать 1/2 долю земельного участка и ? долю жилого дома ФИО2 Стороны обязуются до 23.07.2030 заключить договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома по адресу: <адрес>.
ФИО2 в качестве задатка, в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, в обеспечение указанного договора передал ФИО1 10 000 рублей и обязался с ДД.ММ.ГГГГ выплачивать по 14 000 рублей ежемесячно, не позднее 15 числа каждого следующего месяца, путем перечисления денежных средств на счет, открытый в ПАО Сбербанк на имя ФИО1
Ответчик принял от истца указанные долю земельного участка и долю жилого дома полностью в таком виде, в каком они были на момент удостоверения предварительного договора, с правом вселения и проживания в вышеуказанном жилом доме. Однако, в нарушение пункта 10 предварительного договора купли-продажи N <адрес>3 от 24.07.2020, с января 2021 ФИО2 не производится оплата по договору, в связи с чем в его адрес направлена претензия о расторжения предварительного договора купли-продажи, с указанием о необходимости оформить расторжение предварительного договора в нотариальной форме.
Претензия ответчиком оставлена без ответа, в связи с чем ФИО1 просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи N <адрес>3 от 24.07.2020, удостоверенный нотариусом ФИО7, обязать ответчика оформить расторжение вышеуказанного договора в нотариальной форме, а также возложить на ответчика обязанность по оплате расходов, связанных с расторжением предварительный договор купли-продажи N <адрес>3 от 24.07.2020.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого указана выше, которое по доводам апелляционной жалобы просит отменить ответчик, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об оставлении исковых требований без рассмотрения. В качестве обоснования доводов апелляционной жалобы указал, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; дело рассмотрено судом первой инстанции без участия ответчика или его представителя, а изложенные в решении суда обстоятельства не соответствуют действительности.
Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, своего представителя не представил, надлежаще уведомлен о дате, времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со статьей 307 ГПК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу положений статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (часть 1 статьи 424 ГК РФ).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, независимо от наименования договора установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, 24.07.2020 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В силу пункта 4 Договора стороны обязались в срок до 23.07.2030 заключить договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома. Пунктом 10 Договора определено, что договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома по соглашению сторон будет заключен по цене 1 700 000 руб.
В соответствии с пунктом 5 Договора сумму в размере 10 000 руб. ФИО2 выдал в качестве задатка ФИО1 в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, в обеспечение указанного договора. Сумма задатка передана до подписания договора.
Пунктом 8 Договора установлено, что в случае неисполнения настоящего договора ФИО1 она обязана возвратить ФИО2 двойную сумму задатка.
В соответствии с пунктом 10 Договора расчет между сторонами по основному договору купли-продажи будет произведен в следующем порядке: ФИО2 до заключения основного договора купли-продажи обязуется выплачивать ФИО1 равными долями в сумме 14000 руб., начиная с 23.07.2020 ежемесячно, не позднее 15 числа каждого следующего месяца, путем перечисления денежных средств на счет ФИО1
ФИО2 принял от ФИО1 указанные долю земельного участка и долю жилого дома полностью в таком виде, в каком они были на момент удостоверений предварительного договора с правом вселения и проживания в вышеуказанном жилом доме.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всей существенным условиям договора.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заключенный, как предварительный. договор, предусматривает обязанность сторон заключить основной договор о продаже доли земельного участка и доли жилого дома не ранее осуществления окончательного расчета, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. По существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате товара в рассрочку (статья 489 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Согласно статье 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Соответственно, обязательственные правоотношения между продавцом и покупателем могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного частью 2 статьи 489 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено, что в нарушение пункта 10 Договора, ответчик не выполняет свои обязательства по ежемесячному внесению денежных средств на счет истицы в размере 14 000 руб. с января 2021 года и период просрочки на момент обращения в суд составил более 8 месяцев.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик не оспаривал факт прекращения исполнения им с января 2021 года обязательств по договору купли-продажи N <адрес>3 от 24.07.2002.
Таким образом, ответчик ФИО2 допустив просрочку более трех ежемесячных платежей в течение календарного года, существенно нарушил условия оспариваемого договора.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречат материалам дела.
Истцом 13.08.2021 в адрес ответчика была направлена претензия о неисполнении ФИО2 условий предварительного договора купли-продажи N <адрес>3 от 24.07.2002 и его расторжении (л.д. 6).
18.08.2021 ответчик направил ответ на претензию, указав о несогласии с выдвинутыми требованиями в претензии, то есть отказав в удовлетворении требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи.
Нарушений норм материального и гражданского процессуального права, влекущих в соответствии со статьей 330 ГПК РФ отмену или изменение судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 22.11.2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика ФИО2 - без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации через Майкопский городской суд Республики Адыгея
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.03.2022.
Председательствующий Ж.К. Панеш
Судьи М.Д. Муращенко
А.Р. Сиюхов
Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
