АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 01 сентября 2010 года Дело N А27-8340/2010
Резолютивная часть решения оглашена 30 августа 2010 года
Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2010 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Аникиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Буланой И.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тандем», г. Кемерово
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва
Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва
третьи лица: Коллегия Администрации Кемеровской области, г. Кемерово
Грачев Максим Юрьевич, г.Кемерово
Стерехов Евгений Анатольевич, Кемеровская область, г. Салаир
Деревягина Елена Валериевна, г.Кемерово
Иванов Сергей Юрьевич, Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий,
общество с ограниченной ответственностью «Партнер-98», г.Кемерово
Петрова Наталья Леонидовна, Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий
Голева Ольга Николаевна, г.Кемерово
Петров Валентин Анатольевич, г. Кемерово
Кульшин Александр Николаевич, г. Кемерово
Кульшин Константин Николаевич, г.Кемерово
Воднев Святослав Владимирович, г.Кемерово
Шахова Ольга Зофэровна, г.Кемерово
Савченко Александр Романович, г.Кемерово
Струпалева Марина Валерьевна, г.Кемерово
Кормишкина Людмила Александровна, г.Кемерово
Полежаева Жанна Юрьевна, г. Кемерово
Салимов Валерий Федорович, г.Кемерово
Уланов Михаил Иванович, г.Кемерово
Трофимов Илья Владимирович, г. Кемерово
Степанова Надежда Васильевна, Кемеровская область, Яшкинский район
о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка; недействительным пункта 7 решения, оформленного актом проверки от 24.11.2008 №2; незаконными действий
при участии
от ООО «Тандем»: Лобанов Н.Г. - представитель по доверенности от 31.03.2010, паспорт;
от Управления Росреестра по Кемеровской области: Абакумов Г.В. - заместитель начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты, доверенность от 12.05.2010 №53Д, паспорт;
от Росреестра: Абакумов Г.В.- представитель по доверенности от 23.06.2010 рег. №3241, паспорт;
от Коллегии Администрации: Сергиенко О.Н. - главный консультант юридического отдела правового управления по доверенности от 05.03.2009 №10-16/1433, удостоверение;
от ФГУП «ФКЦ «Земля», Грачева М. Ю., Стерехова Е. А, Деревягиной Е.В., Иванова С.Ю., ООО «Партнер-98», Петровой Н.Л., Голевой О. Н. Петрова В.А., Кульшина А.Н., Кульшина К.Н., Воднева С.В., Шаховой О.З., Савченко А.Р., Струпалевой М.В., Кормишкиной Л.А., Полежаевой Ж. Ю., Салимова В. Ф., Уланова М. И., Трофимова И.В., Степановой Н.В.: не явились
у с т а н о в и л:
общество с ограниченной ответственностью «Тандем» (далее по тексту - ООО «Тандем», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области (далее - Управление Роснедвижимости по Кемеровской области), Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту - Росреестр), Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля» (далее по тексту - ФГУП ФКЦ «Земля») о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0101018:281 (площадью 6343 кв.м.), 42:24:0101018:284 (площадью 1554 кв.м.) в суммах 39739656,16 руб., 9735996,48 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 6265,12 руб. за кв.м.; о признании недействительным пункта 7 решения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее по тексту - Роснедвижимость), оформленного актом проверки отчета об определении кадастровой стоимости №2 от 24.11.2008 о соответствии отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области Методическим указаниям по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 №39 в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0101018:281, 42:24:0101018:284 в суммах 39739656,16 руб., 9735996,48 руб. и в виде удельного показателя для седьмого вида разрешенного использования в сумме 6265,12 руб. за кв.м.; о признании незаконными, не соответствующими статьям 66 Земельного кодекса РФ, Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, Методическим указаниям по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 №39, Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 №215 действий Роснедвижимости, г. Москва, Управления Роснедвижимости по Кемеровской области, г. Кемерово, выразившихся в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0101018:281 (площадью 6343 кв.м.), 42:24:0101018:284 (площадью 1554 кв.м.) в суммах 39739656,16 руб., 9735996,48 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 6265,12 руб. за кв.м.
