АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ  

РЕШЕНИЕ

от 16 декабря 2011 года Дело N А56-48064/2011

Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2011 года. Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2011 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Преснецовой Т.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Джамрулидзе Н.В. рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 191060, РОССИЯ, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561);

ответчик: ЗАО "РАНТ" (адрес: 195271, РОССИЯ, Санкт-Петербург, Кондратьевский проспект, д. 62, корп. 3; 195271, РОССИЯ, Санкт-Петербург, проспект Просвещения, участок 2 ( у дома 47), ОГРН: , ); о взыскании 18 830 579 руб. 07 коп. при участии

от истца: Короть Т.Н. по доверенности N 36314-42 от 29.12.2010

от ответчика: Добровольская Е.В. по доверенности N 28/03-11 от 28.03.2011

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «РАНТ» (далее - Общество) о взыскании 18 830 579 руб. 07 коп., из них: 10 153 708 руб. 15 коп. - задолженность по арендной плате за период с 12.07.2007 по 30.09.2010, определенной в соответствии с пунктом 3.6.5. договора, и 8 676 870 руб. 92 коп. - пени за просрочку платежа, ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора N 02/ЗК-05356 от 2.07.2004.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылался на то, что размер арендной платы исчислялся в соответствии с пунктом 3.6.4. договора с учетом того, что в 2007 году ответчик приступил к строительству, о чем подавал в КУГИ соответствующие отчеты арендатора; указанный порядок исчисления арендной платы был подтвержден сторонами при заключении дополнительного соглашения от 11.06.2009, в котором стороны определили размер задолженности за период с 1.07.2009 до 16.11.2009 и порядок ее погашения; в соответствии с этим же пунктом 3.6.4. договора КУГИ исчислил задолженность, взысканную с Общества по решению Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2010 по делу N А56-88185/2009, за период с 1 04.2009 по 31.12.2009. Ответчик также ссылался на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с2.07.2007 по 30.09.2008, исходя из установленной договором поквартальной оплаты.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 30.06.2004 подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор N 02/ЗК-05356 от 2.07.2004 аренды земельного участка с кадастровым N 78:5526:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, участок 2 (у дома 47).

Пунктом 3.1. договора установлен срок его действии - 6 лет - до 29.06.2010.

21.07.2004 произведена государственная регистрация договора аренды.

Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 2.07.2004.

Пунктом 3.5. договора установлен размер арендной платы по договору, который составляет 135 848 232 руб.

Порядок внесения арендной платы определен пунктом 3.6. договора в следующем порядке: за первый, второй и третий годы действия договора - по 40 754 469 руб. 60 коп. за каждый год (пункты 3.6.1. - 3.6.3. договора).

В соответствии с пунктом 3.6.4. договора за четвертый, пятый и шестой годы действия договора в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству, по 4 523 746 руб. 13 коп., уплачиваемых поквартально равными долями (по 1 130 936,54 руб.) в течение 10 дней первого месяца оплачиваемого квартала. Оставшаяся сумма арендной платы вносится арендатором в срок не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора, установленного пунктом 3.1. договора.

В то же время, пунктом 3.6.5. договора установлено, что в случае, если по истечении 3 лет с начала действия договора арендатор не имеет положительного заключения Управления государственной вневедомственной экспертизы по проектной документации, а также разрешения Государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга (ГАСН) на выполнение строительно-монтажных работ на участке, арендная плата за 4, 5 и 6 годы действия договора аренды составляет по 9 047 492 руб. 26 коп., уплачиваемых поквартально равными долями (по 2 261 873,07 руб.) в течение 10 дней первого месяца оплачиваемого квартала.

Полагая, что Общество неверно определяло размер арендной платы, подлежащей уплате за период со 2.07.2007 по 30.09.2010, исходя из условий пункта 3.6.4., а не 3.6.5. , КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

При оценке правомерности доводов заявителя суд исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из буквального толкования условий пункта 3.6.4. договора и учитывая положения статьи 431 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что размер арендных платежей обусловлен сторонами началом арендатором строительства объекта.

Факт, что Общество приступило к строительству в спорный период, подтверждается Формой отчетности арендатора, являющейся приложением N 6 к договору аренды N 02/ЗК-05356 от 2.07.2004, и предоставляемой им в КУГИ ежеквартально, начиная с первого квартала 2007 года и до 2009 года включительно, из которых следует, что, начиная с 2007 года, Общество помимо работ по проектированию выполняло земляные работы (том числе по подготовке территории строительства), так и работы по изготовлению фундамента, каркаса.

Кроме того, указанный факт подтверждается актами проверки использования земельного участка, составленными 16.07.2007, 23.06.2008, 10.08.2009, 2.08.2010 комиссией работников КУГИ и Общества, из которых усматривается, что земельный участок огорожен по периметру, на нем размещен бытовой городок, сваебойная техника, выполняются работы по забивке свай и подготовительные работы (акт от 16.07.2007); выполнены работы по устройству свайного поля и фундаментной плиты, выполняется монтаж наружного электроосвещения, смонтированы подкрановые пути, установлены 2 башенных крана (акт от 23.06.2008); производится устройство монолитных стен и перекрытий 11-го этажа, выполняется кирпичная кладка стен 4-го этажа (акт от 10.08.2009) и т.п.

До момента обращения КУГИ в суд с настоящим иском Общество исполняло договор, а КУГИ принимало его исполнение в части уплаты арендной платы в размере, определенном пунктом 3.6.4. договора.

Так, 30.11.2009 КУГИ обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании за период с 1.04.2009 по 31.12.2009 задолженности по арендной плате в сумме 3 392 809 руб. 62 коп. и пени за просрочку платежа в сумме 53 471 руб. 60 коп. по состоянию на 23.11.2009.

