АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2024 года Дело N А10-4580/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 9 апреля 2024 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2024 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,
судей Дамбарова С.Д., Кушнаревой Н.П.,
при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Российские железные дороги" Волкова А.В. (доверенность от 19.10.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия, открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 июня 2023 года по делу N А10-4580/2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2023 года по тому же делу,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ермак" (далее - истец, общество, ООО "Ермак") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (далее - ответчик, управление) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении границ земельных участков, на которых расположены здания истца, в пределах площади, точек и координат, указанных в заключении землеустроительной экспертизы от 12.04.2023.
Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2023 года, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с судебными актами, управление и ОАО "РЖД" обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просили их отменить, в иске отказать.
В поданной жалобе управление указало, что к истцу не перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку переход такого права по договору купли-продажи действующим законодательством не предусмотрен. Также заявитель кассационной жалобы ссылается на его первичное право: на момент передачи обществу земельного участка 22.12.2006 земельный участок полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 03:24:34301:66 уже был поставлен государственный кадастровый учет 28.11.2005 на основании плана полосы отвода земель Улан-Удэнской дистанции пути ВСЖД КМ 5580-КМ 5669 от 1995 года. Управление полагает решение комитета по управлению муниципальным имуществом от 19.12.2006 N З-2287 незаконным, ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:000000:10 является разграниченным, и потому комитет не может распоряжаться указанным земельным участком; спорные объекты недвижимости частично расположены в границах федерального земельного участка, в связи с чем образование земельных участков должно производиться на основании решения собственника (Российской Федерации в лице управления). Кроме того, управление со ссылкой на положения статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указало, что истцом пропущены сроки исковой давности; со ссылкой на пункт 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации указало, что преобразование земельных участков с кадастровыми номерами 03:24:034301:407 и 03:24:034301:1281 согласно координат, установленных экспертом, невозможно в связи с расположением указанных участков в двух территориальных зонах (производственной (П) и зоне инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ-1)).
В поданной жалобе ОАО "РЖД" сослалось на невозможность применения в данном случае принципа единства судьбы прав на здание и на земельный участок, поскольку здания и земельный участок приобретены по разным договорам купли-продажи. ОАО "РЖД" полагает, что устанавливая границы земельных участков согласно заключению эксперта, суд увеличил площадь предоставленного истцу земельного участка по решению комитета по управлению муниципальным имуществом, и соответственно, площадь земельного участка с кадастровым номером 03:24:034301:66 уменьшилась, чем нарушаются права собственника и арендатора этого земельного участка. Также заявитель кассационной жалобы указал, что признание права собственности на земельные участки, находящиеся в двух разных территориальных зонах, противоречит положениям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, признание права собственности на земельный участок, на котором расположена автомобильная грунтовая дорога муниципального значения, нарушает права третьего лица, не привлеченного к участию в деле (муниципального образования). Кроме того, заявителем жалобы приведены доводы об установлении судом границ с нарушением приказа Министерства транспорта Российской Федерации от 06.08.2008 N 126 "Об утверждении норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отводов железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог".
В представленных возражениях на кассационные жалобы ООО "Ермак" с доводами кассационных жалоб не согласилось, сославшись на их необоснованность
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" доводы кассационной жалобы поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.
Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" (kad.arbitr.ru).
На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и возражениях на них, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, первоначально единый производственный комплекс, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Домостроительная, принадлежал госпредприятию ПСО "Домостроитель" и в результате приватизации перешел к АООТ "Домостроитель Азии", в ходе реализации имущества которого, здания относящиеся к производственному комплексу, были отчуждены иным лицам, в том числе ООО "Ермак".
Земельный участок под указанным производственным комплексом был предоставлен ПСО "Домостроитель" в постоянное (бессрочное) пользование площадью 5.15 га, в последующем - АООТ "Домостроитель Азии" площадью 4.15 га, ООО "Ермак" - площадью 1 га. на основании Постановлений Главы Администрации г.Улан-Удэ N 156 от 14.04.1999, N 254 от 14.04.1995.
ООО "Ермак" 14.01.2004 по договору купли-продажи приобрело у АООТ "Завод КПД-1" двухэтажное здание цеха 1963 года постройки общей площадью 265, 1 кв.м, инвентарный N 2162 литера В, расположенное по адресу: ул. Домостроительная, д. 11, строение 3, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается планом приватизации, регистрационным удостоверением от 16.06.1994 N 3996 и техническим паспортом МУП БТИ г. Улан-Удэ. Право собственности истца на здание зарегистрировано 03.03.2006 с присвоением кадастрового номера 03:24:000000:1040.
22.12.2006 на основании решения Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (далее также - комитет) от 19.12.2006 N З-2287 между обществом (покупатель) и комитетом (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, N 1136. По условиям указанного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель - земли поселений, общей площадью 12 500 кв.м, кадастровый номер 03:24:034301:0048, находящийся по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Домостроительная, 11, на котором расположены объекты недвижимости, ранее входящие в производственный комплекс ликвидированного АООТ "Завод КПД-1" и принадлежащие на праве собственности ООО "Ермак".
18.09.2008 общество заключило договор купли-продажи с Солдатенко Е.В., у которого на праве собственности с сентября 2004 года находились объекты недвижимого имущества - здания по ул. Домостроительная, д. 10, строения 3 и 4, 1985 года постройки, находящиеся на земельном участке, приобретенном ООО "Ермак" по условиям договора от 22.12.2006, заключенного с Комитетом. Право собственности общества на здание цеха механизации площадью 240, 9 кв.м по ул. Домостроительная, д. 10, строение 4 (кадастровый номер 03:24:000000:9335) и помещение площадью 136,9 кв.м по ул. Домостроительная, д. 10, строение 3 зарегистрировано в установленном порядке.
Ранее Солдатенко Е.В. приобрел указанное имущество у АООТ "Домостроитель Азии" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2004, в пункте 1.2 которого указано, что земельный участок на котором расположено имущество, принадлежит АООТ "Домостроитель Азии" на праве постоянного пользования на основании Постановлении Главы Администрации г.Улан-Удэ N 156 от 14.04.1999.
23.10.2009 на основании решения комитета от 25.09.2009 N З-3861 между обществом (покупатель) и комитетом (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, N 1564.
По условиям указанного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 983 кв.м, кадастровый номер 03:24:034301:407, находящийся по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Домостроительная, 10, строение 4, на котором расположено здание механизации, принадлежащее на праве собственности ООО "Ермак". Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 11.01.2010.
Из земельного участка с кадастровым номером 03:24:034301:48 впоследствии были образованы земельные участки с кадастровым номером 03:24:034301:390 и 03:24:034301:396. В июне 2009 года на основании указанных сделок на кадастровый учет поставлены приобретенные у комитета земельные участки - площадью 3 643 кв.м с кадастровым номером 03:24:034301:390 по ул. Домостроительная, 11, и площадью 8 165 кв.м с кадастровым номером 03:24:034301:396 по этому же адресу. 02.10.2009 на указанные участки зарегистрированы права общества.
Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 03:24:034301:396 образованы отдельные земельные участки под зданиями, которым присвоены кадастровые номера 03:24:034301:1277, 03:24:034301:1278, 03:24:034301:1279, 03:24:034301:1280, 03:24:034301:1281. Права собственности на участки зарегистрированы за истцом.
Как указано истцом, объекты, находящиеся в его собственности, в том числе, здание цеха механизации и производственного помещения по ул. Домостроительная, 10, строения 4 и 3, и часть здания цеха по ул. Домостроительная, 11, строение 3, вместе с находившимися под ними земельными участками, включены по результатам межевания в полосу отвода земель ОАО "РЖД".
В результате проведенных межевых работ 09.11.2005 сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 03:24:000000:66, который вошел составной частью в общий земельный участок полосы отвода с общим кадастровым номером 03:24:000000:10. 22.06.2007 на данный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, а 29.06.2007 он передан в аренду ОАО "РЖД".
Полагая проведение работ по межеванию полосы отвода железных дорог нарушающим права истца как собственника земельных участков и объектов недвижимости на них, включенных в полосу отвода, истец обратился в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения настоящего дела судом назначены землеустроительные экспертизы.
С учетом проведенных по делу экспертиз истец ссылался на необходимость установления границ земельных участков под зданиями, находящимися в собственности истца, поскольку право на земельные участки под зданиями возникло у истца с момента приобретения зданий.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 33, 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходил из наличия у истца права на земельные участки под принадлежащими ему зданиями, ранее входящими в единый производственный комплекс, и сформированными в целях эксплуатации этих зданий, из наличия нарушений прав истца нахождением зданий за пределами его земельных участков в результате неправомерного смещения границ указанных земельных участков при проведении кадастровых работ по определению координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:66, и, соответственно, обоснованности требований истца.
По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.
Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент приобретения обществом зданий), пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
К основным характеристикам земельного участка относятся его границы. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.
Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права и направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Требование, направленное на оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета земельного участка, должно рассматриваться в исковом порядке. Ответчиком по такому иску является собственник или иной правообладатель земельного участка.
Результатом разрешения судом требования об установлении границ земельного участка является установление: границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу, если судом будет установлено, что истец обладает данным земельным участком на законном праве; границ смежного земельного участка, принадлежащего ответчику.
К предмету доказывания по делам об установлении границ земельных участков относятся в том числе: факт и момент возникновения у истца права на смежный земельный участок; факт наложения границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу, и земельного участка, принадлежащего ответчику.
В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд признали доказанным и установленным, что здания, принадлежащие истцу на праве собственности, одно полностью, другое частично расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:0:0010, находящегося в федеральной собственности, который на основании договора N 06/07 от 21.02.2007 передан в аренду ОАО "РЖД" в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.
При этом судом установлено, что здания истца: здание цеха, расположенное по адресу: ул. Домостроительная, д. 11, и здания, расположенные по адресу: ул. Домостроительная, д. 10, строения 3 и 4, построены в 1963 году и в 1985 году соответственно, и при заключении истцом договоров купли-продажи земельных участков под зданиями от 22.12.2006 N 1136, от 23.10.2009 N 1564, воля комитета была направлена на передачу в собственность истца земельных участков, занятых спорными зданиями, в целях их эксплуатации.
Судом также установлено, что указанные здания при осуществлении межевых и кадастровых работ по формированию земельного участка с кадастровым номером 03:24:0:0010 в 2005 году не входили в инфраструктуру ОАО "РЖД" и находились на момент межевания во владении АООТ "Домостроитель Азии" и АООТ "Завод КПД-1", в том числе, вместе с 10 находившимися под ними земельным участками, которые в последствии были приобретены истцом, а сам земельный участок с кадастровым номером 03:24:0:0010 формировался как не затрагивающий координаты границ спорных зданий, и фактически часть участка, занятая зданиями и необходимая для их эксплуатации во владение ответчика (либо его арендатора) не передавалась, поскольку использовалась лицами, владеющим спорными зданиями.
Установив указанные обстоятельства, учитывая экспертные заключения землеустроительных экспертиз, которыми, в том числе, установлено местонахождение зданий истца, определены границы земельных участков под зданиями, принадлежащими истцу, и границы земельного участка полосы отвода, суды правомерно признали требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.
Довод управления о невозможности передачи прав на земельный участок по договору купли-продажи судом округа отклоняется как противоречащий положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Доводы управления о пропуске срока исковой давности были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонены со ссылкой на положения статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что рассматриваемый спор является разновидностью негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.
Доводы управления о первичности его права также были рассмотрены судами и получили надлежащую оценку.
Как указано выше, здания, принадлежащие истцу, построены в 1963 и 1985 годах, земельные участки под зданиями формировались в целях эксплуатации этих зданий и владения собственников зданий не выбывали.