Общество просит обязать Управление Роснедвижимости по Кемеровской области исключить из государственного кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0101018:281 (площадь 6343 кв.м.), 42:24:0101018:284 (площадь 1554 кв.м.) в суммах 39739656,16 руб., 9735996,48 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 6265,12 руб. за кв.м.;
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечена Коллегия Администрации Кемеровской области (далее по тексту - Коллегия Администрации).
Определением суда от 11.06.2010 заявление принято к производству, предварительное заседание назначено на 13.07.2010
Определением суда от 13.07.2010 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 02.08.2010, объявлялся перерыв до 05.08.2010, судебное разбирательство откладывалось до 30.08.2010 в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, долевых собственников земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:281: Грачева Максим Юрьевич, г.Кемерово; Стерехова Евгения Анатольевича, Кемеровская область, г. Салаир; Деревягину Елену Валериевну, г.Кемерово; Иванова Сергея Юрьевича, Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий; общество с ограниченной ответственностью «Партнер-98», г.Кемерово; Петрову Наталью Леонидовну, Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий; Голеву Ольгу Николаевну, г.Кемерово; Петрова Валентина Анатольевича, г. Кемерово; Кульшина Александра Николаевича, г. Кемерово; Кульшина Константина Николаевича, г.Кемерово; Воднева Святослава Владимировича, г.Кемерово; Шахову Ольгу Зофэровну, г.Кемерово; Савченко Александра Романовича, г.Кемерово; Струпалеву Марину Валерьевну, г.Кемерово; Кормишкину Людмилу Александровну, г.Кемерово; Полежаеву Жанну Юрьевну, г. Кемерово; Салимова Валерия Федоровича, г.Кемерово; Уланова Михаила Ивановича, г.Кемерово; Трофимова Илью Владимировича, г. Кемерово; Степанову Надежду Васильевну, Кемеровская область, Яшкинский район.
Определением от 13.07.2010 произведена процессуальная замена Управления Роснедвижимости по Кемеровской области, г. Кемерово на Управление Росреестра по Кемеровской области, г. Кемерово в связи с реорганизацией в форме присоединения на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
ФГУП ФКЦ «Земля», Грачев М. Ю., Стерехов Е. А, Деревягина Е.В., Иванов С.Ю., ООО «Партнер-98», Петрова Н.Л., Голева О. Н. Петров В.А., Кульшин А.Н., Кульшин К.Н., Воднев С.В., Шахова О.З., Савченко А.Р., Струпалева М.В., Кормишкина Л.А., Полежаева Ж. Ю., Салимов В. Ф., Уланов М. И., Трофимов И.В., Степанова Н.В., извещенные надлежащим образом о времени месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представителей не направили, против рассмотрение спора в их отсутствие представителей возражений не заявили.
От ФГУП «ФКЦ «Земля» поступило ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие представителя.
Суд в соответствии со статьями 156, 158, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел спор по существу в отсутствие представителей ФГУП «ФКЦ «Земля», Грачева М. Ю., Стерехова Е. А, Деревягиной Е.В., Иванова С.Ю., ООО «Партнер-98», Петровой Н.Л., Голевой О. Н. Петрова В.А., Кульшина А.Н., Кульшина К.Н., Воднева С.В., Шаховой О.З., Савченко А.Р., Струпалевой М.В., Кормишкиной Л.А., Полежаевой Ж. Ю., Салимова В. Ф., Уланова М. И., Трофимова И.В., Степановой Н.В.
Представитель ООО «Тандем» заявленные требования поддержал. В качестве оснований заявленных требований общество указало на то, что ООО «Тандем» является собственником земельных участков с кадастровым номером 42:24:0101018:281, расположенного по адресу: г. Кемерово, пр-кт Советский, 27; с кадастровым номером 42:24:0101018:284, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Карболитовская, д1/1. Исходя из сведений кадастровых выписок от 10.04.2010 №4200/001/10-114005, от 01.04.2010 №4200/001/10-114019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:281 составила 39 739 656,16 руб., земельного участка с кадастровым номером 42:24:01:01:018:284 - 9 735 996,48 руб., удельный показатель - 6265,12 руб.
Заявитель указывает, что, исходя из анализа пунктов 2,3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, пунктов 2.2.1, 2.2.2., 2.2.5 Методических указаний, пунктов 5,10 Федерального стандарта оценки №2 государственная кадастровая оценка земель основывается на статистическом анализе достоверной информации о рыночных ценах земельных участков и иных объектов недвижимости, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка не может значительно отличаться от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость должна определяться на основе анализа рыночной стоимости земель. Вместе с тем согласно отчету ООО «НПФ «Инком Прайс» рыночная стоимость принадлежащих ООО «Тандем» земельных участков составляет 2 749 000 руб. и 11 233 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость указанных земельных участков намного превышает кадастровую. В отчете ФГУП ФКЦ «Земля» не имеется исходных данных (информации о них), подтверждающих проведение кадастровой оценки методами массовой оценки рыночной стоимости, отсутствуют документы, подтверждающие проведение оценщиком статистического анализа рыночных цен.
Утверждает, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не осуществлялся надлежащий контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости в нарушение пунктов 5.4., 8., 8.1, 8.2., 8.3 Административного регламента, не проведена надлежащим образом предварительная проверка отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков. Полномочия по проверке отчета об определении кадастровой стоимости переданы в нарушение пунктов 4, 9.8 и приложения №7 к Административному регламенту исполнителю работ - ФГУП «ФКЦ «Земля». Отсутствие проверки отчета повлекло передачу недостоверных результатов кадастровой оценки на утверждение в Коллегию Администрации Кемеровской области. Считает, что пункт 7 решения Роснедвижимости, оформленного актом проверки отчета об определении кадастровой стоимости №2 от 24.11.2008, противоречит пунктам 4, 9.8 Административного регламента.
Кроме того, представитель заявителя указал на то, что отчет не был проверен, поскольку протокол предварительной проверки отчета и акт проверки составлены до фактического получения отчета. Согласно письму ФГУП «ФКЦ «Земля» отчет передан Управлению Роснедвижимости по Кемеровской области только 15.01.2009. Письмом Управления Роснедвижимости по Кемеровской области от 18.03.2009 направлены подписанные 19.02.2009 накладные.
Оспариваемыми результатами оценки, действиями Роснедвижимости и Управления Роснедвижимости по Кемеровской области нарушаются права общества на уплату земельного налога.
В дополнительных пояснения заявитель указал на то, что вне зависимости от того, в соответствии с какими Методическими указаниями рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка, расчет должен строится на основании сведений о рыночной информации.
Представитель Управление Росреестра по Кемеровской области и Росреестра возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
Указывает на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0101018:281, 42:24:0101018:284 (7 вид разрешенного использования) являются вновь образованными и определение кадастровой стоимости произведено с применением Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222. Согласно Постановлению Коллегии Администрации №519 от 27.11.2008 средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, имеющих 7 вид разрешенного использования, находящиеся в кадастровом квартале 42:24:0101018 составляет 6265,12 руб. за кв.м. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков произведен в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 №39. Факторы стоимости земельных участков определены на основании таблицы 2 Приложения 7 технических рекомендаций, утвержденных Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152, анализа обзоров рынка недвижимости Кемеровской области, решений, принятых на заседании межведомственной комиссии. Введен фактор стоимости «группировка» в специальное программное обеспечение «Расчет КС ЗУ НП», который в дальнейшем не участвовал в построении статистической модели. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области осуществлялся с использованием 54 источников рыночной информации. Сведения об используемых источниках рыночной информации приведены в таблице 6 Приложения 7. Применительно к расчету удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 42:24:0101018 использовалось 3 источника рыночной информации: примула (агентство недвижимости); Интернет-сайт www.SibEstate.ru , отчет №1 ГКР 140-024Д «Об оценке рыночной стоимости гипотетических земельных участков». В результате проведенного анализа для построения статистически значимых моделей для 5 группы 7 вида разрешенного использования были выбраны следующие ценообразующие факторы: престижность зоны нахождения объекта, расстояние от объекта до культурного центра, расстояние от объекта до административного центра. Таким образом, методика проведения государственной кадастровой оценки соблюдена ФГУП «ФКЦ «Земля».
Управление Росреестра по Кемеровской области указывает, что проведение надлежащей предварительной проверки отчета подтверждается протоколом предварительной проверки от 11.11.2008. Роснедвижимостью принято решение о соответствии отчета Методическим указаниям, о чем главным специалистом-экспертом отдела экспертизы оценки Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Волчковой В.В. составлен акт проверки №2 от 24.11.2008. Привлечение к проверке отчета специалистов ФГУП «ФКЦ «Земля» обусловлено, в том числе целями оперативного получения консультаций по порядку исправлений выявленных нарушений. Факт проведения проверки отчета и подписания акта Роснедвижимостью подтверждается также письмом от 24.11.2008 №МП/0242, подписанным руководителем Роснедвижимости Прохоровым М.В. После положительного заключения Роснедвижимости результаты государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Коллегии Администрации от 27.11.2008 №519.
Управление Росреестра по Кемеровской области и Росреестра считают, что права и законные интересы заявителя оспариваемыми действиями не нарушены. Акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка. Административный регламент определяет сроки и последовательность осуществления действий Роснедвижимости, Управления Роснедвижимости по Кемеровской области, порядок взаимодействия между ними и органами государственной власти. В исполнении указанной функции участвуют только указанные органы, организация проведения государственной кадастровой оценки земель не может затрагивать права заявителя. Решение суда в случае удовлетворения требований не может привести к восстановлению нарушенных прав, поскольку размер удельного показателя утвержден Постановлением Коллегии Администрации от 27.11.2008 №519. Применение норм, изложенных в ФСО №2, ФСО №3 к отчету неправомерно. Ссылается на статью 442 Гражданского кодекса РФ.
Управление Росреестра и Росреестра указывают на невозможность оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки в рамках данного дела, поскольку конечный результат (кадастровая стоимость) зафиксирован ни в действиях (решениях) Управления Росреестра или Росреестра, а в акте Коллегии Администрации, который не оспаривается. Ссылается на Информационное письмо Президиума ВАС №92 от 30.05.2005. Наличие отчета на момент проверки подтверждается письмами от 06.11.2008, 11.11.2008, 20.02.2008, 29.04.2008, 10.04.2008, 18.12.2007.
ФГУП ФКЦ «Земля» представило отзыв, в котором указало на то, что расчет кадастровой стоимости земельных участков производился как произведение площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости определено как отношение суммы произведений площадей участков на удельный показатель кадастровой стоимости к сумме площадей земельных участков. Среднее (взвешанное по площади) значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 42:24:0101018 составляет 6265,12 руб. за кв.м.
Представитель Коллегии Администрации возражения поддержала по основаниям, изложенным в отзыве, в котором указано на то, что порядок проведения государственной кадастровой оценки земель соблюден, кадастровая оценка проведена в соответствии с нормативными актами. При этом для целей налогообложения устанавливается именно кадастровая стоимость земельного участка, а не рыночная. Последняя определяется для совершения сделки. Рыночная стоимость может колебаться в зависимости от различных факторов, в то время как кадастровая стоимость наиболее постоянная величина, рассчитанная для определенной цели.
Грачев М. Ю., Стерехов Е. А, Деревягина Е.В., Иванов С.Ю., ООО «Партнер-98», Петрова Н.Л., Голева О. Н. Петров В.А., Кульшин А.Н., Кульшин К.Н., Воднев С.В., Шахова О.З., Савченко А.Р., Струпалева М.В., Кормишкина Л.А., Полежаева Ж. Ю., Салимов В. Ф., Уланов М. И., Трофимов И.В., Степанова Н.В. отзывы не представили, возражений протии требований не заявили.
Суд, заслушав пояснения представителей ООО «Тандем», Управления Росреестра по Кемеровской области, Росреестра, Коллегии Администрации, исследовав материалы дела, изучив обстоятельства дела, доводы заявления, отзывов, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удовлетворил заявленные требования в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, ООО «Тандем» является собственником земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:284, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Карболитовская 1/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.04.2009 серия 42АВ №953700). На праве общей долевой собственности (3224/10000 доля в праве) ООО «Тандем» принадлежит земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101018:281, расположенный по адресу: г. Кемерово, проспект Советский, 2/14 (свидетельство о государственной регистрации серии 42АГ №105865).