Данные исковые требования были основаны на неисполнении Обществом условий договора аренды N 02/ЗК-05356 от 2.07.2004.

За указанный период КУГИ исчислил задолженность ответчика за 3 квартала, исходя из условий, предусмотренных пунктом 3.6.4. договора, и размера ежеквартальной арендной платы в размере 1 130 936 руб. 54 коп.

В связи с оплатой Обществом суммы основной задолженности во внесудебном порядке решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2010 по делу N А56-88185/2009 с Общества в пользу КУГИ взысканы пени в размере 54 471 руб. 60 коп. по состоянию на 23.11.2009, а в иске о взыскании задолженности по арендной плате было отказано.

Указанное решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

По мнению суда, в соответствии с пунктом 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит прекращению производство по делу в части взыскания задолженности и пени за период с 1.04.2009 по 31.12.2009, поскольку спор предъявлен по тем же основаниям в связи с неисполнением того же договора и между теми же сторонами. О взыскании задолженности и пени за данный период имеется вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда по делу N А56-88185/2009.

В то же время суд принимает во внимание и то, что КУГИ при предъявлении иска в рамках дела N А56-88185/2009 исходило из размера задолженности, определенной истцом с учетом положений пункта 3.6.4. договора.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, истец своими действиями не оспаривал факт правомерности исчисления арендной платы в порядке, предусмотренной пунктом 3.6.4. договора, а не пунктом 3.6.5. договора, на что он ссылается в настоящем иске.

Более того, 11.06.2009 между КУГИ и Обществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 02/ЗК-05356 от 2.07.2004, согласно которому размер задолженности за 2 квартала (с 1.07.2009 по 16.11.2009) в размере 2 261 873 руб. 08 коп. определен в соответствии с пунктом 3.6.4. договора.

Указанное дополнительное соглашение сторонами не оспорено в установленном законом порядке, и в то же время оно явилось одним из оснований для взыскания задолженности и пени в рамках дела N А56-88185/2009.

Данным дополнительным соглашением от 11.06.2009 стороны не изменили размер ежеквартальных платежей, а предусмотрели иной по сравнению с договором порядок уплаты в определенный срок в связи с изданием постановления Правительства Санкт-Петербурга N 492 от 4.05.2009, что не противоречит указанным положениям статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

При разрешении спора суд учитывает то обстоятельство, что договор аренды заключен в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга N 405 от 16.03.2004 и Протоколом от 30.06.2004 подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды, согласно которому Общество признано победителем аукциона как предложивший наибольшую цену.

Цена договора аренды определена в пункте 3.5. договора и составляет 135 848 232 руб.

Порядок внесения арендной платы определен пунктом 3.6. договора.

За период действия договора по 29.06.2010 Общество выплатило арендную плату в полном объеме в сумме, установленной пунктом 3.5. договора.

С учетом перечисленных выше обстоятельств суд признает необоснованными доводы КУГИ о необходимости определения размера арендной платы за спорный период в повышенном размере, предусмотренном пунктом 3.6.5. ввиду отсутствия после трех лет с момента заключения договора разрешения Государственного архитектурного строительного надзора Санкт-Петербурга (далее - ГАСН) на выполнение строительно-монтажных работ.

При этом, суд принимает во внимание то, что по состоянию после 2.07.2007 (третий год действия договора аренды) разрешение ГАСН на выполнение строительно-монтажных работ не могло быть получено Обществом по не зависящим от него причинам ввиду признания утратившим силу распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 23.12.2002 N 2667-ра «Об утверждении территориальных строительных норм Санкт-Петербурга ТСН 12-316-1002 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости».

На основании статей 51 и 52 Градостроительного кодекса РФ, а также постановления Правительства РФ N 698 от 24.11.2005 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было издано распоряжение N 59-р «О выдаче разрешения на строительство и разрешения на подготовку земельного участка для строительства для реконструкции или капитального ремонта», которым утвержден регламент рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на строительство.

С момента издания указанного распоряжения N 59-р от 9.06.2006 ранее принятая форма разрешения на выполнение строительно-монтажных работ утратила силу.

Кроме того, постановлением Губернатора Санкт-Петербурга N 56-пг от 24.08.2006 признано утратившим силу распоряжение мэра Санкт-Петербурга N 142-р от 18.02.1994 «О порядке выдаче разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории Санкт-Петербурга и подчиненных ему территориях».

Таким образом, существовавшие на момент заключения спорного договора аренды формы разрешений как разрешение на выполнение строительно-монтажных работ не выдавались после 2.07.2007.

Более того, на момент заключения данного договора аренды помимо разрешения на выполнение строительно-монтажных работ уполномоченными органами - органами местного самоуправления - выдавались и разрешения на строительство. В то же время, на тот момент существовавшее разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдавалось органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ (ГАСН).

У суда отсутствуют основания для вывода о полной идентичности разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и разрешения на строительство.

4.09.2008 Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала Обществу ордер N 78-03001710-2008 на выполнение работ по освобождению строительной площадки, а 6.12.2010 - разрешение на строительство N 78-03001720-2008 жилого дома.

1.10.2008 Обществу было выдано Положительное заключение Управления государственной экспертизы N 785-2008 по проектной документации на строительство жилого дома.

Оценивая изложенные обстоятельства в их совокупности с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ и действий сторон в ходе исполнения договора в спорный период, суд пришел к выводу, что не имеется основания для взыскания с Общества арендной платы, исходя из условий пункта 3.6.5. договора аренды.

Исходя из положения статей 196, 199 Гражданского кодекса РФ и с учетом указанных выше обстоятельств, суд признает обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании за период с 2.07.2007 по 30.09.2008. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в данной части иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

Прекратить производство по делу в части взыскания задолженности и пени за период с 1.04.2009 по 31.12.2009.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка