АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 сентября 2005 года Дело N А56-28017/2005


[Требование о понуждении заключить договор аренды удовлетворено, т.к. ч.1 ст.618 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой в случае расторжения договора аренды субарендатор приобретает право требования заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды]

___________________________________________________________________

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 января 2006 года данное решение отменено. В иске отказано.

___________________________________________________________________

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2005 года.

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2005 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Диво Парфюм" к КУГИ Санкт-Петербурга, 3-е лицо - ООО "Меркури" об обязании заключить договор, установил:

ООО "Диво Парфюм" (далее - Истец) обратилось к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Ответчик) с иском о понуждении заключить договор аренды объекта недвижимости на условиях представленного проекта Договора аренды. Истец полагает, что право требования заключить договор аренды возникло у него на основании статьи 618 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), как у субарендатора имущества, утратившего право субаренды, в связи с расторжением договора аренды, ранее послужившего основанием для заключения договора субаренды.

Истец полагает, что отказ Ответчика заключить договор аренды нарушает его права и законные интересы, лишает его возможности в будущем осуществлять торговую деятельность в здании, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, Б.Конюшенная ул., д.21-23, лит."А" (далее - Здание) и извлекать доходы от ее осуществления.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования и просил обязать Ответчика заключить договор аренды на условиях представленного проекта договора.

Ответчик иск не признал, указав, что договор аренды не может быть заключен, поскольку во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга N 457 от 5 апреля 2005 года "О проектировании и реконструкции с расширением здания на земельном участке по адресу: Центральный район, Б.Конюшенная ул., д.21-23, под торговый центр со встроенной автостоянкой" Здание передано ООО "Меркури" для реконструкции на основании заключенного договора об инвестиционной деятельности N 10-(И)006014 от 23 апреля 2005 года. По мнению ответчика, в результате реконструкции Здания помещение, ранее арендовавшееся истцом, претерпит существенные изменения, в связи с чем, определить его в настоящее время, как объект аренды, не представляется возможным. Кроме того, ответчика полагает, что ст.618 ГК РФ не наделяет субарендатора преимущественным правом, относительно иных лиц, на получение ранее арендовавшегося объекта в пользование. Предъявление иска ответчик расценивает, как злоупотребление правом, поскольку иск направлен на ущемление интересов Санкт-Петербурга, как собственника Здания, в связи с чем, просит отказать в удовлетворении иска.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Меркури".

Третье лицо отзыва на иск не представило. В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы ответчика и просил отказать истцу в удовлетворении иска.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25 февраля 1998 года между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО "ТФ "ДЛТ" был заключен Договор аренды здания N 00(А)003599(10) (далее - Договор аренды). Право на заключение договоров субаренды предоставлено арендатору дополнительным соглашением от 9 октября 2000 года к Договору аренды.

В соответствии с дополнительным соглашением от 2 июля 2004 года к Договору аренды, была произведена замена стороны - арендатора, в результате которой право аренды Здания перешло к третьему лицу. Одновременно, пунктом 6 названного Соглашения, из условий Договора аренды исключены основания его расторжения в случае постановки Здания на капитальный ремонт или реконструкцию.

31 марта 2003 года между ЗАО "ТФ "ДЛТ" и ООО "КРАО - Транс" был заключен договор субаренды N 24-пр.юр, в соответствии с которым часть помещений в Здании была передана в субаренду ООО "КРАО - Транс". Названным договоров ООО "КРАО - Транс" предоставлено право сдавать помещения в последующую субаренду.

1 апреля 2003 года между ООО "КРАО - Транс" и истцом заключен Договор субаренды N 25-пр.юр, в соответствии с которым истцу предоставлено в субаренду сроком на 10 лет часть расположенного в Здании помещения 2Н, площадью 890 кв.м (далее - Объект Аренды) Государственная регистрация Договора субаренды N 25-пр.юр от 1 апреля 2003 года произведена 18.06.2003. Названным договором не предусмотрено оснований для его расторжения в случае постановки Здания на капитальный ремонт или реконструкцию.

5 апреля Правительством Санкт-Петербурга издано постановление N 457 "О проектировании и реконструкции с расширением здания на земельном участке по адресу: Центральный район, Б.Конюшенная ул., д.21-23, под торговый центр со встроенной автостоянкой" (далее - Постановление). Пунктом 3.1 постановления Ответчику предписано расторгнуть Договор аренды.

Соглашение о расторжении Договора аренды заключено между Ответчиком и третьим лицом 24 апреля 2005 года.

В соответствии с частью первой статьи 618 Гражданского кодекса РФ, данное обстоятельство повлекло прекращение Договоров субаренды N 24-пр.юр от 31.03.2003 и N 25-пр.юр от 01.04.2003.

Часть первая статьи 618 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой в случае расторжения Договора аренды субарендатор приобретает право требования заключения с ним Договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного Договора аренды.

Истец письмом от 2 июня 2005 года, в соответствии со ст.ст.618, 445 ГК РФ, обратился к Ответчику с предложением заключить Договор аренды в отношении части помещения 2Н сроком до 18.06.2013, при этом условия проекта Договора аренды, предложенного Ответчику для заключения, соответствуют условиям расторгнутого Договора аренды.

Ответчик письмом от 27 июня 2005 года отказался от заключения Договора, сославшись на основания, аналогичные изложенным в Отзыве на иск.

Суд полагает необоснованными доводы Ответчика о невозможности заключить с Истцом Договор аренды по следующим основаниям:

Ответчик не представил доказательств прекращения Объекта Аренды, в результате реконструкции Здания, соответственно, не доказано невозможности возникновения арендных обязательств в отношении Объекта Аренды.

Охранным обязательством N 4814 подтверждается, что Здание является памятником истории. Ответчиком не представлены доказательства согласования КГИОП Санкт-Петербурга проекта реконструкции Здания, предусматривающего прекращение Объекта Аренды в результате реконструкции. Изменение качественных характеристик Здания само по себе не является доказательством такого качественного изменения Объекта Аренды, которое влечет прекращение последнего.

Суд не может согласиться с доводом Ответчика, что заключению договора аренды препятствует реконструкция Здания, поскольку Истцом в предложенном для заключения проекте договора предусмотрено обязательство арендодателя передать Объект Аренды Истцу после завершения реконструкции.

Факт перехода в будущем права собственности на завершенное реконструкцией Здание к третьему лицу, в силу ст.617 ГК РФ, не может служить препятствием ни для заключения Договора аренды, ни для его последующего изменения или расторжения.

Ссылка Ответчика на отсутствие у Истца преимущественного права на заключение с ним Договора аренды отклоняется судом по тем основаниям, что исковые требования основаны на ст.618 ГК РФ, а не на ст.621 ГК РФ.

Суд не усматривает в действиях Истца, связанных с предъявлением иска к Ответчику, злоупотребления правом, поскольку исковые требования основаны на законе. При этом Ответчиком не представлено доказательств невозможности осуществления реконструкции Здания в случае заключения Договора аренды с Истцом.

Руководствуясь статьями 170, 176, 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд решил:

1. Обязать КУГИ Санкт-Петербурга заключить с ООО "Диво Парфюм" договор аренды нежилого помещения общей площадью 890,00 кв.м, являющегося частью помещения 2-н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Б.Конюшенная, д.21-23, лит.А, 1 этаж (кадастровый номер 78:1183:3:19) для использования под торговые цели на условиях проекта арендатора.

2. Расходы по госпошлине оставить на ООО "Диво Парфюм".

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Текст документа сверен по: