ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июня 2013 года Дело N А55-22727/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Ананьева Р.В., Альмашевой Г.Д.,

в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2012 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А55-22727/2012

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью «Ибица», г. Самара (ИНН 6319111475, ОГРН 1056319005050) о взыскании долга по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ибица» (далее - ООО «Ибица», общество, ответчик) о взыскании долга по арендной плате за период с 01.08.2009 по 18.01.2012 в размере 24 512 470,64 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.07.2009 по 18.01.2012 в размере 34 275 037,39 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2012, оставленным без измерения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013, иск удовлетворен частично. С ООО «Ибица» в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате за период с 14.07.2011 по 18.01.2012 в размере 4 489 331,77 руб., пени в размере 200 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Стороны, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.04.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель), правопреемником которого является Министерство строительства Самарской области, и обществом с ограниченной ответственностью «ЛОТС-1» (далее - ООО «ЛОТС-1») (арендатор) заключен договор № 228 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок площадью 7215,60 кв. м, кадастровый номер 63:01:02 42 001:0013, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Победы/ул. Севастопольская, для строительства офисно?торгового центра, сроком с 07.04.2008 по 07.04.2009 (далее - договор от 18.04.2008 № 228).

Договор от 18.04.2008 № 228 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 15.05.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пункту 4.5 договора от 18.04.2008 № 228 арендная плата перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.3 договора от 18.04.2008 № 228 арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, при этом новая величина арендной платы устанавливается с момента, определяемого соответствующим нормативным актом.

Пунктом 7.3 договора от 18.04.2008 № 228 за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка, являющимся приложением к договору от 18.04.2008 № 228.

Дополнительным соглашением от 14.07.2008 к договору от 18.04.2008 № 228 стороны продлили срок действия договора до 20.10.2009, а также изменили расчет арендной платы, согласовав методику определения размера арендной платы по формуле.

Ежемесячный размер арендной платы, рассчитанный по указанной формуле, составлял 235 815,36 руб. (2008 год), 250 833,61 руб. (2009 год).

ООО «ЛОТС-1» передало ответчику права и обязанности по договору от 18.04.2008 № 228 на основании договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, о чем сделана запись регистрации 14.07.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вышеуказанный земельный участок был передан ООО «Ибица» по акту приема-передачи от 29.06.2009.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу № А55-3131/2009 с ООО «ЛОТС-1» в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области взыскан долг по арендной плате по договору от 18.04.2008 № 228 за период с апреля 2008 года по ноябрь 2008 года в размере 1 839 35,81 руб., а также пени за просрочку платежей.

Министерство, указывая, что ООО «Ибица» ненадлежащим образом исполняло обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у общества образовалась задолженность за период с 01.08.2009 по 18.01.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, исходили из того, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 был зарегистрирован 14.07.2001, в связи с чем пришли к выводу, что обязательственные отношения по договору от 18.04.2008 № 228 возникли между Министерством и ответчиком с указанной даты, поскольку договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 считается заключенным в силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации.

По этим же основаниям судами были отклонены доводы Министерства о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества с момента передачи ему земельного участка, то есть с 29.06.2009.

Между тем, как следует из пункта 61.9 Регламента арбитражных судов, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 № 7 в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 62, практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считается определенной со дня их размещения в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации» (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), следует, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013, в связи с этим правовая позиция, изложенная в данном постановлении, является обязательной при вынесении судебного акта.

Таким образом, вывод судов о том, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 является незаключенным до его государственной регистрации и не порождает правовых последствий до его регистрации, то есть до 14.07.2011, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы с ответчика за пользование спорным земельным участком с момента его передачи и до момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, не соответствует указанной правовой позиции.

При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящемся с толкованием, данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), которое в силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 62 «О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации» подлежит применению с даты его опубликования (21.03.2013) и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо принять во внимание изложенное и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, с учетом существа заявленных требований, доводов и возражений участвующих в деле лиц.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу № А55-22727/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка