ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 июня 2010 года Дело N А76-39076/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мальцевой Т.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Огневой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ашаоптторг» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2010 по делу NА76-39076/2009 (судья Вяткин О.Б.), при участии: от ответчика - Шарапова Ольга Викторовна (паспорт, доверенность от 12.05.2010),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - КУМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ашаоптторг» (далее - ООО «Ашаоптторг», ответчик, податель апелляционной жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 117 394 руб. 24 коп. и неустойки в сумме 46 920 руб. 14 коп. (т.1, л.д. 4-5).

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении исковых требований до 60 917 руб. 96 коп. задолженности и 11 699 руб. 49 коп. неустойки (т.1, л.д. 93, 100).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2010 исковые требования удовлетворены в полном объёме (т.1, л.д. 114-122).

В апелляционной жалобе ООО «Ашаоптторг» просит решение суда изменить, взыскать задолженность в сумме 1 393 руб. 48 коп. (т. 2, л.д. 2-4).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение норм материального права. В течение всего спорного периода времени (2006-2009 годы) истец не направлял ответчику сведений об изменении размера арендных платежей, то есть не воспользовался правом, предоставленным договором N262 от 11.04.2005, на изменение размера арендных платежей в одностороннем порядке, в связи с чем договор должен действовать в первоначальной редакции, а условия о размере арендной платы считаться неизменёнными. Поскольку категория земельного участка не изменялась, следовательно, размер арендной платы также не может быть изменен на основании пункта 3.5 договора.

Кроме того, построенное на арендованном земельном участке помещение является пристроенным к многоквартирному жилому дому, следовательно, является его частью и по этой причине собственники помещений в многоквартирном жилом доме приобрели право общей долевой собственности на земельный участок, занятый пристроенным помещением. Таким образом, ответчик не является единственным пользователем спорного земельного участка, следовательно, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы, поскольку договор аренды N262 от 11.04.2005 необходимо считать расторгнутым в связи с истечением его срока - 25.08.2007. Два самостоятельных земельных участка, на которых расположен жилой дом по адресу: г.Аша, ул.Озимина, 13, должны быть объединены в один земельный участок; поскольку право общей долевой собственности за данные земельные участки не зарегистрировано, вышеуказанными полномочиями обладает орган местного самоуправления в соответствии со статьёй 29 Земельного кодекса Российской Федерации. Сумма долга по арендной плате до 25.08.2007 составляет 1 393 руб. 48 коп.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции и несостоятельность доводов апелляционной жалобы. Поскольку пунктом 3.4 договора N262 от 11.04.2005 стороны согласовали механизм расчёта арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы, следовательно, фактическое изменение арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик был уведомлен об изменении размера арендных платежей за весь спорный период, что подтверждается соответствующими письмами и требованиями о погашении задолженности (N949 от 31.05.2007, N814 от 16.03.2009, N1612 от 16.06.2009). Кроме того, ответчиком не представлено доказательств того, что земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, и зарегистрировано право общедолевой собственности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель истца в судебное заседание не явился.

С учётом мнения представителя ответчика, в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.04.2005 между КУМИ (арендодатель) и ООО «Ашаоптторг» (арендатор) заключен договор аренды N262 находящегося в государственной собственности земельного участка (т.1, л.д. 15), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения г.Аши с кадастровым номером 74:03:10 01 006:0015, находящийся по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г.Аша, ул.Озимина, 13, для использования строительства пристроя к универмагу «Центральный», в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 260 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды участка установлен с 25.08.2004 до 25.08.2007.

Размер арендной платы сторонами согласован в пункте 3.1 договора и составляет 889 руб. 46 коп. за год, 74 руб. 12 коп. за месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы не позднее 15 числа первого месяца квартала. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора (пункты 3.2, 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год на основании Федеральных законов, законов Челябинской области и нормативных актов органов местного самоуправления, согласно выставленных расчётов арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,05% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.2 договора, он вступает в силу с даты государственной регистрации.

Соответствующая государственная регистрация договора проведена 17.05.2005, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1, л.д. 31).

Земельный участок также прошёл государственный кадастровый учёт, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра (т.1, л.д. 17-18).

04.08.2009 комиссией истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:03:10 01 006:0015, в результате которого установлено, что на указанном земельном участке расположено построенное пристроенное нежилое помещение к универмагу «Центральный» (т.1, л.д.16).

В связи с тем, что с 01.04.2006 ответчик прекратил перечисление арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия N1612 от 16.06.2009 (т.1, л.д. 13) с требованием выплаты задолженности и пени в течение 10 дней. Указанная претензия ответчиком получена 24.07.2009 (т.1, л.д. 14).

Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, задолженность в сумме 60 917 руб. 96 коп. не выплачена, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив условия договора аренды N262 от 11.04.2005, суд первой инстанции в соответствии с требованиями пунктов 1, 3 статьи 421, статей 432, 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал обоснованный вывод о согласовании истцом и ответчиком всех существенных условий, характерных для данного вида договоров и, следовательно, заключенности указанного договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта пользования ответчиком земельным участком после истечения срока, установленного договором N262 от 11.04.2005, отсутствия доказательств передачи ответчиком истцу земельного участка и выплаты ответчиком задолженности по арендной плате, а также требований статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы суда являются правильными, соответствующими материалам дела и требованиям закона.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из условий договора N262 от 11.04.2005 (пункт 2.1) следует, что срок аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Аша, ул.Озимина, 13, установлен до 25.08.2007 (т.1, л.д. 15).

Между тем, пользование указанным земельным участком ответчик по истечении указанного срока не прекратил, что подтверждается представленным в материалы дела актом обследования земельного участка от 04.08.2009 (т.1, л.д. 16). Возражений истца против пользования земельным участком по истечении срока аренды материалы дела не содержат.

Доказательств передачи истцу земельного участка после истечения срока аренды (25.08.2007) ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы на счёт истца в соответствии с пунктом 3.2 договора N262 от 11.04.2005 за период с 01.04.2006 по 31.12.2009 ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при наличии доказательств возобновления договора N262 от 11.04.2005 на прежних условиях и на неопределённый срок, и в то же время при отсутствии доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендуемого земельного участка, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности в сумме 60 917 руб. 96 коп. является обоснованным, соответствующим представленным в материалы дела доказательствам и требованиям действующего законодательства.

В силу статьей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов обеспечения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключение договора, при этом в силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку договором N262 от 11.04.2005 (пункт 5.2; л.д. 15 оборотная сторона) предусмотрена ответственность стороны за нарушение сроков исполнения обязательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки.

Расчёт неустойки (л.д. 101) судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что в течение всего спорного периода времени (2006-2009 годы) истец не направлял ответчику сведений об изменении размера арендных платежей, то есть не воспользовался правом, предоставленным договором N262 от 11.04.2005, на изменения размера арендных платежей в одностороннем порядке, в связи с чем договор должен действовать в первоначальной редакции, а условия о размере арендной платы считаться неизменёнными.

Указанный довод судом апелляционной инстанции признан несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год на основании Федеральных законов, законов Челябинской области и нормативных актов органов местного самоуправления, согласно выставленным расчётам арендной платы.

Как видно из материалов дела, с 2006 года и до настоящего времени принят ряд нормативных актов, определяющих порядок расчёта арендной платы за земельные участки (т.1, л.д. 19-29).

Представленные в материалы дела расчёты арендной платы (т.1, л.д.7-11) составлены с учётом внесённых нормативными актами изменений и направлены истцу.

Кроме того, письмо N949 от 31.05.2007 (т.д.49) и требование о погашении задолженности N814 от 16.03.2009 (л.д.50) подтверждают уведомление ответчика об изменении размера арендных платежей.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что построенное на арендованном земельном участке помещение является пристроенным к многоквартирному жилому дому, следовательно, является его частью и по этой причине собственники помещений в многоквартирном жилом доме приобрели право общей долевой собственности на земельный участок, занятый пристроенным помещением; таким образом, ответчик не является единственным пользователем спорного земельного участка, в силу чего положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы и договора аренды N262 от 11.04.2005 необходимо считать расторгнутым в связи с истечением его срока - 25.08.2007; кроме того, два самостоятельных земельных участка, на которых расположен жилой дом по адресу: г.Аша, ул.Озимина, 13, должны быть объединены в один земельный участок; поскольку право общей долевой собственности за данные земельные участки не зарегистрировано, вышеуказанными полномочиями обладает орган местного самоуправления в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Порядок оформления земельного участка в общедолевую собственность собственниками помещений многоквартирного дома определен статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N189-ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств того, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г.Аша, ул.Озимина, 13, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, не представлено доказательств о наличии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о формировании земельного участка и границ его использования, поскольку процедура оформления обусловлена заявительным порядком. Следовательно, в силу изложенного, земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г.Аша, ул.Озимина, 13, находится в собственности соответствующего публично-правового образования (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права»).

Поскольку материалы дела не содержат доказательств возврата ответчиком арендованного имущества, в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, выводы суда об удовлетворении заявленных требований являются правильными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2010 по делу NА76-39076/2009 оставить без изменения; апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ашаоптторг» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbit

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка